🏷️ 770,000,000원 신건 최저가 · 📊 780,000,000원 최근 12개월 평균 · 🧾 750,000,000원 최신 거래 · ⚠️ 보증금 미상 대항력 임차인
대구지방법원 2025타경9659. 수성구 수성동4가 수성우방팔레스 5층 507호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 20층 건물의 5층 세대이며, 동일면적 실거래 자료는 134.34㎡입니다. 현재 소유자는 이달식이고 2012.05.30 소유권이전 당시 거래가액은 380,000,000원입니다.
가격만 보면 감정가와 최저가가 770,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 780,000,000원보다 10,000,000원 낮습니다. 그러나 최신 거래는 2025.07의 750,000,000원으로 현재 최저가보다 20,000,000원 낮습니다. 최근 거래 흐름은 과거 표본 대비 4.0% 상승이지만, 신건 가격을 명확한 저가로 단정할 수준은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9659 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동4가 1090-1 수성우방팔레스 5층 507호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 중 5층 507호 |
| 소유자 | 이달식 · 2012.05.30 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 770,000,000원 / 770,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 624,528,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차인 보증금 확인
현재 경매개시결정은 2025.11.10 한국자산관리공사를 채권자로 하여 등기됐습니다. 등기부에는 과거 하나은행 근저당, 김춘심 전세권, 대구은행·아주캐피탈·페퍼저축은행 근저당 등이 나타나지만 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 2023.04.27 삼성생명보험주식회사 명의로 설정된 채권최고액 644,600,000원의 근저당권은 2025.05.22 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서정훈 | 2025.07.02 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 7.70억은 평균 아래지만 최신 거래보다 높다
수성우방팔레스는 188세대, 2002.11.01 준공 단지입니다. 동일면적 134.34㎡의 확인 가능한 최근 거래는 3건이며, 전체 평균은 770,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 780,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 134.34㎡ | 17 | 750,000,000원 |
| 2025.06 | 134.34㎡ | 20 | 810,000,000원 |
| 2024.05 | 134.34㎡ | 10 | 750,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 780,000,000원 |
최저가 770,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.7%이고 전체 3건 평균 770,000,000원과 같습니다. 다만 가장 최근인 2025.07 거래는 750,000,000원으로 현재 최저가보다 20,000,000원 낮습니다. 따라서 현재 가격은 평균선 부근이지, 최근 거래를 기준으로 확실히 싸다고 말하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 759,900,000원 |
매각가 770,000,000원 가정 시 집행비용 10,100,000원과 소유자 교부 759,900,000원으로 계산된 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당 및 임차인 미배당액은 달라질 수 있으며, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않아 매수인 실질 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도 2호선 대구은행역 북측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장과 지하철역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 서측은 폭 약 30m, 북측은 폭 약 15m 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 3,823,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 장방형으로 아파트부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 대로2류·중로2류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 시설. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 서정훈의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 입찰 전에 매각물건명세서와 관련 원본으로 금액·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있으므로 확인된 보증금을 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 최근 거래 확인. 최신 동일면적 거래 750,000,000원은 현재 최저가 770,000,000원보다 낮습니다. 780,000,000원 평균만 보고 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 회차 비교. 현재 신건은 770,000,000원, 1회 유찰 시 616,000,000원, 2회 유찰 시 492,800,000원 시나리오입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차관계와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,000만원 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 가격만 보면 최근 12개월 평균 780,000,000원보다 현재 최저가가 10,000,000원 낮습니다. 하지만 최신 거래가 750,000,000원이고, 무엇보다 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 전부 배당되지 않으면 매수인이 그 잔액을 부담할 수 있으므로, 지금 단계에서 770,000,000원을 실질 취득가격으로 확정해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 가격 할인율이 아니라 임차보증금과 실제 인수액의 확정입니다.
