대구지방법원 2026타경105. 경주시 성동동 ‘동부이끌림7차’ 5층 503호는 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 최상층에 해당하며, 경주역 북동측 인근의 주택·다세대주택·아파트가 혼재한 지역에 있습니다.

소유자는 김건태 씨로, 2015년 매매 당시 등기된 거래가액은 165,000,000원입니다. 같은 날 새중앙새마을금고가 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 과거 임의경매가 한 차례 개시됐다가 취하됐고, 국세 압류, 하나은행 가압류 등이 이어졌습니다. 현재 사건 역시 새중앙새마을금고가 신청한 임의경매로, 청구액은 86,794,794원입니다.

이 사건에서 중요한 점은 최저가가 감정가의 70%라는 사실 자체보다 후순위 전세권의 처리와 실제 점유관계입니다. 등기상 비지종합건설주식회사의 전세권은 말소기준 근저당보다 늦고 매각으로 소멸할 권리로 분류되지만, 전세금은 배당 추정상 전액 미배당입니다. 전세권 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 전세권은 후순위

권리분석의 출발점은 2015.10.12. 설정된 을구 1번 새중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 현재 경매도 이 금융기관이 신청했습니다. 이 근저당권을 기준으로 뒤에 설정된 전세권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

전세권·점유관계 — 배당 0원과 인수 0원은 다르다

임차인 조사 내역상 별도로 특정된 실제 임차인은 없지만, 등기부에는 비지종합건설주식회사 명의의 전세권이 있습니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 전세권자가 실제로 점유하고 있는지, 별도의 거주자나 사용자가 있는지는 확인이 필요합니다.

전세권 존속기간은 2022.11.30.~2024.11.30.로 등기되어 있으나, 전세권설정등기는 남아 있습니다. 실제 점유와 전세금 반환관계, 별도 임대차관계는 현장에서 확인해야 합니다.

또한 갑구 9번에는 경주세무서장의 국세 압류가 있습니다. 압류등기는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하지만, 등기 말소와 조세채권의 배당순위는 별개의 문제입니다. 세금의 법정기일·배당요구 등 실제 내용을 확인해야 하며, 아래 예상배당은 세금의 선순위 배당 가능성을 반영한 확정배당표가 아닙니다.

② 가격 검증 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

이 물건의 감정가는 122,000,000원, 현재 최저매각가는 85,400,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 최저가가 감정가의 70%로 낮아졌습니다.

문제는 감정가가 현재 시장가격과 일치한다고 볼 수 없다는 점입니다. 같은 건물 또는 인근 주거용 오피스텔의 최근 실거래 수준을 대조하지 않은 상태에서는 85,400,000원이 실제로 싼 가격인지 판단할 수 없습니다. 특히 소유자의 과거 취득 거래가액인 165,000,000원도 현재 시세의 근거로 사용해서는 안 됩니다.

회차별 가격과 미배당 위험

회차가 내려가면 낙찰가 가정은 낮아지지만, 채권자들에게 돌아가지 못하는 금액은 늘어납니다. 현재 회차의 채권총액은 155,878,920원, 예상 채권자 배당액은 83,462,800원으로 미배당액이 72,416,120원입니다.

다만 이 미배당액 전부가 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 등기상 권리 소멸을 전제로 한 각 회차의 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 따라서 대항력 있는 보증금을 매수인이 추가 부담하는 인수형 구조로 확인된 것은 아닙니다. 하지만 미확인 점유자가 있다면 별도 검증이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 1,937,200원을 제외한 83,462,800원이 새중앙새마을금고 근저당권에 배당되는 추정입니다. 전세권·하나은행 가압류 배당 및 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자의 청구액 86,794,794원도 전액 충족되지 않습니다. 단, 집행비용은 추정치이며 당해세·조세 우선순위·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경주시 성동동 소재 경주역 북동측 인근입니다. 부근은 단독주택·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 남측 약 6미터, 남서측 약 3미터의 포장도로와 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층 503호입니다. 외벽은 스톤코트·석재 마감, 내부는 벽지·타일 등으로 마감되어 있으며, 급배수·위생·승강기·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 실제 임대관계는 미상이며, 매수 후 실거주나 임대 목적에 맞는 사용 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 역사문화환경보존지역·고도지구·중점경관관리구역· 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로, 공시지가는 423,800원/㎡입니다. 향후 증축·용도변경·공사 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실내 유지관리 상태와 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔인 만큼 동일 건물 또는 인근의 유사한 오피스텔 매매·임대 거래를 기준으로 환금성을 판단해야 합니다. 감정가 할인율만으로 향후 매도 가능 가격을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권자 확인. 비지종합건설주식회사의 전세권은 전세금 20,000,000원, 2022.11.30. 설정입니다. 등기상 후순위 소멸 권리이지만 실제 점유 여부, 전세금 정산관계, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 조사. 별도로 확인된 임차인 신고 내역과 실제 점유 여부는 다른 문제입니다. 현장 방문과 현황조사를 통해 점유자의 신원, 점유 개시 시기, 임대차계약·보증금 유무를 확인하고 대항력 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 2024.09.26. 경주세무서장 압류가 등기되어 있습니다. 압류등기는 매각으로 소멸하더라도 조세채권의 법정기일과 배당 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.
• 가격 상한 재검토. 현재 최저가 85,400,000원은 감정가 122,000,000원의 70%입니다. 최근 12개월 동일·유사 오피스텔의 실거래 평균과 최신 거래, 가격 추세를 대조하고 부대비용을 포함한 취득 총액을 계산해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 59,779,999원, 3회 유찰 시 41,845,999원의 가격 시나리오가 있습니다. 다만 실제 다음 회차 가격과 일정은 법원 공고를 확인하고, 회차가 내려간다는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자가 있을 경우 인도·명도 절차와 이사 협의가 필요할 수 있습니다. 관리비 체납 및 공용부분 미납분의 부담 가능성도 관리주체에 확인해야 합니다.
• 규제·사용 상태. 역사문화환경보존지역·고도지구 등 규제사항과 건축물대장, 주거용 이용상태, 실내 설비 및 하자 여부를 입찰 전에 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래가를 직접 대조해야 합니다. 특히 점유관계와 전세권 처리에 변경사항이 없는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 실제 취득 위험”

경주 동부이끌림7차 503호는 감정가 122,000,000원에서 한 차례 유찰되어 85,400,000원에 나온 주거용 오피스텔입니다. 등기상 권리의 선후관계는 비교적 분명합니다. 새중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 전세권과 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 추정에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 전세금 20,000,000원의 전세권자가 배당을 받지 못하는 점은 현장 점유와 인도 문제를 확인해야 할 이유입니다. 또한 임대관계가 미상이고, 국세 압류와 관련된 실제 배당관계도 점검해야 합니다. 무엇보다 감정가의 70%라는 사실만으로 현재 최저가가 시장보다 싸다고 판단할 수 없습니다.

결론은 ‘권리 말소 구조는 확인, 점유·시세 검증은 보류’입니다. 전세권자와 실제 사용자의 관계를 확인하고 최근 유사 오피스텔 거래가격을 대조하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 인수·명도 위험을 제거한 뒤에도 낙찰가에 충분한 가격 여유가 남는지에 있습니다.