대전지방법원 2026타경50119. 충청남도 서산시 석림동 424-3, 5층 건물 중 4층 402호의 다세대 주택입니다. 현재 소유자는 박명자이고, 2014.04.18 매매로 소유권을 취득한 뒤 2014.04.24 서산축산업협동조합 근저당권이 채권최고액 117,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 2026.02.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에 과거 가압류·압류·근저당권이 여럿 보이지만, 해당 권리들은 이미 말소된 내역입니다. 현재 분석의 핵심은 2014.04.24 설정된 근저당권과 그 이후 경매개시결정입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50119 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 424-3 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 주거용(공동주택) · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 박명자 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 93,455,476원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 발급일 | 2026.09.16 · 대전지방법원 서산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2014.04.24 근저당
현재 소유권은 박명자 명의이며, 말소기준은 을구 8번 서산축산업협동조합 근저당권 117,000,000원입니다. 그 뒤 2026.02.11 서산태안축산업협동조합이 채권자로 기재된 임의경매개시결정이 들어왔고, 해당 경매개시결정과 기준 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 104.6%
실거래 비교 대상은 화인빌1동, 면적 71.42㎡이며 총 8세대입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 2022.12, 3층, 130,000,000원 1건입니다. 시세 비교 기준으로 제공된 평균·최신 거래·최근 기준 평균도 모두 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 71.42㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 평균 | 71.42㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
현재 최저매각가 136,000,000원은 이 실거래 기준의 104.6%입니다. 즉 현 회차 가격은 비교 가능한 거래가격보다 높은 구간입니다. 특히 실거래 표본이 1건뿐이므로 넓은 시세 범위를 확정하기는 어렵지만, 적어도 현재 자료만 놓고 신건 가격이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 서산축산업협동조합 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,296,000원 |
현재 회차 136,000,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 16,296,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 136,000,000원 | 117,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 10,523,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 87,040,000원 | 85,073,280원 | 31,926,720원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 인수는 별개의 문제라는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산여자중학교 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트단지·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 4층 402호이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주거용 건부지이고, 서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로1류에 접합니다. 공시지가는 556,300원/㎡입니다.
- 거래 표본. 화인빌1동은 총 8세대이고 준공일은 2012.05.03입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가에 임대관계 미상·내부확인 곤란으로 적혀 있으므로 최신 현황조사와 매각물건명세서에서 점유자·전입·확정일자를 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 신건 최저가 136,000,000원은 비교 시세 130,000,000원의 104.6%입니다. 현재 자료상 가격 메리트를 전제로 접근하지 않는 것이 맞습니다.
- 말소기준 확인. 2014.04.24 을구 8번 서산축산업협동조합 근저당권이 기준이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 재대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 유찰 시 근저당권 미배당액이 생겨도 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
- 현장 상태. 감정 당시 내부확인이 이루어지지 않았으므로 실제 내부 상태와 설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격과 점유 확인은 별개”
등기 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 2014.04.24 서산축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 두 가지를 분리해서 봐야 합니다. 첫째, 감정평가에 임대관계가 미상이고 내부확인도 곤란했다고 적혀 있으므로 점유관계 확인을 생략해서는 안 됩니다. 둘째, 현재 최저가 136,000,000원은 비교 실거래 130,000,000원의 104.6%입니다. 따라서 지금 회차의 핵심은 ‘권리가 싸움을 만드는 물건’이 아니라, 알려진 인수권리는 없지만 가격이 시세 기준 이상이고 거래 표본도 적은 물건이라는 점입니다.
