대전지방법원 2026타경50132. 서산시 읍내동 서산롯데캐슬 113동 4층 402호, 전용 84.7188㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 심현섭이며, 2012년 9월 26일 거래가액 180,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리관계의 말소기준은 2015년 3월 5일 설정된 동부화재해상보험주식회사 근저당권 144,000,000원입니다. 이후 설정된 더블유제이파이낸스대부 근저당권과 제이티저축은행 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50132 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 읍내동 738-6 서산롯데캐슬 113동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.7188㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 아파트 단위 세대로 이용 중 |
| 소유자 | 심현섭 (2012.09.26. 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이티저축은행주식회사 / 19,579,648원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2012년 대한생명보험주식회사 근저당권 144,000,000원은 2015년 3월 6일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2015년 3월 5일의 동부화재해상보험주식회사 근저당권 144,000,000원입니다. 그 이후의 주식회사더블유제이파이낸스대부 근저당권 15,000,000원, 제이티저축은행 주식회사 가압류 16,745,020원 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 3.0% 높은 신건
롯데캐슬 동일 면적 84.72㎡의 최근 거래 12건을 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 205,750,000원, 최저 거래는 190,000,000원, 최고 및 최신 거래는 227,000,000원입니다. 현재 최저매각가 212,000,000원은 최근 평균의 103.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.72㎡ | 10 | 227,000,000원 |
| 2026.07 | 84.72㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 84.72㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 2026.01 | 84.72㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 84.72㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 84.72㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 평균 | 84.72㎡ | 12건 | 205,750,000원 |
현재 경매 대상도 4층이고, 최근 거래 중 같은 4층은 210,000,000원과 220,000,000원이 확인됩니다. 최신 2026년 9월 10층 거래는 227,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 최근 12개월 전체 평균은 205,750,000원이므로 신건 최저가를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 1. 근저당 · 동부화재해상보험주식회사 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더블유제이파이낸스대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 가압류 · 제이티저축은행 주식회사 | 16,745,020원 | 16,745,020원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 제이티저축은행주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,486,980원 |
현재 회차 가정에서는 계산에 반영된 채권 175,745,020원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 32,486,980원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 212,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 169,600,000원 | 9,319,420원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 135,680,000원 | 42,764,540원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자 측 미배당액은 증가하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 회차가 내려갈수록 변화하는 핵심은 권리 인수액이 아니라 매입가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부춘초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 동측 및 서측 인근으로 안견로와 충의로가 통과하고, 동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 단지. 롯데캐슬 790세대, 2006.10.19 준공이며 대상 면적은 84.7188㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·중로3류·소로2류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 공시지가는 829,300원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물로 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전이 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 212,000,000원은 최근 12개월 평균 205,750,000원보다 높습니다. 최신 거래 한 건만이 아니라 최근 12건의 분포를 함께 확인해야 합니다.
- 동일층 거래 확인. 최근 4층 거래는 210,000,000원과 220,000,000원이므로 대상 호수의 향·내부상태 등을 함께 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 재확인. 말소기준은 2015.03.05 동부화재해상보험주식회사 근저당권이며 이후 등기권리는 매각으로 소멸 예정입니다.
- 배당 변동. 배당표는 집행비용과 확인된 채권을 기준으로 한 예상치이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 신건 가격
이 물건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 근저당·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가 212,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 205,750,000원의 103.0%입니다. 2026년 9월 최신 거래 227,000,000원보다 낮기는 하지만, 최근 12개월 평균 자체는 이미 최저가 아래입니다. 따라서 이 사건은 권리 부담보다 신건 가격 적정성 확인이 핵심인 물건입니다.
