대전지방법원 2026타경50015. 서산시 읍내동 ‘양우내안애퍼스트힐’ 110동 17층 1701호 아파트입니다. 현재 소유자는 조형준이며, 2018년 11월 12일 소유권이전등기를 마쳤고 등기부상 거래가액은 271,998,700원입니다. 권리분석의 기준은 2019년 11월 19일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 2026년 1월 23일 남화토건 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있고, 임차인 목록도 없습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서 기타 참고사항에는 “임대미상”으로 기재돼 있어, 실제 점유 상태와 인도 문제는 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 읍내동 873 서산시읍내동양우내안애퍼스트힐 110동 17층1701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지상23층 건물 내 17층 |
| 비교 면적 | 전용 84.854㎡ · 동일 면적 실거래 매칭 |
| 소유자 | 조형준 · 2018.11.12 소유권이전 · 거래가액 271,998,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남화토건 주식회사 / 345,496,939원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2019년 11월 19일 농협은행주식회사의 근저당권 120,000,000원이며, 2026년 1월 23일 등기된 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 명시돼 있지 않아 제공된 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같은 신건 가격
양우내안애퍼스트힐은 총 943세대, 사용승인일은 2018.09.21이며, 비교대상 면적은 전용 84.854㎡입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 337,583,333원, 최신 거래는 2026년 8월 354,000,000원입니다. 현재 최저가 338,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.85㎡ | 20 | 354,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 14 | 353,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 20 | 337,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 12 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 84.85㎡ | 17 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 84.85㎡ | 22 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 19 | 335,000,000원 |
| 2026.05 | 84.85㎡ | 17 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 23 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 84.85㎡ | 15 | 332,000,000원 |
| 2026.02 | 84.85㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2026.02 | 84.85㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 337,583,333원 |
실거래 범위는 320,000,000원~354,000,000원입니다. 현재 최저가 338,000,000원은 최근 12개월 평균 337,583,333원보다 416,667원 높아 사실상 평균 시세와 같습니다. 따라서 “경매라서 싸다”는 가격 가점은 주기 어렵습니다. 반면 최신 거래 354,000,000원보다는 16,000,000원 낮아, 개별 동·층·향·내부상태가 최신 거래와 유사한지는 별도로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,532,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 남화토건 주식회사 | 345,496,939원 | 212,468,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 465,496,939원 중 예상 배당액은 332,468,000원이며, 미배당액은 133,028,939원입니다. 이 미배당은 제공된 시뮬레이션상 매수인에게 승계되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 338,000,000원 | 332,468,000원 | 133,028,939원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 270,400,000원 | 265,814,400원 | 199,682,539원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 216,320,000원 | 212,491,520원 | 253,005,419원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 권리 인수액이 변하는 구조가 아니라, 매각가격 자체가 핵심 변수인 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산시 읍내동 학돌초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상23층 건물의 17층이며 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 25m, 북서측 약 15m, 남동측 약 8m 내외 포장도로가 소재합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 627,900원/㎡입니다. 대로3류·중로2류·소로3류 관련 저촉 또는 접함 사항이 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
- 단지 규모. 양우내안애퍼스트힐은 943세대이며, 사용승인일은 2018.09.21입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 최저가 338,000,000원은 최근12개월 평균 337,583,333원의 100.1%입니다. 현재 회차를 ‘시세보다 싼 경매’로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래와 개별조건 비교. 2026년 8월 최신 거래는 354,000,000원이지만 층·향·내부상태 차이가 있으므로 단일 최신 거래만으로 프리미엄을 단정하지 마세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장 조사로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 270,400,000원, 2회 유찰 216,320,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 변화와 시세 차이를 중심으로 판단할 사건입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 신건 수준”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 농협은행 근저당권이고, 이후 강제경매개시결정은 소멸하며, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득액 338,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 337,583,333원의 100.1%입니다. 최신 거래 354,000,000원보다는 낮지만 평균 시세 대비 할인폭은 사실상 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.4회인 만큼, 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 현재 신건 가격을 감수할 것인지, 유찰 뒤 가격 변화를 볼 것인지에 있습니다.
