광주지방법원 2025타경5207. 전남 강진군 마량면 소재 연립주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유자는 벤처21영어조합법인이며, 강진군수산업협동조합이 청구액 360,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다. 등기에는 강진군수산업협동조합의 채권최고액 520,000,000원 근저당권과 다수의 가압류가 남아 있습니다. 현재 유효한 권리 가운데 2014.12.18 설정된 근저당권이 매각으로 소멸하는 기준권리로 판단됩니다.
권리의 선후관계만 보면 후순위 채권자가 미배당을 받더라도 그 부족액이 곧바로 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다. 그러나 이 사건은 건물과 여러 토지가 묶인 일괄매각이며 농지취득자격증명, 실제 점유, 제시외 건물, 건축물 면적 차이와 같은 문제가 별도로 존재합니다. 특히 최저가가 감정가의 절반가량이라는 사실과 실제 환금가치가 충분하다는 사실은 전혀 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5207 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 마량면 마량리 1022-1 |
| 건물 등기 소재지 | 전라남도 강진군 마량면 마량리 1277-1, 1277-4, 1277-10, 1277-11, 1277-12 도로명주소: 전라남도 강진군 마량면 까막섬로 67-28 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 벤처21영어조합법인 |
| 감정가 | 722,009,240원 |
| 최저매각가 | 369,669,000원 (3회 유찰, 감정가 약 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강진군수산업협동조합 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 주요 매각조건 | 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 8·10·11 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 기존 등기는 대부분 소멸, 다만 말소기준 판정 주의
여기서 가장 중요한 점은 과거에 설정되었다가 이미 말소된 권리와 현재 살아 있는 권리를 구별하는 것입니다. 강진군의 2004.11.10 압류는 같은 해 11.30 해제·말소되었으므로 현재의 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다. 광주은행 근저당권과 수산업협동조합중앙회 근저당권도 이미 말소되었습니다. 따라서 제시된 건물 등기상 실질적으로 확인해야 할 기준은 2014.12.18 강진군수산업협동조합 근저당권입니다.
이 근저당권보다 뒤에 설정된 신용보증기금, 강진군수산업협동조합, 농업협동조합중앙회, 수협은행 및 정일선의 가압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 빙그레사료 유한회사 가압류는 2024.05.13 이미 말소된 상태입니다. 다만 이 등기분석만으로 일괄매각 대상 모든 토지의 별도 권리관계까지 확인된 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 — 조사대상 3명, 선순위 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임차·점유 관련 인원은 고실희, 강희정, 김석 등 3명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없습니다. 세 사람의 전입일은 모두 2014.12.18 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일과 건물 등기 기준으로는 선순위 대항력 임차인에 해당하지 않습니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고실희 1층 공장 전부 |
2025.02.24 | 3,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 강희정 점유 부분 미상 |
2018.05.30 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김석 점유 부분 미상 |
2022.05.12 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 없음은 기재된 전입일과 건물 등기상 유효한 기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 확정일자, 배당요구 및 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 고실희의 보증금은 기재 금액 그대로 3,000원으로 표시하였으며, 실제 계약금액과 단위는 원본 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 369,669,000원으로 감정가 722,009,240원의 약 51.2%입니다. 세 차례 유찰을 거치며 가격이 낮아진 것은 사실이지만, 이 수치만으로 일반 매매시장에서 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
특히 이 사건은 단순한 주거용 아파트가 아니라 연립주택과 토지의 일괄매각 물건입니다. 실제 사용 현황에는 공장 점유 부분도 기재되어 있고, 일부 토지는 농지취득자격증명 대상입니다. 이러한 물건은 토지별 이용제한과 건물의 적법성, 임대·운영 가능성, 매수 수요 등을 함께 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 실거래 시세 대비 가격 메리트는 확인되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 369,669,000원 | 51.2% | 449,610,662원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 295,735,200원 | 40.96% | 522,509,389원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 236,588,160원 | 32.77% | 580,828,370원 | 0원 |
회차가 진행될수록 매각대금은 낮아지지만 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 다만 후순위 채권의 미배당 증가가 곧 매수인의 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다. 현재 세 시나리오 모두 권리상 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이는 토지·건물의 시장가치나 실제 인도비용을 검증한 결과는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 369,669,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,975,366원 |
| 1. 근저당 · 강진군수산업협동조합 | 520,000,000원 | 363,693,634원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 53,550,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강진군수산업협동조합 | 9,563,219원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 146,747,450원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 수협은행 | 16,305,272원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 정일선 | 67,138,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 5,975,366원을 제외한 363,693,634원이 강진군수산업협동조합의 근저당권에 배당되는 구조입니다. 전체 추정 채권액은 813,304,296원, 채권자 미배당액 합계는 449,610,662원입니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 배당되는 금액은 없습니다.
채권최고액을 기준으로 한 모의배당이며 실제 채권잔액·배당순위 확정 결과와 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·우선변제 대상 임차인 및 별도 조세채권 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금과 매수인의 권리 인수 여부는 최종 서류 확인이 필요합니다.
⑤ 토지·건물·환금성 메모 (공부 및 매각조건 기준)
- 이용지역. 토지 현황은 준공업지역이며, 토지이용상황은 공업용으로 기재되어 있습니다. 연안육역·가축사육제한구역·절대보호구역 등과의 관계도 확인해야 합니다.
- 토지 형상. 확인되는 토지는 지목 잡종지, 평지·부정형, 세로한면(가) 접도 상태이며 면적 676㎡, 공시지가 47,800원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 면적을 일괄매각 전체 토지 면적으로 간주해서는 안 됩니다.
- 도로 저촉. 목록 1·8 토지 일부가 도시계획시설인 도로에 저촉됩니다. 매각명세에는 저촉 면적이 미미하다고 기재되어 있으나, 실제 이용계획과 건축 가능성 검토가 필요합니다.
- 토지의 일단 이용. 목록 2~6은 여러 필지가 일단의 같은 용도로 이용되고 있습니다. 매각 후 이용·분할 가능성과 접근 관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 현황, 사용 상태, 건축물대장과의 대응 관계 및 유지·보수 부담을 확인해야 합니다.
- 건물 면적 차이. 목록 9는 등기사항전부증명서상 615.67㎡, 일반건축물대장상 651.1㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 실제 현황과 공부상 차이에 대한 검토가 필요합니다.
- 환금성. 연립주택과 공업용 토지, 여러 필지, 제시외 건물이 묶인 물건입니다. 단일 주거용 부동산에 비해 매수 대상과 활용 방식이 복잡할 수 있으므로 실제 매매 가능성과 임대 수요를 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 8·10·11의 취득자격, 발급 요건 및 매각결정기일까지의 제출 가능성을 먼저 확인하세요. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 가장 중대한 위험입니다.
- 일괄매각 목록 확인. 각 필지의 지번·지목·등기와 제시외 건물의 포함 범위를 확인하세요. 사건 소재지와 건물 등기 소재지가 다른 부분도 함께 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 이미 말소된 2004년 압류나 과거 근저당을 현재 기준권리로 오인하면 안 됩니다. 건물 등기에서 2014.12.18 근저당권을 확인하고, 토지 등기별 기준권리는 별도로 검토하세요.
- 점유자 계약관계. 고실희·강희정·김석의 실제 점유 범위, 보증금, 사용 목적 및 인도 가능성을 확인하세요. 특히 공장 사용 부분과 보증금 미상 점유자를 주의해야 합니다.
- 건물 공부 불일치. 등기상 615.67㎡와 건축물대장상 651.1㎡의 차이, 제시외 건물 및 건축물 현황을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 51.2%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 토지·건물별 실제 거래 가능 금액과 활용·보수비용을 함께 산정해야 합니다.
- 자금과 인도비용. 낙찰대금 외에 취득 관련 비용, 명도, 시설 정리, 미납 비용 및 건축물 정비에 필요한 자금을 검토하세요.
- 최종 원본 확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기사항전부증명서, 건축물대장과 관련 사실조회회신서를 확인하세요.
맺으며 — “반값에 가까운 최저가, 하지만 취득부터 검증해야 한다”
이 사건의 장점은 명확합니다. 감정가 722,009,240원 대비 최저가가 369,669,000원까지 내려왔고, 제시된 건물 권리와 배당관계상 매수인 인수액도 0원으로 예상됩니다. 이미 말소된 과거 권리를 제외하면 현재 근저당 및 후순위 가압류는 매각으로 정리되는 구조입니다.
그러나 더 중요한 단점도 분명합니다. 3회 유찰, 농취증 미제출 시 보증금 미반환, 일괄매각, 제시외 건물, 면적 불일치, 3명의 임차·점유 관련 조사대상이 동시에 존재합니다. 게다가 실제 거래 시세와 비교한 가치 검증도 이루어지지 않았습니다. 따라서 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 취득 절차와 환금성 위험은 높은 물건입니다. 농취증과 일괄매각 범위를 먼저 확인하고, 토지·건물의 실제 가치 및 점유 상태가 검증되기 전에는 신중한 접근이 필요합니다. 이 사건은 단순히 더 낮은 가격을 기다리는 것보다 애초에 문제없이 취득하고 활용할 수 있는지를 확인하는 것이 우선입니다.
