대전지방법원 2025타경52017. 태안군 원북면 신두리 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가 기준 건물은 숙박시설(펜션) 등으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 박혜림이며, 말소기준권리는 2021년 12월 28일 설정된 안흥새마을금고 근저당 712,400,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 가용현 근저당 405,600,000원, 2022년 가용현 근저당 149,500,000원과 2025년 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸 예정입니다.
권리관계 자체는 비교적 정리되어 있지만, 이 사건의 난도는 등기보다 매각 대상의 물리적 범위에 있습니다. 매각은 일괄매각이며 지상 제시외 건물과 관정은 포함되는 반면, 컨테이너박스와 태양광시설(변전시설)은 제외됩니다. 또 목록 5 토지의 현황 일부가 도로로 이용 중이고 임대관계는 미상으로 조사되어, 신건에서 가격을 판단하려면 현장 상태와 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 원북면 신두리 1221-53 · 충청남도 태안군 원북면 신두해변길 275 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(펜션) 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 · 2층 · 사용승인일 2012.03.26 |
| 소유자 | 박혜림 (2021.12.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,884,339,200원 / 1,884,339,200원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 정진수 외 정명수·이윤희·정승균 / 81,735,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.12.28. 안흥새마을금고 근저당 712,400,000원입니다. 같은 날 후순위로 설정된 가용현 근저당 405,600,000원과 2022.04.28. 근저당 149,500,000원, 2025.12.15. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 곽정옥 근저당과 우리은행 근저당, 서울신용보증재단·신용보증기금 가압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 비교 실거래가 없어 신건 할인 여부는 단정 불가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,884,339,200원으로 0회 유찰된 신건입니다. 다만 동일하거나 직접 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 이 금액이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기보다는 펜션의 건물 상태, 토지 이용, 제외되는 시설, 실제 영업·점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,884,339,200원 | 1,349,235,890원 | 0원 | 513,859,918원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,507,471,360원 | 1,349,235,890원 | 0원 | 140,760,756원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,205,977,088원 | 1,191,517,317원 | 157,718,573원 | 0원 |
1회 유찰되어 매각가가 1,507,471,360원이 되어도 배당 시뮬레이션상 채권액은 전액 배당되고 소유자에게 140,760,756원이 남습니다. 2회 유찰해 1,205,977,088원이 되면 총 채권 중 157,718,573원이 미배당으로 남고, 경매신청채권 81,735,890원도 배당되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,884,339,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,243,392원 |
| 1. 근저당 · 안흥새마을금고 | 712,400,000원 | 712,400,000원 |
| 2. 근저당 · 가용현 | 405,600,000원 | 405,600,000원 |
| 3. 근저당 · 가용현 | 149,500,000원 | 149,500,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 정진수 | 81,735,890원 | 81,735,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 513,859,918원 |
현재 최저가에서는 제시된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여액도 513,859,918원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 기준시점 현재 숙박시설(펜션) 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 신두3리 다목적회관 남동측 인근이며, 단독주택·전답 등 농경지·자연림·펜션이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역이며, 토지 기호에 따라 가축사육제한구역과 준보전산지가 적용됩니다. 토지면적 826.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 도로·시설. 목록 5 토지는 현황 일부가 도로로 이용 중입니다. 지상 제시외 건물 및 관정은 매각에 포함되지만 컨테이너박스와 태양광시설(변전시설)은 매각에서 제외됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 2층 건물로 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 펜션 운영자와 점유자의 신원·점유 원인·인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 범위 확인. 제시외 건물과 관정은 포함, 컨테이너박스와 태양광시설은 제외됩니다. 현물과 감정평가서의 표시를 대조해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 목록 5 토지 일부가 도로로 이용 중이므로 실제 이용 면적과 진입·통행 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 1,884,339,200원이 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 펜션과 토지 각각의 현장 가치 검증이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 157,718,573원의 미배당이 발생하지만 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 실제로 사는지’가 중요하다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.28. 안흥새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 명시된 인수권리도 없습니다. 하지만 물건은 숙박시설(펜션)과 토지의 일괄매각이고, 임대관계는 미상입니다. 제시외 건물·관정은 포함되는 반면 컨테이너박스·태양광시설은 제외되고 일부 토지는 도로로 이용 중입니다. 또한 직접 비교할 실거래 자료가 없어 신건 최저가가 시장 대비 저렴한지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 0원이라는 장점과 별개로, 현장 점유·매각범위·토지 이용·가격을 각각 검증하는 것입니다.
