대구지방법원 2025타경9479. 경상북도 청도군 풍각면 성곡리 1128-1 일원의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 제1종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2019.04.11. 설정된 농협은행 근저당권 채권최고액 720,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 신용보증기금·농협은행·농업협동조합중앙회·경북신용보증재단의 가압류, 농협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
다만 점유관계는 단순하지 않습니다. 이현영·김이열·주식회사 숲하나·성곡권역영농조합법인은 모두 전입 또는 사업자등록 시점이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 성곡권은 주거 점유자로 기재되어 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 점유자의 권리관계가 확인되기 전까지 이를 곧바로 확정적 인수 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9479 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 풍각면 성곡리 1128-1 · 도로명주소 경상북도 청도군 풍각면 백안길 11-47 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설 및 단독주택 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사주안 |
| 감정가 / 최저가 | 933,968,160원 / 933,968,160원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 551,310,857원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 계획관리지역 · 지목 대 · 토지면적 684.0㎡ · 공시지가 44,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.04.11. 농협은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.08.11. 신용보증기금으로 이전된 54,632,332원은 기존 1번 근저당권의 확정채권 일부 대위변제에 따른 근저당권 일부이전으로, 별개의 후순위 근저당이 아니라 기존 말소기준권리의 일부가 이전된 구조입니다.
② 점유자 분석 — 4명은 대항력 없음, 1명은 판정 유보
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현영 | 확인되지 않음 | 2025.07.24 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김이열 | 확인되지 않음 | 2020.05.26 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 숲하나 | 216.36㎡ | 2019.10.17 | 보증금 미상 / 월 833,333원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성곡권역영농조합법인 | 103호 12.46㎡ | 2024.09.20 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성곡권 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
③ 예상배당표 (매각가 933,968,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,739,682원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 250,000,000원 | 202,228,478원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 8,209,589원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 73,886,302원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 51,860,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,103,955,891원 중 922,228,478원이 배당되고, 미배당은 181,727,413원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 계산, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 933,968,160원 | 922,228,478원 | 181,727,413원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 747,174,528원 | 737,302,783원 | 366,653,108원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 597,739,622원 | 589,362,226원 | 514,593,665원 | 0원 |
배당 계산에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 이 값은 현재 확인된 권리와 배당자료를 기준으로 한 계산이고, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 성곡권의 실제 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다. 이 부분이 해소되기 전에는 유찰로 최저가가 낮아진다는 이유만으로 실질취득비용이 확정됐다고 볼 수 없습니다.
⑤ 토지·건물 및 매각조건 메모
- 이용상태. 건물은 제1종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 성곡저수지 남서측 인근으로 주택·농경지·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건이며 위생·급배수·일부 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되어 있습니다.
- 토지 현황 차이. 일부 토지는 공부상 과수원이나 현황 전부 또는 일부가 도로로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 합병 이력. 등기상 1128-1·1128-11 양 지상으로 기재된 건물은 2024년 8월 16일 토지합병으로 현재 1128-1에 소재합니다.
- 휴경지. 목록10은 공부상 과수원이나 일부 법면 및 도로로 이용되고 휴경지 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성곡권의 전입일 확인. 주거 점유자로 기재돼 있으나 전입신고일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다.
- 보증금 확인. 조사된 점유자들의 보증금이 확인되지 않았으므로 계약서·배당요구·명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 토지가 함께 매각되므로 현장 경계와 실제 이용범위를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 일부 과수원 지목 토지가 도로·법면·휴경지로 이용 중이므로 실제 사용가치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없어 감정가 933,968,160원의 시장 적정성을 판단할 수 없습니다. 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 비교적 단순, 점유는 확인이 필요”
등기만 보면 구조는 명확합니다. 2019.04.11. 농협은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 가운데 이현영·김이열·주식회사 숲하나·성곡권역영농조합법인은 모두 말소기준 이후 전입·등록이라 대항력이 없습니다. 다만 성곡권은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 승계 위험을 완전히 닫을 수 없습니다.
또한 이 물건은 제1종근린생활시설과 단독주택, 토지가 결합된 일괄매각 물건이고 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용상태가 다릅니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 933,968,160원이 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 미상 점유자의 선순위 여부 확인과 토지·건물 현황 대조, 그리고 별도 시세 검증입니다.
