대구지방법원 2025타경1218. 대구광역시 중구 동성로3가 센트럴엠 1층 110호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 등기부상 현재 소유자는 최규철·최규희 각 2분의 1 공유이고, 2019.07.01 설정된 농협은행 근저당 426,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.29 농협은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 주의할 지점은 가격과 환금성입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 772,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가 제시되어 있지 않으므로, 이 가격이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공실인 상가인 만큼 임대료·공실기간·수익률을 확인하지 않고 감정가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1218 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 동성로3가 11-1 센트럴엠 1층 110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 1층 110호 · 현재 공실 |
| 소유자 | 최규철 2분의 1 · 최규희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 772,000,000원 / 772,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 농협은행주식회사 / 372,058,759원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
2007년 설정됐던 신탁등기와 2010년 압류는 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.07.01 농협은행 근저당 426,000,000원입니다. 2025.10.29 농협은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당표와 각 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 772,000,000원입니다. 비교 가능한 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 감정가가 시장가격보다 낮거나 높다고 단정할 수 없습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘저렴하다’거나 ‘시세 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 772,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 617,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 494,080,000원 | 0원 |
유찰될 경우 최저매각가는 617,600,000원, 494,080,000원으로 낮아지지만, 가격이 낮아진다는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 수는 없습니다. 공실 상가는 예상 임대료와 공실 지속기간, 관리비·세금, 수익률을 함께 확인해야 실질적인 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 772,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,120,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 426,000,000원 | 426,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 335,880,000원 |
신건 772,000,000원 가정 시 농협은행 근저당 채권최고액 426,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 335,880,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 동성로3가 소재 동성로입구광장 북측 인근이며, 주변은 동성로의 각종 근린상가와 편익시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 대구철도 1·2호선 반월당역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 현황. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 중 1층 110호 단위상가이며 사용승인일은 2007.06.27입니다. 기준시점 현재 공실입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 평지·부정형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,320.7㎡, 공시지가는 11,950,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·상대보호구역에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 772,000,000원을 그대로 시장가격으로 받아들이지 말고 주변 1층 상가의 실제 매매사례를 대조해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 공실이므로 예상 보증금·월세와 공실기간을 확인해 실제 수익률을 계산해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 기준 공실이고 임대관계는 미상이므로 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 617,600,000원, 2회 유찰 시 494,080,000원이지만, 가격 하락만으로 시세 메리트가 생긴다고 단정하지 말고 수익가치와 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.07.01 농협은행 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건은 현재 공실인 1층 근린생활시설이고 임대관계가 미상입니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 772,000,000원의 신건 가격이 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 해석보다 실제 임대수익과 시장가격을 확인해 얼마까지 입찰할지 결정하는 것입니다.
