대구지방법원 2025타경9720. 경상북도 영천시 완산동 965-7과 965-12에 걸친 단독주택 및 토지입니다. 감정평가상 주택과 주택 일부, 욕실·창고, 창고·다용도실 등으로 이용 중이며, 매각물건명세서상 일괄매각, 제시외 건물 포함입니다. 주택은 공부상 스레트지붕이지만 실제는 스레트지붕 위 강판지붕입니다.
등기만 보면 기준은 명확합니다. 2021.11.08 설정된 영천농업협동조합의 채권최고액 204,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 정우석 근저당, 현대캐피탈·신용보증기금·경북 신용보증재단 가압류, 신용보증기금의 근저당권 가처분, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 말소기준 이전 전입자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9720 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 완산동 965-7 · 965-12 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 주택 일부·욕실·창고·다용도실 이용 |
| 토지 | 169.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 양병모 |
| 감정가 / 최저가 | 315,859,000원 / 315,859,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영천농업협동조합 / 178,134,168원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2021.11.08 영천농업협동조합 근저당 204,000,000원입니다. 이후 등기된 정우석 근저당 80,000,000원과 각 가압류·가처분·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1999년·2010년·2019년의 기존 근저당은 이미 말소됐습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| 양승욱 | 1980.08.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 |
양승욱의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정상적인 임대차의 존부와 보증금 규모를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다 ‘대항력 가능·미상’으로 처리하는 것이 맞습니다. 보증금이 존재하고 매각대금에서 배당받지 못하는 구조라면 그 미배당액이 매수인 인수로 이어질 수 있으므로, 최저가 315,859,000원만으로 실질취득액을 계산해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 315,859,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 252,687,200원, 2회 유찰 시 202,149,760원입니다. 그러나 동일·유사 주택의 최근 실거래 비교자료가 없어, 이 금액이 시장가격 대비 저렴한지 비싼지는 판단할 근거가 부족합니다.
특히 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 미상입니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수해야 할 보증금이 존재한다면 실질취득액은 낙찰가보다 커질 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,859,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,222,026원 |
| 1. 근저당 · 영천농업협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정우석 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 32,973,086원 | 26,636,974원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 445,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 786,973,086원 중 예상 배당액은 310,636,974원이고, 미배당은 476,336,112원입니다. 이 배당 시뮬레이션은 양승욱의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 실제 임차보증금 인수 여부를 확정하는 자료로 보기는 어렵습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천공설시장 동측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 간선도로 접근성을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 주택 및 주택 일부, 욕실·창고, 창고 및 다용도실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 169.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 434,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건물. 세멘블럭조·경량철골조·조적조·목조 등이 혼재하며, 스레트지붕 위 강판지붕 구조가 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 양승욱 임대차 확인. 1980.08.25 전입의 근거, 실제 점유관계, 임대차계약 존재 여부, 보증금 지급 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 보증금이 확인될 경우 배당 여부와 미배당액을 반영해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 매각범위 확인. 965-7·965-12 토지와 제시외 건물의 일괄매각 범위, 현황과 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 공부상 스레트지붕과 실제 스레트지붕 위 강판지붕의 차이, 주택·창고·다용도실의 현황을 점검해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 또는 유찰 후 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘1980년 전입자’가 승부처
이 사건은 후순위 등기권리만 보면 정리가 잘 됩니다. 2021.11.08 영천농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 양승욱의 1980.08.25 전입이 훨씬 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 권리분석의 결론을 ‘인수 0원’으로 닫을 수 없는 사건입니다.
현재 최저가는 315,859,000원이지만, 실질취득액은 확인되는 인수액을 더해야 합니다. 1회·2회 유찰로 최저가가 252,687,200원·202,149,760원까지 내려가는 시나리오가 있어도, 선순위 전입자의 보증금이 남는다면 낙찰가 하락만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 양승욱의 실제 임대차관계와 보증금 확인입니다.
