대구지방법원 2025타경9707. 경산시 압량읍 신월리 342-44의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택으로 기재돼 있습니다. 토지는 250.0㎡, 지목은 대이며, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층으로 일반건축물대장상 사용승인일은 2021.09.14입니다.
권리의 기준점은 2025년 6월 19일 설정된 고경농업협동조합 근저당입니다. 그보다 앞선 소화신용협동조합 근저당 192,000,000원은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 박윤주 근저당과 현대카드· 케이비캐피탈·대구신용보증재단 가압류, 박윤주 근저당에 대한 가처분은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9707 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 신월리 342-44 · 경상북도 경산시 압량읍 진못둑길 94-8 주1동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 · 토지 250.0㎡ |
| 소유자 | 제갈용호 (2025.06.10 매매, 2025.06.19 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 304,294,240원 / 304,294,240원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고경농업협동조합 / 253,805,471원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인 인수도 0원
현재 소유자 제갈용호가 소유권을 이전받은 2025.06.19에 고경농업협동조합 근저당 채권최고액 300,000,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 특히 2026.07.10 대구신용보증재단이 박윤주 근저당에 설정한 가처분도 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장영화 | 2025.09.17 | 2026.02.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
② 가격 판단 — 신건 100%, 실거래 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 304,294,240원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 304,294,240원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 304,294,240원 | 299,234,121원 | 167,676,840원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 243,435,392원 | 239,227,297원 | 227,683,664원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 194,748,313원 | 191,221,837원 | 275,689,124원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 304,294,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,060,119원 |
| 2. 근저당 · 고경농업협동조합 | 300,000,000원 | 299,234,121원 |
| 3. 근저당 · 박윤주 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,506,755원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 77,902,312원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대구신용보증재단 | 47,501,894원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 466,910,961원 중 현재 회차 추정 배당액은 299,234,121원, 미배당액은 167,676,840원입니다. 배당표는 채권최고액·청구금액 기준의 추정이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 후순위 권리의 미배당액은 매각으로 소멸하는 권리의 미회수분이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항 기준)
- 입지. 경산시 압량읍 신월리 ‘선항지’ 동측 인근이며, 주위는 전원주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 근거리에 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2021.09.14입니다. 외벽은 석재 타일 붙임 등, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 일반바닥재·타일, 창호는 샷시창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 250.0㎡, 토지이용상황은 단독입니다. 완경사·자루형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 208,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 제한보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가 304,294,240원이 감정가와 동일하므로, 주변 단독주택·토지의 실제 거래가격과 개별 입지 차이를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 장영화의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당 및 인도 과정에 필요한 원본 내용을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각 대상의 토지·건물 표시와 경계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 후순위 가처분. 박윤주 근저당에 대한 대구신용보증재단 가처분은 말소기준 이후로 매각 소멸 처리돼 있으나, 매각물건명세서와 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 외에 성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·제한보호구역이 중첩돼 있어 증개축이나 향후 활용 계획이 있다면 규제 내용을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 별도다”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2025.06.19 고경농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 담보권·가압류·가처분은 매각으로 소멸합니다. 점유자 장영화도 2025.09.17 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 가격은 감정가와 같은 304,294,240원의 신건입니다. 주변 실거래 비교자료가 없고, 감정상 이용상태가 단독주택이며 주위도 전원주택·농경지·임야가 섞인 지역입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 복잡한 권리 인수보다는 감정가 3.04억이 실제 시장에서 어느 수준인지 확인하는 가격 검증과 환금성 판단에 있습니다. 권리상 인수 0원이라는 사실만으로 현재 최저가가 싸다고 볼 수는 없습니다.
