대구지방법원 2025타경9647. 대구 동구 봉무동 1539 제1동 3층 301호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가에서는 구분건물인 집합상가로 확인되며 실제 이용상태도 “상가로 이용중”으로 기재돼 있습니다. 소유자는 손대일이고, 2014.03.31 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사대구은행이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 오케이저축은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현재의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어집니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 경매 권리분석에서 등기부만큼 중요한 것이 점유·임차 관계입니다. 이 사건에는 안예성 외에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기재가 있어, 그 부분은 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9647 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 봉무동 1539 제1동 제3층 제301호 · 도로명 대구광역시 동구 팔공로51길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 표기 대지 · 구분건물(집합상가) · 상가로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제301호 |
| 소유자 | 손대일 · 2014.03.31 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 481,000,000원 / 481,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 에이치에프티사이유동화전문 유한회사 / 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 일반상업지역 · 토지면적 1,451.6㎡ · 공시지가 2,670,000원/㎡ · 상업용 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 한 건 미확정
말소기준은 2014.03.31 주식회사대구은행 근저당권 420,000,000원입니다. 2024.01.17 오케이저축은행 가압류와 2024.02.02 국민건강보험공단 압류, 2025.11.04 현재 경매개시결정, 2025.11.19 국의 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 2023.11.29 하나캐피탈 가압류는 2023.12.11 이미 말소됐고, 2024.01.26의 종전 임의경매개시결정도 2025.01.14 취하 후 2025.01.17 등기가 말소됐습니다.
임차·점유 관계
| 성명 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안예성 | 3층 301호 | 2023.12.29 | 미상 | 2026.01.15 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조사된 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
안예성은 전입일이 2023.12.29로 말소기준일 2014.03.31보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 전입입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 별도의 “조사된” 주거 점유 기재는 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력 있음으로 단정할 수도, 없다고 배제할 수도 없습니다.
② 가격 — 신건 481,000,000원, 시세 할인 여부는 판단 보류
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 481,000,000원입니다. 동일 물건 또는 유사 상가의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 금액을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 판단할 근거는 없습니다. 상가 물건은 권리뿐 아니라 실제 임대상태·공실·호별 조건에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로, 본 사건에서는 신건 최저가 자체를 할인 근거로 삼아서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 481,000,000원 | 430,034,974원 | 0원 | 43,755,026원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 384,800,000원 | 378,612,800원 | 51,422,174원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 307,840,000원 | 302,730,240원 | 127,304,734원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 481,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,210,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 10,034,974원 | 10,034,974원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,755,026원 |
현재 가정에서는 채권자 배당액 합계가 430,034,974원이고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 43,755,026원입니다. 국민건강보험공단 압류와 국 압류의 구체 채권액, 임차인의 보증금·우선변제액은 확정되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이시아폴리스 더샾3차아파트 남측 인근으로, 주변은 상업업무용 건물·대단위 아파트단지·오피스텔·대형 아울렛매장·병원·금융기관·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 대체로 보통인 편입니다.
- 도로. 서측 약 30m, 북측 약 20m, 남측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,451.6㎡, 공시지가 2,670,000원/㎡, 상업용·평지·세로장방형입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 가격 판단. 동일 또는 유사 상가의 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 481,000,000원의 시세 대비 위치와 환금성 가격대는 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 주거 점유 기재의 실제 점유자와 전입 시점을 반드시 대조하세요.
- 안예성 관계 확인. 안예성은 2023.12.29 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
- 상가와 주거 표시 대조. 감정평가상 이용상태는 상가인데 임차·점유 기재에는 주거 표시가 있습니다. 실제 사용현황을 현장에서 확인하세요.
- 압류 채권액 확인. 국민건강보험공단 압류와 국 압류의 구체 금액에 따라 실제 배당과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 481,000,000원을 시세 할인으로 보지 말고, 인근·동일 건물 상가의 실제 거래·임대·공실 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 등기부는 단순하지만, 점유관계 확인 전에는 ‘인수 0원’으로 끝내면 안 된다
이 사건의 등기부 구조는 비교적 선명합니다. 2014.03.31 대구은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 안예성도 2023.12.29 전입으로 후순위라 대항력이 없습니다. 문제는 별도의 전입일·보증금·확정일자 미상 주거 점유 기재입니다. 이 부분이 확인되기 전까지는 배당 시뮬레이션의 0원 인수를 그대로 실제 인수위험 0원으로 받아들이기 어렵습니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가가 감정가와 같은 481,000,000원이지만, 시세 비교에 쓸 실거래 근거가 확인되지 않으므로 현재 가격을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 말소기준 확인이 아니라 미상 점유자의 대항요건 확인과 상가 가격 검증입니다.
