대구지방법원 2026타경61. 경주시 양남면 하서리 해안상가지대에 위치한 토지와 근린생활시설 관련 경매입니다. 건물 등기에는 소유자 김유환, 근저당권자 주식회사 경남은행이 확인됩니다. 경남은행은 2024년 5월 16일 채권최고액 5,904,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 같은 은행 명의로 84,000,000원과 330,000,000원의 근저당권이 추가됐습니다. 채무불이행에 따른 임의경매는 2026년 3월 20일 개시됐습니다.
이 사건의 특징은 규모와 자산 성격입니다. 일반 주거용 아파트와 달리, 감정상 건물은 근린생활시설이고 토지는 산지·녹지 관련 규제를 받는 부분을 포함합니다. 감정요항표상 국도변 해안상가지대에 속하지만, 일부 토지는 공부상 임야이고 현황상 산책로로 이용되고 있습니다. 따라서 약 30%의 감정가 하락이 곧 시장가격 대비 30% 할인이라는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가가 적정한지 판단하려면 매각 대상별 가치와 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경61 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상북도 경주시 양남면 하서리 1-1 |
| 건물 등기 소재지 | 경상북도 경주시 양남면 하서리 3-2, 3-3, 3-4, 3-5, 3-6 · 김유환씨근린생활시설가동 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 양남면 동해안로 444 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 감정상 근린생활시설(가·나) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지상 이동 용이한 컨테이너 박스 매각 제외 |
| 건물 구조 | (가) 일반철골구조 판넬지붕 단층 · (나) 경량철골조 기타지붕 단층 |
| 사용승인 | 2024.04.26 |
| 소유자 | 김유환 (단독소유) |
| 감정가 | 9,983,358,900원 |
| 현재 최저매각가 | 6,988,351,000원 (1회 유찰 · 감정가 약 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 경남은행 / 5,119,653,971원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2024.05.16 경남은행 근저당권 · 채권최고액 5,904,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당
권리분석의 기준점은 2024년 5월 16일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,904,000,000원이며, 같은 날 김유환 명의 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 이후 경남은행 근저당 2건이 추가됐고, 농협은행·서울보증보험·경북신용보증재단의 가압류, 경주시의 압류와 경매개시결정이 뒤따랐습니다.
확인된 후순위 근저당권 2건, 가압류 4건, 압류 1건 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 말소기준 근저당 자체도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 기재된 등기권리만을 기준으로 하면 낙찰자가 이를 별도로 변제하거나 인수해야 하는 구조는 아닙니다.
② 가격·유찰 분석 — 70%라는 숫자의 함정
현재 최저가는 6,988,351,000원으로, 감정가 9,983,358,900원의 약 70%입니다. 이미 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 확인되는 인수액 0원을 적용하면 최저가 낙찰 가정의 실질취득액 역시 6,988,351,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 지출을 제외한 수치입니다.
문제는 실질취득액이 시세보다 낮은지 판단할 만한 실거래 비교가격이 확인되지 않는다는 점입니다. 감정가 대비 낙찰가 비율은 알 수 있지만, 인근 유사 근린생활시설 및 토지의 최근 실거래가격이나 최근 가격 추세를 근거로 한 할인율은 산정할 수 없습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 메리트를 부여할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 6,988,351,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 4,891,845,700원 | 1,801,873,370원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 3,424,291,990원 | 3,254,751,543원 | 0원 |
회차별 금액은 해당 가격에 매각된다고 가정한 배당 시나리오입니다. 채권 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 매수인 인수액과 다릅니다. 실제 낙찰가·배당순위·비용에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,988,351,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 72,283,510원 |
| 1. 경남은행 · 을구 1번 근저당 | 5,904,000,000원 | 5,904,000,000원 |
| 2. 경남은행 · 을구 2번 근저당 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 경남은행 · 을구 3번 근저당 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 4. 농협은행 · 갑구 2번 가압류 | 68,001,060원 | 68,001,060원 |
| 5. 서울보증보험 · 갑구 3번 가압류 | 42,533,130원 | 42,533,130원 |
| 6. 농협은행 · 갑구 4번 가압류 | 168,316,423원 | 168,316,423원 |
| 7. 경북신용보증재단 · 갑구 5번 가압류 | 45,550,000원 | 45,550,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 273,666,877원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 6,988,351,000원 |
현재 최저가에 매각된다는 가정에서는 집행비용 72,283,510원을 제외하고 채권자에게 6,642,400,613원이 배당되며, 소유자에게 273,666,877원이 남는 것으로 추정됩니다. 채권 미배당액은 0원, 매수인 예상 인수액 역시 0원입니다.
다만 경남은행의 경매 신청 청구액은 5,119,653,971원이고, 배당표상 경남은행 근저당 3건은 채권최고액 합계 6,318,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 신청 청구액과 채권최고액은 서로 다른 개념입니다. 실제 배당은 확정채권액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있으며, 경주시 압류와 관련된 조세채권, 당해세 및 임차인 우선변제 등도 현재 추정 배당에서 최종 확정된 것은 아닙니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경주시 양남면 하서리 소재 진리마을 북동측 인근입니다. 주변에 근린생활시설·숙박시설·농경지 등이 분포하며, 국도변 해안상가지대로 평가됩니다. 일반적인 대단지 주거용 아파트와는 수요 및 가격 형성 구조가 다릅니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 일반차량 접근이 가능하고, 대중교통여건 등을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 다만 특정 토지의 도로접면은 맹지로 기재되어 있어 개별 필지의 실제 진출입 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 이용. 감정상 (가·나) 건물은 근린생활시설입니다. (가)는 일반철골구조 판넬지붕 단층, (나)는 경량철골조 기타지붕 단층으로, 사용승인일은 2024.04.26입니다. 위생·급배수설비가 있으며 (나)에는 난방설비도 기재됩니다.
- 토지 규제. 보전녹지지역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역이 확인됩니다. 일부 토지에는 보전산지·공익용산지 제한도 적용됩니다. 개발·증축·형질변경 등의 가능성을 판단할 때 중요한 제한사항입니다.
- 토지 형태. 토지정보상 100.0㎡로 표시된 토지는 지목이 임야이고, 지형은 급경사·부정형, 도로접면은 맹지로 기재되어 있습니다. 이 특성을 일괄매각 전체 토지에 동일하게 적용할 수는 없으므로 각 필지별 면적과 형상·접도 상황을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 해당 토지정보의 개별공시지가는 155,700원/㎡입니다. 이는 특정 토지의 공시지가로, 매각 대상 전체의 거래가격이나 감정가를 대신하는 기준은 아닙니다.
- 공부와 현황 차이. 감정요항표상 기호 (1)은 공부상 지목이 임야이나 현황 일부가 산책로로 기재됩니다. 또한 기호 (3) 지상에 이동 가능한 컨테이너 2동이 소재하며 해당 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 국도변 근린생활시설이라는 입지 특성은 있지만, 산지·녹지 규제와 일부 토지의 경사·접도 문제, 일괄매각의 규모와 구성은 매수자층을 제한할 수 있습니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 재매각 가능가격과 처분기간을 신뢰성 있게 추정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각목록과 지번 대조. 사건 소재지 하서리 1-1과 건물 등기상 하서리 3-2~3-6, 도로명주소 동해안로 444를 기준으로 매각 대상 토지·건물의 범위, 각 필지 면적, 소유관계, 도면을 정확하게 대조해야 합니다.
- 토지별 접도·이용규제 확인. 맹지·급경사·부정형으로 기재된 토지의 정확한 위치와 접근로, 보전녹지·보전산지·공익용산지 및 역사문화환경보존지역의 구체적인 행위제한을 확인해야 합니다.
- 실제 점유와 임대관계 확인. 현재 신고된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 영업장 사용 여부, 실제 점유자, 임대차보증금, 대항력·우선변제 관련 사항을 현황조사와 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 말소기준·공동담보 확인. 2024.05.16 경남은행 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 확인하고, 근저당 3건의 공동담보목록 및 관련 토지·건물의 권리관계도 대조해야 합니다.
- 경주시 압류와 배당순위 확인. 2026.05.11 접수된 경주시 압류의 원인채권, 체납세액 및 법정 우선순위를 확인해야 합니다. 현재 소유자 잔여배당 추정액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 컨테이너 제외와 현장 인도. 지상 이동 가능한 컨테이너 박스는 매각에서 제외됩니다. 그 소유자, 이동·철거와 부지 인도 문제, 추가 시설물의 소유관계 등을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 시세·수익성 검증. 최저가 6,988,351,000원을 적정가격으로 단정하지 말고 인근 유사 토지·근린생활시설의 최근 거래, 임대수익 가능성, 유지관리비, 매각 가능성을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 원본 서류 최종 점검. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·지적도, 토지이용계획확인서와 매각기일 변동 여부를 확인해야 합니다. 특히 토지와 건물 각각의 권리 및 매각범위 확인이 중요합니다.
맺으며 — “권리가 소멸해도, 좋은 가격이라는 뜻은 아니다”
이 사건은 등기상 권리소멸 구조 자체보다 매각 대상의 실질적인 가치와 활용성을 판단하는 일이 더 어려운 경매입니다. 경남은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당·가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되며, 현재 회차의 예상 인수액도 0원입니다. 이 부분은 권리분석상 긍정적인 요소입니다.
하지만 최저매각가 6,988,351,000원을 시세보다 낮다고 평가할 실거래 근거는 확인되지 않습니다. 이미 1회 유찰되어 감정가의 약 70%가 됐다는 사실만으로 가격 메리트가 발생했다고 볼 수 없습니다. 보전녹지지역과 산지 관련 규제, 일부 필지의 맹지·급경사, 공부와 현황의 차이, 컨테이너 매각 제외 및 임대관계 미상은 모두 사전 검토가 필요한 사안입니다.
따라서 결론은 등기상 권리구조는 비교적 명확하지만, 가격·이용 가능성·점유관계에 대한 검증이 선행되어야 한다는 것입니다. 특히 이 물건은 일반 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 평가할 수 없습니다. 권리 확인은 시작점이고, 입찰 여부를 결정하는 핵심은 일괄매각 대상의 실제 가치입니다.
