대구지방법원 2026타경57. 경주시 외동읍 북토리 소재 작업장·토지의 임의경매입니다. 감정평가상 작업장으로 이용 중이며, 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물과 토지가 관련되어 있습니다. 신청채권자는 부산은행이고 청구금액은 615,836,849원입니다. 말소기준권리는 2008.12.31. 설정된 부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,200,000,000원입니다.
등기부에 기재된 후순위 부산은행 근저당권과 노미진 근저당권은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기부상 소멸 여부만으로 낙찰자가 부담할 모든 위험이 정리되지는 않습니다. 이 사건에는 말소기준권리 이전 전입자, 보증금 미상 임차인, 일괄매각 설비의 소재 문제가 함께 존재합니다. 감정가 대비 할인율보다 실제로 무엇을 취득하고 어떤 점유관계를 인수할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경57 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 북토리 309 |
| 등기부상 건물 | 경상북도 경주시 외동읍 북토리 312 제가동호 도로명주소: 경상북도 경주시 외동읍 영지로 313-4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 작업장 |
| 건물구조 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 샌드위치판넬 외벽 · 경량판넬 내벽 |
| 설비 | 전기설비 · 환풍기 · 행거도어 · 하이샷시창호 |
| 토지 정보 | 623.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김인한 (단독소유) |
| 감정가 | 1,202,530,260원 |
| 최저매각가 | 841,771,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 615,836,849원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 제시외 기계기구 포함 · 기계기구 10점 소재불명 · 일부 시설 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차 위험은 별도
등기부상 현재 매각으로 소멸할 권리의 기준은 2008.12.31. 을구 3번 부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 부산은행의 추가 근저당권과 노미진의 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 중소기업은행 근저당권, 신용보증기금 근저당권 및 중소기업진흥공단 가압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입과 미상 보증금
현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인·점유 관계인은 5명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 이 중 박재석은 말소기준권리보다 앞서 전입했고, 노미진은 전입일이 확인되지 않습니다. 임차인의 배당요구 여부와 확정일자도 확인이 필요한 상태입니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재석 목록 9, 14번 |
2008.10.01 | 보증금 미상 월 300,000원 |
가능·미상 말소기준 전 전입 |
미상 | 해당 없음 |
| 유종필 목록 6, 12, 13번 |
2021.08.27 | 보증금 미상 | 없음 말소기준 후 전입 |
미상 | 해당 없음 |
| 정순득 목록 4, 11번 |
2022.11.17 | 보증금 미상 | 없음 말소기준 후 전입 |
미상 | 해당 없음 |
| 노미진 목록 6, 11, 12, 13번 |
미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김운남 목록 9, 14번 |
2016.02.15 | 2,000,000원 월 100,000원 |
없음 말소기준 후 전입 |
미상 | 해당 없음 |
적법한 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 미배당분을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 그 차액이 인수되는 구조라면 실질취득비용은 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.
따라서 최저매각가 841,771,000원만으로 저렴하다고 판단할 수 없으며, 박재석의 보증금과 대항력에 대한 확인이 가격 검토의 선결조건입니다.
정순득·유종필·김운남은 전입일이 말소기준권리 이후이며, 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 이들의 보증금·배당요구·점유 범위를 확인할 필요가 있습니다. 또한 본건은 작업장과 토지가 관련된 물건이므로, 각 점유 부분에 적용되는 임대차 보호법과 대항요건을 실제 용도 및 계약관계에 맞추어 검증해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인율만으로 가격을 판단할 수 없다
최저매각가는 841,771,000원으로, 감정가 1,202,530,260원의 70%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 경매 진행 단계의 할인율일 뿐, 인근 작업장·토지의 실제 거래시세에 비해 싸다는 의미가 아닙니다.
이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 실거래가를 단순 평균하여 비교하기 어렵습니다. 토지의 용도·형상·접도, 작업장 건물 상태, 매각되는 기계기구, 개별 임차인의 점유 범위가 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 확인된 가격 자료만으로는 객관적인 실거래 시세와의 할인율을 산정할 수 없습니다.
| 경매 진행 단계 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 841,771,000원 | 실질 인수액 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 589,239,700원 | 임차보증금 인수 가능성 잔존 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 412,467,790원 | 낙찰가 하락과 인수액 별도 검토 |
④ 예상배당표 (매각가 841,771,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,817,710원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 부산은행 | 1,200,000,000원 | 830,953,290원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 부산은행 | 2,520,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 노미진 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 3,920,000,000원 | 841,771,000원 |
채권최고액을 기준으로 작성된 자동 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 임차인의 구체적인 권리와 보증금은 반영되지 않았습니다. 을구 4번 근저당권의 변경등기와 실제 채권잔액도 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
가정 매각대금에서 집행비용 10,817,710원을 제외한 830,953,290원이 부산은행 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자에게는 배당이 돌아가지 않으며, 채권최고액 기준 미배당 규모는 3,089,046,710원입니다. 다만 이는 채권최고액을 합산한 산술적 부족분으로 실제 확정 채무액의 부족분과 동일하지 않으며, 그 전액을 매수인이 인수한다는 의미도 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 및 인수 시나리오
| 경매 회차 | 부산은행 예상배당 | 채권 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 841,771,000원 |
830,953,290원 | 3,089,046,710원 | 충족 추정 |
| 2회 유찰 589,239,700원 |
580,947,303원 | 3,339,052,697원 | 미충족 추정 |
| 3회 유찰 412,467,790원 |
405,943,112원 | 3,514,056,888원 | 미충족 추정 |
신청채권자인 부산은행의 청구금액은 615,836,849원입니다. 현재 회차에서는 예상배당액 830,953,290원으로 청구금액을 충족하는 시뮬레이션이지만, 추가 유찰 시에는 예상배당액이 청구금액에 미치지 못합니다. 이는 채권자의 회수 구조에 관한 계산으로, 매수인의 취득가격이 유리하다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 일괄매각·입지·환금성 메모 (감정요항표 및 명세서 기준)
- 주위환경. 경주시 외동읍 북토리순지회관 북측 인근에 위치하며, 주변은 농촌주택·중소규모 공장·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 작업장 이용을 위한 차량 동선과 현장 진출입 조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 정보는 면적 623.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 평지, 부정형, 소로각지입니다. 개별 토지의 실제 경계와 일괄매각 대상 전체 면적은 별도 대조가 필요합니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가 정보는 216,900원/㎡입니다. 향후 사용계획에 따른 인허가 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 작업장 시설. 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 구조로, 전기설비와 환풍기 등이 설치되어 있습니다. 건물과 설비의 현재 상태 및 가동 가능 여부는 현장 확인 대상입니다.
- 제시외 시설. 제시외 건물·제시외 기계기구를 포함한 일괄매각입니다. 다만 기계기구 10점이 소재불명으로 기록되어 실제 취득 가능한 시설의 범위를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 목록 6 토지의 파이프조 거물망지붕 단층 개집과 목록 8 토지의 파이프조 거물망지붕 단층 가축사육장 및 파이프조 강판지붕 단층 가축사육장은 이전 가능하여 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 작업장·토지는 용도 적합성과 설비 구성에 따라 수요층이 달라질 수 있습니다. 임차 및 설비 문제가 정리되지 않으면 재매각 과정에서 가격 협상과 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박재석 임차보증금. 2008.10.01. 선순위 전입의 실제 대항요건, 보증금, 확정일자, 배당요구, 점유 부분을 확인하고 미배당 보증금 인수 여부를 계산해야 합니다.
- 노미진의 지위. 임차인과 근저당권자의 동일인 여부, 실제 임대차 관계, 전입일과 점유·사용관계를 확인해야 합니다. 가장임차인으로 미리 단정해서는 안 됩니다.
- 나머지 임차인. 정순득·유종필·김운남의 보증금 및 실제 점유 범위와 배당요구 관계를 확인해야 합니다. 김운남의 확인된 보증금은 2,000,000원입니다.
- 물건목록 및 주소. 대표 소재지 북토리 309와 건물 등기부의 북토리 312, 영지로 313-4가 매각 대상별로 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 합병 토지. 북토리 309-1과 관련된 토지 합병 사항을 토지대장, 지적도, 매각목록과 대조해야 합니다.
- 기계기구와 제시외 건물. 소재불명 기계기구 10점의 감정 포함 여부와 현존 여부, 매각 제외 시설의 소유·철거·이전 관계를 확인해야 합니다.
- 부산은행 담보권 변경. 을구 4번 근저당권의 2018.12.21. 채권최고액 변경등기와 최신 채권잔액을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 입찰가격뿐 아니라 미배당 인수보증금, 점유정리, 명도 및 사용 가능한 설비의 상태를 함께 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율을 시세 대비 할인율로 오인하지 말고, 주변 작업장·토지의 실제 거래사례와 사용가치를 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 70% ≠ 안전한 취득가”
이 사건의 첫인상은 감정가 1,202,530,260원에서 최저가 841,771,000원으로 내려온 작업장·토지라는 점입니다. 하지만 권리분석의 결론을 결정하는 것은 할인율이 아닙니다.
박재석의 선순위 전입 및 보증금 미상, 노미진의 대항력과 관계인 여부 미확정, 기계기구 10점 소재불명, 매각 제외 시설과 공부 대조 문제가 함께 존재합니다. 후순위 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조는 긍정적이지만, 이것만으로 매수인 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다.
현재 배당계산상 인수액은 0원으로 처리되어 있지만, 실제 인수액은 아직 확정되지 않았습니다. 인수 대상 보증금이 존재한다면 시세 비교는 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득비용을 기준으로 해야 합니다. 추가 유찰이 이루어져도 선순위 임차보증금 인수 구조가 해결되지 않는다면 실제 취득비용의 절감효과는 제한될 수 있습니다.
종합 판단은 C등급(43점). 근저당권의 매각소멸 구조와 별개로 임차보증금, 점유, 설비 및 매각범위에 관한 중요한 불확실성이 남아 있습니다. 현재 단계에서는 가격 매력도를 확정하기보다 선순위 임차관계와 실제 매각목적물을 먼저 확인하는 보수적 접근이 적절합니다.
