대전지방법원 2025타경52091. 서산시 인지면 야당리 신원빌라 4층 401호의 김수미 지분 5분의 1에 대한 강제경매입니다. 현재 등기상 소유관계는 김수미 5분의 1, 이준석 5분의 4입니다. 사건의 말소기준은 2025.12.05 신한카드주식회사의 김수미 지분 가압류 18,423,405원이고, 2025.12.31 같은 채권자가 해당 지분에 강제경매개시결정을 받았습니다. 별도의 현존 근저당권은 없습니다.
권리분석의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 임차인 강성구는 2023.11.27 전입해 말소기준인 2025.12.05보다 앞섭니다. 제공된 배당분석상 대항력 有·우선변제권 無로, 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 구조입니다. 둘째, 이 물건은 전체 401호가 아니라 지분 5분의 1만 취득하므로 전체 주택 실거래가와 최저가를 그대로 비교해 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 인지면 야당리 12-19 4층 401호 · 도로명 무학로 1688-46 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 · 전용 78.63㎡ · 4층 중 4층 |
| 소유관계 | 김수미 지분 5분의 1 · 이준석 지분 5분의 4 |
| 매각 대상 | 김수미 지분 5분의 1 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 11,000,000원 / 11,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 18,644,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
현존 권리 중 말소기준은 2025.12.05 신한카드주식회사 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.11.27에 임차인 강성구가 401호 전부에 전입했습니다. 배당분석상 이 임차인은 대항력이 있고 우선변제권은 없어, 매각대금에서 보증금을 받는 대신 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 2025.12.31 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강성구 | 401호 전부 | 2023.11.27 | 5,000,000원 | 350,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 5,000,000원 |
② 실거래 비교 — 23.9%라는 숫자의 함정
신원빌라 전용 78.63㎡ 안팎에서 확인되는 거래는 3건입니다. 전체 평균은 42,333,333원, 최근 12개월 평균은 46,000,000원, 확인되는 최신 거래는 2024.01의 32,000,000원입니다. 최근 구간 평균은 이전 구간보다 31.4% 높은 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 78.63㎡ | 4 | 32,000,000원 |
| 2023.10 | 78.63㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2022.05 | 79.15㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 46,000,000원 |
최저가 11,000,000원은 전체 주택 최근 12개월 평균 46,000,000원의 23.9%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 매각 대상 자체가 전체 소유권이 아니라 5분의 1 지분입니다. 게다가 별도로 5,000,000원의 임차보증금 인수가 있으므로 23.9%를 일반적인 ‘시세 대비 할인율’로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 598,000원 |
| 인수 · 임차인 강성구 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 18번 가압류 · 신한카드주식회사 | 18,423,405원 | 10,402,000원 |
| 3. 갑구 19번 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 11,000,000원에서는 집행비용 598,000원을 제외한 10,402,000원이 신한카드 가압류 채권에 배당되는 것으로 계산돼 있고, 8,021,405원이 미배당으로 남습니다. 임차인 강성구의 보증금 5,000,000원은 배당액 0원으로, 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 보증금 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 신한카드 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 11,000,000원 | 10,402,000원 | 8,021,405원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 8,800,000원 | 8,241,600원 | 10,181,805원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 7,040,000원 | 6,513,280원 | 11,910,125원 | 5,000,000원 |
유찰되면 낙찰대금은 8,800,000원, 7,040,000원으로 낮아지지만, 임차보증금 인수 5,000,000원은 그대로입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 최저가만 보고 할인폭을 계산해서는 안 됩니다. 특히 취득 대상이 5분의 1 지분이라는 점은 어느 회차에서도 변하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인일은 1994.11.30입니다.
- 입지. 서산시 인지면 둔당리 인지초등학교 남동측 인근으로, 다가구·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 우수한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·농림지역이며 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 함께 확인됩니다. 공시지가는 173,300원/㎡입니다.
- 환금성. 신원빌라는 16세대이고, 확인되는 실거래는 3건입니다. 여기에 이번 매각은 전체 호수가 아닌 5분의 1 지분이므로 일반적인 완전소유권 매물보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 낙찰로 취득하는 것은 401호 전체가 아니라 김수미의 5분의 1 지분입니다.
- 임차보증금 인수. 강성구는 말소기준보다 먼저 전입했고 배당분석상 대항력 有·우선변제권 無입니다. 보증금 5,000,000원 전액 인수 구조를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 월차임 관계 확인. 임대차 조건은 보증금 5,000,000원, 월차임 350,000원으로 조사돼 있습니다. 공유지분 취득 후 임대차 관계와 점유 상태를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수청구권 행사가 1회로 제한된다는 매각물건명세서 비고를 확인해야 합니다.
- 시세 착시 금지. 최저가가 전체 주택 최근 12개월 평균의 23.9%라는 숫자만으로 할인 매물이라 판단하면 안 됩니다. 매각 대상은 5분의 1 지분입니다.
- 시장가격 재확인. 확인되는 최신 실거래가 2024.01이므로 2026.09.29 입찰 전 현재 거래 가능 가격을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차 현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 1,100만원”보다 지분과 인수를 먼저 본다
이 물건의 최저매각가는 11,000,000원으로 전체 주택 최근 12개월 평균 46,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 하지만 경매 대상은 전체 401호가 아니라 5분의 1 지분이고, 말소기준보다 앞선 임차인 강성구의 보증금 5,000,000원을 매수인이 전액 인수합니다. 여기에 공유자우선매수청구권 행사 가능성까지 있습니다.
따라서 이 사건은 단순히 “시세 4,600만원짜리를 1,100만원에 산다”는 구조가 아닙니다. 지분만 취득하면서 임차보증금 승계가 붙는 저환금성 경매라는 점이 핵심입니다. 권리 자체의 말소 구조보다도 공유관계·대항력 임차인·지분의 실제 처분 가능성을 먼저 검토해야 하는 사건입니다.
