대구지방법원 2026타경25. 경주시 건천읍 천포리에 있는 전원홈그린아파트 101동 107호, 전용면적 약 39.96㎡의 1층 아파트입니다. 감정가는 40,000,000원이지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가는 28,000,000원으로 내려왔습니다. 최초 감정가와 비교하면 눈에 띄게 낮은 가격입니다. 그런데 이 물건에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율보다 실제 거래되는 가격과 매수인이 떠안을 권리입니다.
등기상 말소기준권리는 2009.10.27 설정된 우리은행 근저당권 26,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 국가의 공유지분 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 현황조사에 나타난 이상엽의 전입일도 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계에서 매수인에게 승계될 보증금이나 담보권 채무는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경25 (임의경매 · 경주지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 건천읍 천포리 1109 전원홈그린아파트 제101동 제1층 제107호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 건천읍 단석로 1830-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.9625㎡ · 5층 건물 중 1층 |
| 단지 규모 | 전원홈그린 · 135세대 · 사용승인 기준 2000.01.14 |
| 소유자 | 유기현, 유진아, 유진주, 이상엽, 이상주 (공유자 5명) |
| 소유권 취득원인 | 2023.03.09 상속 · 2026.04.08 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 28,000,000원 (1회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가의 70% |
| 말소기준권리 | 2009.10.27 · 을구 5번 · 우리은행 근저당권 26,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 우리은행 / 9,375,500원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 2009년 근저당이 기준
핵심은 현재 살아 있는 선순위 권리가 무엇인지입니다. 등기부에는 2004년 박기옥 명의의 전세권 15,986,250원이 등장하지만, 이 전세권은 2008.03.07 이미 말소됐습니다. 과거 한국주택은행 근저당권과 국민은행 관련 종전 경매개시결정도 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다.
2009.10.27 이기수 앞으로 임의경매 매각을 원인으로 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2026.01.28 우리은행이 신청한 임의경매개시결정과 2026.08.04 유기현 지분에 대한 국가 압류는 말소기준권리보다 후순위로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.
② 점유·임차관계 — 공유자 전입을 임차보증금으로 보면 안 된다
현황조사에는 이상엽이 목록 1번 일부에 전입한 것으로 나타납니다. 전입일은 2023.03.22입니다. 그런데 이상엽은 등기상 21분의 7 지분을 보유한 공유자이기도 합니다. 따라서 현황조사상의 전입 사실만으로 이상엽을 보증금 있는 임차인이라고 볼 수는 없습니다.
현재 임대차가 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 사실은 확인되지 않아, 점유관계 및 임대차계약의 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이상엽의 확인된 전입일은 말소기준권리보다 늦으므로, 해당 전입일을 기준으로 한 선순위 대항력은 없습니다.
| 성명 / 관계 | 전입일 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이상엽 공유자 · 목록 1번 일부 |
2023.03.22 보증금 미상 |
없음 확인된 전입일 기준 |
미상 확정일자·배당요구 미확인 |
해당 없음 보증기관 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세
전원홈그린아파트의 전용 약 39.96㎡ 거래를 기준으로 보면, 확인되는 실거래는 모두 12건입니다. 전체 거래 평균은 37,666,666원이지만, 이 평균에는 2024년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함됩니다. 따라서 이번 최저가의 메리트는 최근 12개월 평균 35,600,000원과 최신 거래 37,000,000원을 중심으로 평가하는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 39.96㎡ | 3층 | 37,000,000원 |
| 2026.06 | 39.96㎡ | 5층 | 23,000,000원 |
| 2026.03 | 39.96㎡ | 2층 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 39.96㎡ | 3층 | 38,000,000원 |
| 2026.01 | 39.96㎡ | 4층 | 42,000,000원 |
| 2025.09 | 39.96㎡ | 1층 | 40,000,000원 |
| 2024.10 | 39.96㎡ | 2층 | 30,000,000원 |
| 2024.09 | 39.96㎡ | 4층 | 35,000,000원 |
| 2024.08 | 39.96㎡ | 3층 | 42,500,000원 |
| 2024.06 | 39.96㎡ | 2층 | 51,000,000원 |
| 2024.04 | 39.96㎡ | 2층 | 32,500,000원 |
| 2024.03 | 39.96㎡ | 4층 | 43,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.96㎡ | 5건 | 35,600,000원 |
| 전체 거래 평균 | 39.96㎡ | 12건 | 37,666,666원 |
현재 최저매각가 28,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.7%입니다. 최신 거래인 2026년 10월 37,000,000원과 비교해도 낮습니다. 권리 인수액이 0원이라는 현재 판단을 적용하면, 매수인의 예상 실질취득액도 28,000,000원이므로 이 비교는 낙찰가뿐 아니라 예상 실질취득액 기준으로도 성립합니다.
하지만 최근 가격 추세가 -9.1%라는 점이 중요합니다. 2024년에는 51,000,000원 거래가 있었지만, 2026.06에는 23,000,000원 거래도 있었습니다. 실제 거래가격이 넓게 분포하며, 28,000,000원이 최근 모든 거래보다 저렴한 가격은 아닙니다. 전체 평균 대비 74.3%라는 수치보다 최근 거래가격의 분산과 하락 추세를 먼저 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (28,000,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 904,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 우리은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,096,000원 |
집행비용 904,000원은 추정치이며, 근저당 채권최고액 26,000,000원을 기준으로 계산한 예시입니다. 신청채권자의 청구액은 9,375,500원으로 채권최고액과 다릅니다. 실제 확정채권액·조세채권·배당순위에 따라 배당 결과는 변동될 수 있으며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
현재 회차는 감정가의 70%에서 진행됩니다. 추가 유찰 시의 가격과 채권자 예상 미배당액을 비교하면, 낙찰가 하락과 채권자 회수 부족은 구분해야 한다는 점이 분명해집니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 28,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 19,600,000원 | 7,152,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 13,720,000원 | 12,926,960원 | 0원 |
3회 유찰 시 가격은 감정가의 정확한 34.3%에 해당합니다. 위 미배당액은 집행비용 추정치 등을 반영한 시나리오이며, 별도 확정된 배당액이 아닙니다.
2회 유찰 시 채권자 예상 배당액은 18,847,200원, 3회 유찰 시에는 13,073,040원입니다. 두 경우 모두 예상 배당액이 신청채권자의 청구액 9,375,500원을 웃도는 계산입니다. 하지만 청구액이 충족된다는 것과 근저당 채권최고액 전체가 회수된다는 것은 다른 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치와 주변 환경. 경상북도 경주시 건천읍 천포리 소재 전원홈그린아파트입니다. 주변은 주택과 농경지 등이 혼재한 지역으로, 대규모 도심 주거단지와는 입지 특성이 다릅니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다. 단지 북서측의 포장도로를 주 출입로로 사용하고, 이 도로는 20번 국도와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 1층 세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일, 바닥은 내장 바닥재 및 일부 타일 등으로 평가됐습니다. 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 내부 상태. 수회 방문에도 시건장치와 거주인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부구조와 마감재 등은 같은 단지의 유사 아파트를 기준으로 기재된 사항이어서, 실제 내부 수리 필요성은 확인이 필요합니다.
- 토지 및 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역(일부제한)에 해당합니다. 토지는 부정형으로 아파트 부지로 이용 중이며, 공시지가는 130,200원/㎡입니다.
- 환금성. 135세대의 소규모 단지이고 준공 시점은 2000.01.14입니다. 전용 39.96㎡의 실거래 이력이 존재하지만, 거래가격이 23,000,000원부터 51,000,000원까지 넓게 분포합니다. 최근 가격 추세도 -9.1%이므로 재매각 시 가격과 매수 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2009.10.27 접수 제59452호 우리은행 근저당권이 말소기준권리인지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 과거 전세권 말소 확인. 박기옥 명의 전세권은 2008.03.07 말소된 기록입니다. 과거 등기사항을 현재 살아 있는 선순위 전세권으로 오인하지 않도록 주의하세요.
- 공유자 점유 확인. 이상엽은 등기상 공유자이며 2023.03.22 전입 기록이 있습니다. 실제 점유자, 인도협의 가능 여부, 별도 임대차관계가 존재하는지 확인하세요.
- 국가 압류 및 조세채권. 2026.08.04 유기현 지분에 설정된 국가 압류는 후순위 소멸 대상으로 분석되지만, 관련 세금의 종류·법정기일·배당순위는 따로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 실내를 확인하지 못했습니다. 누수, 설비, 마감재 상태와 수리 범위는 현장 확인 및 관련 자료를 통해 점검하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 35,600,000원과 최신 거래 37,000,000원을 참고하되, 2026.06의 23,000,000원 거래 및 -9.1% 하락 추세도 함께 고려하세요.
- 취득 부대비용. 예상 실질취득액 28,000,000원은 최저매각가 낙찰과 권리인수액 0원을 전제로 한 값입니다. 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 수리비, 미납 관리비 등은 별도로 확인하세요.
- 입찰 서류 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 최신 경매 진행사항을 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 현장을 보지 않고 판단할 물건은 아니다”
이 경매의 가장 중요한 장점은 권리구조가 비교적 단순하고 매수인 예상 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권과 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현황조사에 나타난 점유자는 보증금이 확인된 선순위 임차인이 아니라 등기상 공유자입니다.
가격 측면에서는 28,000,000원이라는 최저가가 최근 12개월 평균 35,600,000원의 78.7%라는 명확한 비교 근거가 있습니다. 최신 거래 37,000,000원보다도 낮으므로 최근 시세와 비교한 가격상 이점은 존재합니다. 다만 최근 가격 추세 -9.1%, 소규모 단지의 거래가격 편차, 내부 미확인, 공유자 점유 문제가 남아 있습니다.
결론은 권리 인수 부담은 낮고 가격상 여력은 있지만, 무조건적인 저가 매수로 단정할 수 없는 B등급 검토 대상입니다. 현재 최저가를 기준으로 입찰을 검토할 만한 근거는 있으나, 실제 내부 상태와 점유관계가 확인되고, 하락하는 거래가격을 반영한 응찰 상한이 정해져야 최종 판단이 가능합니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 상태와 낙찰가격입니다.
