대구지방법원 2025타경9767. 대구 남구 봉덕동 효성타운2차 208동 2층 207호, 전용 130.17㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 안태수이고, 2013년 257,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리관계의 말소기준은 2019.08.27. 하나은행 근저당권 312,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 근저당 120,000,000원, 김형채 근저당 70,000,000원, 신용보증기금 가압류 15,305,559원, 대구신용보증재단 가압류 20,405,000원과 현 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 별도의 임차보증금 인수액은 산정되지 않았고 예상 인수액은 0원이지만, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 점유·임대관계를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9767 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 1141 효성타운2차 208동 2층 207호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 130.17㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건 중 2층 207호 |
| 소유자 | 안태수 · 2013.06.19. 소유권이전 · 거래가액 257,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 365,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 267,374,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
과거 근저당·압류·가압류 중 상당수는 이미 등기부상 말소돼 있고, 현재 분석의 기준점은 2019년 하나은행 근저당입니다. 2024년 하나은행이 신청한 2024타경399 임의경매는 2024.05.09. 취하돼 경매개시결정 등기가 말소됐고, 현재 사건은 2025.11.13. 새로 개시된 2025타경9767입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’가 중요하다
효성타운2차 전용 130.17㎡ 거래는 총 7건이 확인되며 전체 평균은 411,857,142원입니다. 하지만 2022년 470,000,000원·520,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 130.17㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2025.06 | 130.17㎡ | 6 | 398,000,000원 |
| 2024.02 | 130.17㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2023.04 | 130.17㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2022.07 | 130.17㎡ | 8 | 470,000,000원 |
| 2022.07 | 130.17㎡ | 8 | 470,000,000원 |
| 2022.01 | 130.17㎡ | 6 | 520,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 130.17㎡ | 2건 | 346,500,000원 |
최근 12개월 2건의 평균은 346,500,000원이고 가장 최근 거래는 2026.02. 295,000,000원입니다. 신건 최저가 365,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.3%로 최근 시세 이상입니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -20.9%의 하락 흐름을 보입니다. 전체 평균 411,857,142원만 놓고 최저가가 싸다고 평가하는 것은 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,910,000원 |
| 1. 을구 16번 근저당 · 하나은행 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 을구 19번 근저당 · 하나은행 | 120,000,000원 | 47,090,000원 |
| 3. 을구 20번 근저당 · 김형채 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 15,305,559원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,405,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 537,710,559원 중 예상 배당액은 359,090,000원이며, 미배당액은 178,620,559원입니다. 후순위 채권에 배당 부족이 발생하지만 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 0원, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 365,000,000원 | 359,090,000원 | 178,620,559원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 292,000,000원 | 287,112,000원 | 250,598,559원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 233,600,000원 | 229,529,600원 | 308,180,959원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 주어진 권리관계에서는 후순위 미배당분이 매수인에게 넘어가는 구조가 아닙니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 신건 365,000,000원, 1회 유찰 시 292,000,000원, 2회 유찰 시 233,600,000원을 최근 실거래 흐름과 비교하는 문제로 정리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건 중 2층 207호입니다.
- 입지. 대구광역시 남구 봉덕동 효명초등학교 북동측 인근으로, 아파트단지·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측은 왕복 6차선, 북측은 왕복 2차선 포장도로에 접하고 단지 중앙에도 남북 방향 왕복 2차선 도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역과 시가지경관지구 등이 걸쳐 있고 교육환경 보호구역 및 문화재보존영향 검토대상구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 단지. 효성타운2차는 456세대이며 사용승인일은 1989.05.27.입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 411,857,142원보다 최근 12개월 평균 346,500,000원과 최신 거래 295,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -20.9%인 만큼 과거 고가 거래만 근거로 현재 가치를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 365,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.3%입니다. 신건 가격 자체에는 최근 시세 대비 할인 근거가 없습니다.
- 점유 확인. 현재 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계는 미상으로 평가돼 있어 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2019.08.27. 하나은행 근저당을 말소기준으로 하고 이후 근저당·가압류·현 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 관리비 체납 및 조세채권도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격은 최근 시장보다 앞서 있다
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준 이후 근저당·가압류가 소멸 예정이고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 구조는 비교적 단순합니다. 반면 신건 최저가 365,000,000원은 최근 12개월 평균 346,500,000원의 105.3%이며, 최신 거래는 295,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 -20.9%로 내려온 상태입니다. 전체 평균 411,857,142원에 기대어 싸다고 판단하기보다, 최근 거래와 현재 회차의 가격 차이를 중심으로 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
