대구지방법원 2025타경9683. 대구 북구 칠성동2가 348-30의 토지와 건물 사건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 감정평가 이용상태는 단독주택이며 건물은 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층, 사용승인일은 1989.05.10입니다. 현재 소유자는 김루비입니다.
권리구조의 기준점은 2015.06.19 설정된 대구은행 근저당입니다. 채권최고액은 172,500,000원이며, 이후 설정된 김수정 근저당 230,000,000원과 신한카드·롯데카드· 경북 신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9683 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 348-30 · 대구광역시 북구 칠성로 47-5 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 건물 | 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1989.05.10 |
| 토지 | 164.4㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 김루비 |
| 감정가 / 최저가 | 357,784,200원 / 357,784,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경전 상호: 주식회사 대구은행) / 165,143,901원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2015.06.19 대구은행 근저당입니다. 그보다 앞선 과거 근저당·전세권·압류 등은 등기부상 이미 말소돼 있고, 현재 말소기준 뒤에 남아 있는 김수정 근저당과 3건의 가압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 따라서 제공된 배당 구조상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건이지만 시세 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 감정가와 같은 357,784,200원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 조건 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 이 가격이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 단정하지 않습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 357,784,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,808,979원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 172,500,000원 | 172,500,000원 |
| 2. 근저당 · 김수정 | 230,000,000원 | 179,475,221원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,825,983원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,674,884원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 38,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 457,200,867원 중 351,975,221원이 배당되는 시뮬레이션으로, 미배당은 105,225,646원입니다. 대구은행 배당액은 등기상 채권최고액 172,500,000원을 기준으로 한 추정이며, 사건 청구액은 165,143,901원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠성고등학교 동측 인근이며 주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 현황. 감정평가 이용상태는 단독주택이며, 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 위생·급배수·난방 등 주택 제반설비가 있습니다.
- 토지. 면적 164.4㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,021,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 관련 기재가 있습니다.
- 도로. 남동측에 접하는 진입도로 칠성동2가 348-26에 김루비 소유지분이 없다고 기재돼 있어 실제 통행관계와 권원을 확인해야 합니다.
- 서류 표현. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 등기상 다세대주택·현황 단독주택이라는 내용이 함께 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문, 전입관계, 매각물건명세서를 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지지만 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건축물대장·등기·현황을 서로 대조해야 합니다.
- 진입도로 확인. 칠성동2가 348-26 진입도로에 소유자 지분이 없다는 기재가 있으므로 통행권·도로 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 357,784,200원이 곧 감정가인 신건입니다. 동일 유형의 실제 거래와 비교하기 전에는 싸다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당표 해석. 현재 회차에서도 채권 미배당 105,225,646원이 발생하지만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현황 확인이 승부처
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2015년 대구은행 근저당을 기준으로 그 뒤의 근저당과 가압류가 모두 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그 사실만으로 바로 안전한 입찰이라고 결론내리기에는 현황 확인사항이 분명합니다. 등기상 다세대주택과 현황 단독주택의 차이, 임대관계 미상, 진입도로 소유지분 부재가 핵심입니다.
또한 신건 최저가 357,784,200원에 대해 동일 조건 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 시세보다 싸다는 가격 가점도 줄 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수위험은 낮지만, 현황·점유·도로와 가격 검증을 끝낸 뒤 판단해야 하는 유형입니다.
