대구지방법원 2025타경9781. 대구광역시 동구 용수동 62-8의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 1,602㎡의 대지이고 토지이용상황은 상업용입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층으로, 1층은 보일러실·주차장 및 계단실, 2층은 객실·휴게실·관리실·창고 등으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 김현석이며, 등기부상 핵심 권리는 2015.09.15. 설정된 화원농업협동조합의 채권최고액 2,080,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당권이 말소기준권리이고, 2023년 이후 설정된 화원농업협동조합의 추가 근저당권, 정연희 근저당권, 토탈산업주식회사 근저당권, 제이비우리캐피탈주식회사 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 다만 권리등기와 별개로 감정평가서의 임대관계는 ‘미상’이므로 실제 점유자·임대차 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9781 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 용수동 62-8 · 대구광역시 동구 팔공산로185길 55-1 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 대 1,602㎡ · 토지이용상황 상업용 |
| 건물 이용상태 | 1층 보일러실·주차장 및 계단실(20개호) · 2층 객실(20개호)·휴게실·관리실·창고 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 2층 |
| 소유자 | 김현석 |
| 감정가 / 최저가 | 2,494,404,880원 / 2,494,404,880원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화원농업협동조합 / 2,207,559,283원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 공시지가 | 453,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.09.15. 을구 14번 화원농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,080,000,000원이며 토지 대구광역시 동구 용수동 62-8과 공동담보입니다. 2023.05.04. 현재 소유자 김현석에게 소유권이 이전된 뒤 같은 날 이 근저당의 채무자가 김현석으로 변경됐고, 별도의 404,000,000원 근저당도 설정됐습니다.
이어 2024.09.09. 정연희의 130,000,000원 근저당, 2025.06.04. 토탈산업주식회사의 300,000,000원 근저당, 2025.09.16. 제이비우리캐피탈주식회사의 24,044,571원 가압류가 설정됐습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각에 의해 소멸합니다. 2025.11.13.에는 화원농업협동조합 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 2,494,404,880원입니다. 현재 회차는 0회 유찰 상태이며, 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 1,995,523,904원, 2회 유찰 시 1,596,419,123원입니다.
그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래 및 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 본건은 객실과 주차장 등을 갖춘 건물과 1,602㎡ 토지가 함께 매각되고, 자연환경보전지역·국립공원 등 여러 토지이용 제한이 중첩되어 있어 일반 주거용 부동산의 단순 실거래 비교 방식으로 접근하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,494,404,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,344,049원 |
| 을구 14번 근저당권 · 화원농업협동조합 | 2,080,000,000원 | 2,080,000,000원 |
| 을구 16번 근저당권 · 화원농업협동조합 | 404,000,000원 | 387,060,831원 |
| 을구 17번 근저당권 · 정연희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 토탈산업주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 24,044,571원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,938,044,571원 중 예상 배당액은 2,467,060,831원이며, 현재 회차 예상 미배당은 470,983,740원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 동구 용수동 소재 대구시민안전테마파크 동측 인근입니다. 주변은 팔공산국립공원 집단시설지구 내 각종 근린생활시설·숙박시설·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 간선도로 및 버스승강장 인근에 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 1,602㎡, 토지이용상황은 상업용이며 완경사·사다리형·세로각지(가)입니다.
- 규제. 자연환경보전지역이며 공장설립승인지역·국립공원·공원마을지구(공원집단시설지구)·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 외벽은 알루미늄복합판넬·석재타일붙임·몰탈위 페인팅 등, 내부는 콘크리트위 페인팅·벽지·인테리어·타일 등으로 마감되어 있으며 급·배수, 위생, 난방, 소화전, 스프링클러 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장을 대조해 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 공사중단 현장 확인. 리모델링 중단 범위와 건물 내부 상태를 확인하고 공사 재개비용 또는 원상복구비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 매각 제외 물품 확인. 공사용 비계파이프 등은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 현장에 남아 있는 자재·시설 중 매각대상 여부를 구분해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 매각목록과 감정평가서상 포함 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 자연환경보전지역·국립공원·공원마을지구 등 중첩 규제가 실제 영업·리모델링·증개축 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 적정가를 정하지 말고 토지·건물 현황과 공사비를 반영해 별도 상한을 산정해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황 확인’이 더 중요한 물건
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2015.09.15. 화원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부에 있지 않습니다.
감정평가상 임대관계가 미상이고, 객실 등을 갖춘 2층 건물은 리모델링 공사가 중단된 상태입니다. 토지도 자연환경보전지역과 국립공원 등 여러 제한이 중첩되어 있습니다. 여기에 최근 실거래 자료도 없어 2,494,404,880원의 신건 가격이 시세 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 등기권리의 인수 위험은 낮게 보되, 실제 응찰 판단은 점유·임대차·공사 잔여비용·토지이용규제와 적정 시세를 확인한 뒤 내려야 하는 사건입니다.
