대구지방법원 2025타경9635. 이 물건은 등기상 소유자 양금희의 반월당아너스제네스타워오피스텔 21층 2105호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 등기에는 주택임차권이 존재합니다. 권리분석의 출발점은 2023.03.20. 한국토지신탁의 90,000,000원 가압류지만, 임차인 정민석의 전입·점유와 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 “말소기준권리 이후 권리가 소멸하니 끝”으로 볼 수 없는 구조입니다.
특히 매각물건명세서는 을구 순위번호 1번 주택임차권에 대해, 임차보증금 125,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션은 집행비용·가압류·신청채권자 배당만 계산하고 있어, 그 숫자만으로 매수인 인수액을 0원이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9635 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 21층 2105호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 지상21층 중 21층 2105호 |
| 소유자 | 양금희 · 거래가액 125,730,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 129,465,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2023.03.20. 한국토지신탁 가압류입니다. 이후 평택세무서 압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 그러나 임차인 정민석은 주택임차권등기 내용상 임대차계약일자 2021.10.6. 및 2023.10.17., 주민등록일자·점유개시일자 2021.10.21.로 확인됩니다. 즉 말소기준권리보다 앞선 점유·전입 및 확정일자가 존재합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정민석 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 선순위 가능성 높음 전입·점유 2021.10.21. | 확정일자 2021.10.6. · 2023.10.17. | 미배당 잔액 인수 |
② 가격 판단 — 시세가 아니라 ‘실질취득’부터
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 126,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 더 중요한 점은 가격 판단의 기준 자체입니다. 임차보증금 125,000,000원이 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 매수인은 미배당 잔액을 떠안기 때문에, 실질취득비용은 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액으로 봐야 합니다.
현재 회차는 126,000,000원, 1회 유찰 시 100,800,000원, 2회 유찰 시 80,640,000원으로 내려가지만, 낙찰가 하락만 보고 “더 싸진다”고 판단하면 위험합니다. 임차보증금의 배당 부족분이 커지면 그만큼 매수인 인수 위험이 커질 수 있기 때문입니다.
③ 제공 배당 시뮬레이션 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 한국토지신탁 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 정민석 | 129,465,753원 | 33,436,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 제공된 시뮬레이션 값입니다. 주택임차권 보증금 125,000,000원의 배당 및 미배당 승계효과가 별도로 존재하므로, 이 표만으로 매수인 인수를 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 남산동 남문시장 동측 인근이며, 시장·근린생활시설·아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장 및 지하철역인 반월당역 등이 인근에 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 북서측 중앙대로, 북동측 명륜로 및 남동측 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 집합건축물대장 건축물현황도상 다락이 있는 복층 구조입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스, 승강기, 옥내소화전, 주차타워 및 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 중심상업지역·제3종일반주거지역·방화지구·상대보호구역 등이 포함되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 4,169,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 배당액 확인. 보증금 125,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 승계 잔액을 배당요구·채권계산서·매각물건명세서 원본으로 다시 계산해야 합니다.
- 전입·점유·확정일자 확인. 등기상 2021.10.21. 전입·점유, 확정일자 2021.10.6. 및 2023.10.17.이 기재되어 있으므로 말소기준권리 2023.03.20.과의 선후관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수청구권 행사 가능성을 전제로 외부 입찰의 실익을 판단해야 합니다.
- 동일인 관계. 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 정민석으로 나타나므로 임대차채권과 집행채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 100,800,000원·80,640,000원으로 최저가가 내려가더라도 임차보증금 미배당 승계가 커질 수 있어 낙찰가만으로 경제성을 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 선순위 임차권이 먼저다”
이 사건의 핵심은 감정가 126,000,000원이 아닙니다. 정민석의 임차보증금은 125,000,000원이고, 전입·점유일은 2021.10.21., 확정일자는 2021.10.6. 및 2023.10.17.입니다. 말소기준인 2023.03.20. 가압류보다 앞선 임차관계가 존재하며, 매각물건명세서는 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
여기에 전세사기피해자 우선매수청구권까지 있어 외부 입찰자가 최고가를 써도 최종 취득으로 이어지지 않을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 신건 가격 자체보다 임차권 배당·승계액과 우선매수권 행사 여부를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 그것만으로 가격 메리트가 커졌다고 볼 수 없습니다.
