대전지방법원 2026타경50084. 태안읍 동문리 더힐팰리스 제3동 3층 301호, 전용 65.69㎡의 도시형 생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2025.04.02. 서명수의 주택임차권 115,000,000원이 2025.10.28. 주택도시보증공사 가압류보다 앞선다는 점입니다. 형식만 보면 선순위 임차권이어서 인수 여부를 가장 먼저 확인해야 하는 구조입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사 (양도 전 임차인 서명수)가 2026.07.14. 제출한 확약서가 명시돼 있습니다. 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 것입니다. 따라서 이 확약이 적용되는 서명수 임차권은 룰상 매수인이 떠안을 금액을 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 동문리 29-1 제3동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형 생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 65.69㎡ |
| 건물 | 더힐팰리스 3동 · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 301호 · 2018.09.17 사용승인 |
| 구조 | 방3 · 거실 · 주방 겸 식당 · 욕실 겸 화장실2 · 확장형 발코니 및 발코니 |
| 소유자 | 주식회사썬택시티 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 민간임대주택 | 2023.06.02 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 핵심
현재 소유권은 주식회사썬택시티로, 2022.07.15. 신탁재산 처분에 따른 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정됐던 권무웅의 근저당권 채권최고액 2,000,000,000원과 구기삼의 근저당권 채권최고액 400,000,000원은 2022.08.25. 이미 말소됐습니다.
현재 분석상 말소기준은 2025.10.28. 주택도시보증공사 가압류 115,000,000원입니다. 그러나 서명수의 주택임차권등기는 2025.04.02.로 그보다 앞섭니다. 임차인 자료상 대항력 확정 판정은 되어 있지 않아 원칙적으로는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하지만, 이후 제출된 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어 이 임차권에 한해서는 매수인 인수위험이 실질적으로 제거됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 양도 후 확약
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서명수 | 해당 세대 전체 65.69㎡ · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 가능·미상 | 우선변제 주장 | 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 서명수 1명입니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2023.02.09., 점유개시일 2023.03.29., 주민등록일자·확정일자 2023.03.30.이 기재돼 있으나, 임차인 판정 자료에서는 대항력이 확정되지 않아 대항력 有로 단정하지 않습니다. 주택도시보증공사는 양도 전 임차인이 서명수임을 전제로 확약서를 제출한 주체이며, 이를 별도의 두 번째 임차인으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 평균은 7,990만원, 최신 거래는 1.65억
더힐팰리스 전용 65.69㎡ 실거래 12건의 평균은 79,908,333원입니다. 신건 최저가 143,000,000원은 이 평균의 179.0%입니다. 평균값만 보면 신건 가격에 가격 메리트를 주기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 65.69㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.08 | 65.69㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 2 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 3 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 3 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 4 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 4 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 5 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 5 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 2 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 2 | 63,390,000원 |
| 2022.06 | 65.69㎡ | 3 | 63,390,000원 |
| 평균 | 65.69㎡ | 12건 | 79,908,333원 |
다만 거래 분포가 매우 특이합니다. 2022.06 거래 다수가 63,390,000원에 집중돼 평균을 낮추고 있고, 그 뒤에는 2022.08 160,000,000원, 2023.01 165,000,000원 거래가 있습니다. 따라서 평균 79,908,333원만 보고 현재 가치가 그 수준이라고 단정하기도 어렵습니다. 반대로 최신 거래 역시 2023.01이므로 2026.09 매각 시점의 현재 시세를 직접 보여주는 최신 표본이라고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 3. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 25,198,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 230,000,000원, 총 배당액은 140,198,000원, 미배당액은 89,802,000원입니다. 가압류와 경매개시결정이 모두 주택도시보증공사의 115,000,000원 청구를 기준으로 별도 표시돼 있으므로 실제 배당에서는 동일채권 관계와 배당순위를 원본 배당표에서 확인해야 합니다. 확약이 적용되는 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 143,000,000원 | 140,198,000원 | 89,802,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 114,400,000원 | 111,998,400원 | 118,001,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 91,520,000원 | 89,472,640원 | 140,527,360원 | 0원* |
이 사건은 일반적인 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수형과 다릅니다. 확약서가 있으므로 낙찰가가 내려가더라도 서명수 임차권의 미배당액이 매수인에게 전가되는 구조로 계산하지 않습니다. 따라서 각 회차의 매수인 실질 인수는 0원*으로 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안군청 북동측 근거리, 백화초등학교 북서측 인근, 태안군립 중앙도서관 남서측 인근. 공동주택·단독주택·공공시설·근린생활시설이 산재하는 주거지대입니다.
- 교통. 동측 근거리에 국도 32호선이 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 건물. 2018년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 301호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 공시지가는 238,700원/㎡입니다.
- 외관 표시. 감정평가서에는 본건이 외관상 “103동”으로 표기돼 있고 민간임대주택등기가 되어 있으니 유의하도록 기재돼 있습니다.
- 단지 규모. 더힐팰리스는 30세대이며, 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.14. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각절차에서 그대로 유효한지 원본을 대조하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 문구와 적용 대상이 서명수 임차권임을 확인하세요.
- 가격 보수적으로 판단. 최저가 143,000,000원은 실거래 12건 평균 79,908,333원의 179.0%입니다. 평균값을 무시한 가격 가점은 어렵습니다.
- 거래시점 확인. 최신 실거래가 2023.01의 165,000,000원이므로 2026.09 현재 시세를 판단할 때는 거래시점 차이를 반드시 감안해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.06.02. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 관련 원본 서류를 함께 확인하세요.
- 배당 중복 관계 확인. 주택도시보증공사의 가압류 115,000,000원과 경매개시결정 청구 115,000,000원이 배당 시뮬레이션에서 각각 표시돼 있어 실제 동일채권 처리 여부를 배당표에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 별도 검증
이 물건은 처음 등기 순서만 보면 115,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수형 위험을 먼저 의심해야 합니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약해 주된 권리위험은 실질적으로 해소됐습니다. 따라서 신건 143,000,000원에 낙찰될 경우 실질취득도 143,000,000원으로 봅니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 실거래 12건 평균은 79,908,333원으로 최저가가 그 179.0%에 달하지만, 최신 거래는 2023.01 165,000,000원입니다. 거래 편차가 매우 크고 최신 거래조차 현재 매각시점과 간격이 있어, “권리위험 해소 = 가격 메리트”로 연결해서는 안 됩니다. 권리는 확약 원본을 재확인하고, 가격은 현재 시세를 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
