광주지방법원 2025타경5207. 사건 용도는 연립주택 + 토지이고, 등기상 부동산은 전라남도 강진군 마량면 마량리 1277-1·1277-4·1277-10·1277-11·1277-12, 도로명주소는 전라남도 강진군 마량면 까막섬로 67-28로 표시되어 있습니다. 소유자는 벤처21영어조합법인입니다. 현재 최저매각가는 462,086,000원으로, 감정가 722,009,240원의 64% 회차입니다.
권리만 보면 매각으로 소멸한다고 표시된 담보권·가압류가 다수이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 등기 흐름에는 꼭 다시 볼 부분이 있습니다. 말소기준 산출은 2004.11.10 강진군 압류로 표시되어 있는데, 같은 권리내역에는 2004.11.30 해당 압류의 말소가 함께 존재합니다. 따라서 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 대조해 실제 말소기준권리를 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5207 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 전라남도 강진군 마량면 마량리 1022-1 |
| 등기상 부동산 | 전라남도 강진군 마량면 마량리 1277-1, 1277-4, 1277-10, 1277-11, 1277-12 · 전라남도 강진군 마량면 까막섬로 67-28 |
| 용도 | 연립주택 + 토지 |
| 소유자 | 벤처21영어조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 722,009,240원 / 462,086,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기소 | 광주지방법원 강진등기소 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 말소기준 재대조 필요
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 3명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고실희 | 1층 공장 전부 | 2025.02.24 | 3,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강희정 | 미상 | 2018.05.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김석 | 미상 | 2022.05.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 점유자는 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 세 사람 모두 전입신고가 말소기준일 이후라는 사유로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 강희정·김석은 보증금이 미상이고, 세 사람 모두 우선변제 여부가 확정되어 있지 않으므로 매각물건명세서 원문 확인은 필요합니다.
③ 시세 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 회차는 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 거래 추세가 제공되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 462,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,020,860원 |
| 2. 근저당 · 강진군수산업협동조합 | 520,000,000원 | 455,065,140원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 53,550,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강진군수산업협동조합 | 9,563,219원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 146,747,450원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 수협은행 | 16,305,272원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 정일선 | 67,138,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 813,304,296원 중 455,065,140원이 채권자에게 배당되는 시나리오로, 미배당은 358,239,156원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 일괄매각·토지 조건 — 이 물건의 실무 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 농지취득자격증명서. 목록 8·10·11은 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는다고 기재되어 있습니다.
- 도시계획시설 저촉. 목록 1·8 토지 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되지만, 저촉 면적은 미미한 것으로 기재되어 있습니다.
- 일단 이용. 목록 2~6은 5필지가 일단의 같은 용도로 이용되고 있습니다.
- 면적 차이. 목록 9는 등기사항전부증명서상 615.67㎡와 일반건축물대장상 651.1㎡로 면적이 서로 다릅니다.
⑥ 토지·환금성 메모
| 토지면적 | 676.0㎡ |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 잡종지 / 공업용 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
| 지형 | 평지 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 공시지가 | 47,800원/㎡ |
| 지역·구역 | 연안육역 · 가축사육제한구역 · 절대보호구역 · 도시지역 · 준공업지역 · 중로3류(폭 12m~15m) 저촉 |
이 물건은 주택 한 호만을 단순 비교하는 유형이 아니라 연립주택 + 토지 일괄매각입니다. 토지는 잡종지·공업용·준공업지역으로 표시되고, 일부 목록에는 농취증 제출 의무도 있습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 환금성이나 적정 낙찰가를 단정하기보다 실제 이용현황과 각 목록의 개별 가치 확인이 우선입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2004.11.10 강진군 압류와 2004.11.30 압류 말소가 함께 나타나므로 최신 등기와 매각물건명세서를 대조해 실제 말소기준을 확정하세요.
- 점유자 3명 확인. 고실희·강희정·김석의 실제 점유범위, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원문과 현장에서 재확인하세요.
- 농취증 최우선 확인. 목록 8·10·11의 농지취득자격증명서 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환 조건이 기재되어 있습니다.
- 목록별 경계·면적 확인. 다수 필지 일괄매각이고 목록 9는 등기 면적과 건축물대장 면적이 다릅니다.
- 감정가 할인율만으로 입찰 금지. 현재 64% 회차지만 최근 실거래 시세가 없어 “시세 대비 싸다”는 판단은 할 수 없습니다.
- 배당표의 한계. 현재 미배당 358,239,156원, 매수인 인수 0원으로 계산되지만 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “64%”보다 농취증·일괄매각이 먼저다
현재 최저매각가 462,086,000원은 감정가 722,009,240원의 64%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 두 숫자만 보면 단순한 할인 경매처럼 보일 수 있습니다. 하지만 실제로는 3명의 점유자가 있고, 다수 필지와 제시외 건물을 묶은 일괄매각이며, 목록 8·10·11에는 농지취득자격증명서 제출 의무까지 붙어 있습니다.
더구나 최근 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원으로 비교적 정리되지만, 입찰 절차와 물건 구성은 단순하지 않다입니다. 가격은 보류, 농취증·목록별 현황·말소기준 원본 대조가 먼저인 사건입니다.
