대전지방법원 2026타경50111. 태안군 안면읍 골든캐슬 101동 3층 303호 아파트입니다. 감정평가 이용상태는 방3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실2, 발코니 구조이며 일부 발코니가 확장된 것으로 조사됐습니다. 현재 등기상 소유자는 박혜란이고, 말소기준권리는 2022년 12월 27일 설정된 박성수 근저당권 130,000,000원입니다. 2026년 2월 5일 박성수가 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 권리분석의 핵심은 비교적 명확합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50111 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 안면읍 승언리 972-1 골든캐슬 101동 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방3·거실·주방 겸 식당·욕실 겸 화장실2·발코니 · 일부 발코니 확장 |
| 건물 | 2007년 4월 사용승인 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 박혜란 (2025.09.15 소유권이전, 2025.08.07 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성수 / 141,863,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
과거 2009년 임의경매로 종전 가압류·압류·근저당·전세권 등이 정리된 이력이 있고, 그 뒤 여러 근저당권도 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2022.12.27 박성수 근저당권입니다. 이후 2025년 소유권이 박혜란에게 증여로 이전됐고, 2026년 박성수가 임의경매를 신청했습니다. 배당표와 매각물건명세서 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 우선
골든캐슬의 제공된 실거래 12건 전체 평균은 175,291,666원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 182,000,000원, 최신 거래는 2026년 1월 200,000,000원이고, 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 +5.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 76.59㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 76.59㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2025.04 | 84.93㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2025.02 | 84.93㎡ | 4 | 178,000,000원 |
| 2024.09 | 84.93㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2024.04 | 81.08㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2023.05 | 84.93㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2023.01 | 76.59㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 81.24㎡ | 5 | 167,500,000원 |
| 2022.08 | 84.93㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2022.05 | 81.08㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2022.02 | 76.59㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 175,291,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 182,000,000원 |
현재 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.9%입니다. 최신 거래 200,000,000원과 비교해도 낮은 수준입니다. 또한 최근 가격 추세가 +5.9%로 집계돼 하락 추세로 볼 근거는 없습니다. 다만 거래 면적이 76.59㎡·81.08㎡·81.24㎡·84.93㎡로 섞여 있으므로, 개별 호수의 상태·면적 차이를 무시하고 단순 평균만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,166,000원 |
| 1. 근저당 · 박성수 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,834,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 130,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 35,834,000원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 141,863,013원이지만 배당 계산상 근저당 채권최고액 130,000,000원을 기준으로 반영됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안군청 남측 원거리, 안면초등학교 남측 근거리, 안면읍 행정복지센터 북측 인근. 근린생활시설·공동주택·단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 서측 인근으로 국도 77호선이 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 2007년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 아파트. 위생·급배수·난방·LPG가스·승강기·지하주차장·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 공동주택 부지로 이용 중이며 동측 중로, 남측 소로에 접합니다. 제1종일반주거지역이고 일부 필지는 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 지목 차이. 대지권 목적 토지 중 일부의 공부상 지목은 “전”이나 현황은 “대”입니다.
- 환금성. 골든캐슬은 46세대 규모이며 제공된 실거래는 12건입니다. 거래가격 범위는 153,000,000원부터 200,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사·전입세대·현장 점유 상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 175,291,666원보다 최근 12개월 평균 182,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 참고하세요.
- 면적 차이 확인. 제공 실거래에는 76.59㎡부터 84.93㎡까지 서로 다른 면적이 포함돼 있습니다.
- 토지 공부 차이. 일부 대지권 목적 토지의 공부상 지목 “전”과 현황 “대” 차이를 원본 서류에서 재확인하세요.
- 배당 변동요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 확인과 응찰가’가 관건
이 사건은 말소기준인 박성수 근저당 이후 경매개시결정이 소멸하고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리나 법정지상권이 명시되지 않아 권리 구조가 비교적 단순합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 측면에서는 실질취득 169,000,000원이 최근 12개월 평균 182,000,000원의 92.9%이고 최신 거래 200,000,000원보다 낮아 신건 단계에서도 최근 시세 대비 여유가 있습니다. 다만 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정할 수는 없고 감정평가서의 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 최종 확인 포인트는 점유·명도 상태, 개별 호수 상태, 그리고 46세대 규모 단지의 실제 매도 환금성입니다.
