대구지방법원 2025타경9731. 칠곡군 북삼읍 금오현대 106동 8층 802호 아파트입니다. 현재 소유자 김성원은 2018년 6월 8일 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 95,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 채권최고액 73,150,000원으로 설정됐으며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 재단법인 엘지미소금융재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 구조보다 주의할 부분은 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가가 모두 108,000,000원인데, 동일 면적대의 최근 12개월 평균은 94,666,666원, 최신 확인 거래는 2025년 6월 100,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -3.9% 낮아 하락 추세가 확인되므로, 전체 평균만을 기준으로 가격을 높게 평가하기보다 최근 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

실제 임차인 0명. 별도 임차인 인수액은 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요하지만, 현재 확인된 권리관계상 임차보증금 승계 구조는 없습니다. 말소기준인 2018년 농협은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 신건 실질취득액은 최근 거래보다 높다

금오현대는 574세대, 준공일은 1996.03.30입니다. 실거래 매칭 면적은 74.935㎡이며, 가격 판단에서는 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선해서 보는 것이 적절합니다.

현재 실질취득액 108,000,000원은 최근 12개월 평균 94,666,666원의 114.1%입니다. 최신 거래인 2025년 6월 100,000,000원도 웃돕니다. 전체 12건 평균은 96,583,333원이지만, 최근 거래군의 가격이 이전 거래군보다 -3.9% 낮아진 만큼 전체 평균을 근거로 신건 가격을 싸다고 평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권자 합계 104,422,011원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 1,265,989원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

④ 유찰 시나리오 — 1회 유찰부터 최근 평균 아래

1회 유찰 시 최저가는 86,400,000원으로 내려가 최근 12개월 평균 94,666,666원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 69,120,000원입니다. 다만 유찰이 발생한다는 보장은 없으며, 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 신건 가격의 적정성과 실제 입찰 경쟁을 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 인평중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·주택·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량출입이 가능하며, 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물 중 8층 802호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 단지·거래. 금오현대 574세대, 준공일 1996.03.30입니다. 동일 면적대 12건 실거래는 75,000,000원부터 115,000,000원까지 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재가를 시세 할인으로 보지 말 것. 실질취득 108,000,000원은 최근12개월 평균의 114.1%이며 최신 거래 100,000,000원보다도 높습니다.
• 최근 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -3.9% 낮습니다. 전체 12건 평균 96,583,333원만 보고 가격을 평가하지 말고 최근 거래를 우선 확인해야 합니다.
• 점유 현황 확인. 임차인 인수 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 실제 배당에 영향을 주는 세금·우선변제 항목은 관리사무소와 원본 서류를 통해 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 현재 가격은 최근 시세 이상”

이 물건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 2018년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 0명, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 현재 실질취득액 108,000,000원은 최근 12개월 평균 94,666,666원의 114.1%이고, 최신 거래 100,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세도 -3.9%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험이 아니라 현재 신건 가격이 최근 시세보다 높은 상태라는 점입니다.