대구지방법원 2025타경8439. 수성3가화성파크드림1단지 104동 4층 403호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인되고, 동일 면적 실거래 비교 대상은 159.54㎡입니다. 소유자는 배은선이며, 2013.10.31 거래가액 487,243,807원으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2016.09.08 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다.
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 기준권리 뒤에 설정된 현재 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 둘째, 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 90.2%이고 2026.06 최신 실거래 1,400,000,000원보다 낮아, 예시 사건과 달리 신건 단계에서도 최근 시세 대비 가격 간격이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8439 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동3가 130-1 수성3가화성파크드림1단지 104동 4층403호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 159.54㎡ · 22층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 배은선 |
| 감정가 / 최저가 | 1,180,000,000원 / 1,180,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,204,887,669원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 수성3가화성파크드림1단지 · 301세대 · 2009.11.26 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 정리
말소기준은 2016.09.08 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 확인되는 2024.04.16 주식회사대구은행 근저당권 240,000,000원, 2025.03.31 한화주 근저당권 600,000,000원, 2025.06.24 강제경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이명훈 | 2023.02.08 | 2025.08.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이명훈의 전입신고는 2023.02.08로 말소기준권리인 2016.09.08 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.08.06에 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 신건이 낮다
수성3가화성파크드림1단지 동일 면적 159.54㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 1,236,583,333원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.07의 1,217,000,000원과 2026.06의 1,400,000,000원으로, 평균은 1,308,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 159.54㎡ | 10 | 1,400,000,000원 |
| 2025.07 | 159.54㎡ | 10 | 1,217,000,000원 |
| 2025.02 | 159.54㎡ | 3 | 1,175,000,000원 |
| 2024.10 | 159.54㎡ | 14 | 1,227,000,000원 |
| 2024.08 | 159.54㎡ | 11 | 1,210,000,000원 |
| 2024.08 | 159.54㎡ | 12 | 1,200,000,000원 |
| 2024.05 | 159.54㎡ | 6 | 1,160,000,000원 |
| 2024.05 | 159.54㎡ | 6 | 1,160,000,000원 |
| 2024.02 | 159.54㎡ | 5 | 1,280,000,000원 |
| 2024.01 | 159.54㎡ | 2 | 1,250,000,000원 |
| 2023.09 | 159.54㎡ | 14 | 1,295,000,000원 |
| 2023.07 | 159.54㎡ | 13 | 1,265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 159.54㎡ | 2건 | 1,308,500,000원 |
현재 최저매각가 1,180,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.2%입니다. 최신 거래도 2026.06의 1,400,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 +7.1%입니다. 따라서 과거 전체 평균만 놓고 판단할 필요 없이, 최근 가격 흐름을 우선해도 신건 최저가는 최근 실거래 수준보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,200,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 563,500,000원 | 563,500,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 을구 17번 근저당권 · 한화주 | 600,000,000원 | 362,300,000원 |
| 5. 갑구 5번 경매개시결정 · 영진종합건설주식회사 | 3,204,887,669원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,608,387,669원 중 배당액은 1,165,800,000원, 미배당액은 3,442,587,669원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,180,000,000원 | 1,165,800,000원 | 3,442,587,669원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 944,000,000원 | 932,160,000원 | 3,676,227,669원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 755,200,000원 | 745,248,000원 | 3,863,139,669원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동일초등학교 남동측 인근이며 아파트단지, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근에 간선도로가 있고 차량 출입이 무난하며, 버스승강장과 도시철도역이 인근에 있습니다.
- 도로. 단지 서측 왕복 3차로, 남측 왕복 4차로, 북측과 동측은 폭 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 동일초등학교·동중학교 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형에 가까운 토지로 아파트 및 부대시설부지로 이용 중이며 공시지가는 4,336,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부는 폐문 등으로 구체적 구조와 수리 여부를 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이명훈의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았으므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 1,236,583,333원보다 최근 12개월 평균 1,308,500,000원과 최신 거래 1,400,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 최근 흐름. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 +7.1%여서 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 하는 상황은 아닙니다.
- 회차 비교. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 현재 신건 최저가와 유찰 시 944,000,000원·755,200,000원 시나리오를 함께 비교할 수 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격도 최근 시세 아래
이 사건은 말소기준권리 이후의 후순위 권리가 매각으로 정리되고, 확인된 임차인의 전입도 기준권리보다 늦어 매수인 인수액 0원으로 계산되는 구조입니다. 가격 면에서도 신건 최저가 1,180,000,000원이 최근 12개월 평균 1,308,500,000원의 90.2%이고, 최신 거래 1,400,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +7.1%입니다.
다만 이명훈의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 내부 상태 역시 현장에서 확인되지 않았다는 점은 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수권리 자체보다 임차 세부사항·점유·내부상태의 원본 확인입니다. 권리와 가격 지표는 우호적이지만, 입찰 전 그 확인 절차까지 마쳐야 분석이 완성됩니다.
