대구지방법원 2026타경109. 경상북도 경주시 황성동 335-4에 있는 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 235㎡, 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕의 지상 2층 단독주택입니다. 소유자는 안명찬이며, 2021년 8월 9일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 우성새마을금고가 채권최고액 195,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 경북 신용보증재단의 가압류와 이종하의 가압류가 차례로 등기됐고, 2026년 4월 30일 우성새마을금고의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 실제 점유자를 문제없이 인도받는 것은 서로 다른 문제입니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전에 실제 거주자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

핵심은 2021년 8월 9일 설정된 우성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 195,000,000원이며, 건물과 함께 황성동 335-4 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

과거 경주농업협동조합, 경주새마을금고, 농협은행주식회사의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 매수인 인수 대상으로 계산할 이유는 없습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 70%, 그러나 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 253,002,000원입니다. 감정가 361,431,680원에서 1회 유찰되어 감정가의 약 70% 수준으로 내려왔습니다. 단순히 감정가와 비교하면 가격이 상당히 낮아진 것처럼 보입니다.

하지만 단독주택은 토지의 형상과 면적, 도로 접면, 건물의 노후도와 관리상태, 증축 또는 제시외 부분의 적법성에 따라 가치가 크게 달라집니다. 이 물건은 특히 235㎡ 토지와 지상 2층 건물, 제시외 건물 및 수목이 함께 매각되는 구조여서, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 판단하기 어렵습니다.

추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 그 자체가 입찰 적정성을 보장하지는 않습니다. 현재 회차에서도 가격 메리트는 확인되지 않았으며, 토지 중심의 가치 검증과 현장조사가 입찰가 산정보다 먼저 이루어져야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 253,002,000원 가정)

현재 최저가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 4,342,028원을 제외한 248,659,972원이 채권자에게 배당되는 계산입니다. 우성새마을금고는 채권최고액 195,000,000원을 기준으로, 경북 신용보증재단은 청구액 32,345,834원을 기준으로 배당한 뒤, 이종하의 가압류 채권에는 21,314,138원이 배당되는 시뮬레이션입니다.

이종하의 청구액은 391,834,615원으로, 예상배당 후 370,520,477원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 다만 이 계산은 근저당권의 실제 확정채권액이 아니라 채권최고액을 배당 기준으로 사용한 추정치이며, 실제 배당은 채권계산서, 배당순위, 집행비용 및 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 약 매각가의 1.7%로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 미배당액 370,520,477원은 채권자 미회수액이며, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

회차별 배당 시나리오

우성새마을금고의 경매 청구액은 144,702,079원이며, 현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권이 충족되는 것으로 계산됩니다. 반면 3회 유찰 시에는 우성새마을금고 예상배당액이 121,435,385원으로, 청구액을 충족하지 못하는 시나리오입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경주시 황성동 용황초등학교 남측 인근입니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 조성 중인 완충녹지 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 북동측 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 실제 차량 진출입 동선과 도로 이용 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 면적 235㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로각지(가)로 표시되어 있으며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 공시지가는 668,500원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 용황유치원·용황초등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다. 향후 증축·개축이나 용도변경을 고려한다면 관련 제한을 별도 검토해야 합니다.
• 건물 구조. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층입니다. 외벽은 고벽돌 및 시멘트몰탈미장 위 수성페인트 마감이며, 내부에는 일반벽지·타일·강화마루·장판 등의 마감재가 사용되었습니다. 창호는 철재·목재문과 하이샤시 복층강화유리 이중창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러 난방설비, 주방설비, 물탱크설비, TV공시청설비 등이 설치되어 있습니다. 실제 작동상태와 노후도는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로, 그 위치·구조·현황·적법성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 공동주택처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격을 직접 대조하기 어려운 개별 단독주택입니다. 토지 가치와 건물의 실제 사용가치를 분리하여 검토하고, 향후 매도 가능 가격을 보수적으로 산정하는 것이 적절합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대관계·점유 확인. 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 전입세대열람, 매각물건명세서, 현황조사서 및 현장 방문을 통해 실제 거주자와 임대차 여부를 확인하세요. 점유자의 대항력은 확인 전까지 단정하지 마세요.
• 토지·건물 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목이 매각에 포함됩니다. 감정평가서의 평가목록과 현황도면, 토지·건물 등기부 및 건축물대장을 대조하여 실제 매각 범위를 확인하세요.
• 말소기준과 배당 확인. 우성새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 가압류는 매각으로 소멸하지만, 채권최고액 기준의 예상배당과 실제 배당액은 다를 수 있습니다. 배당순위와 채권신고 내역을 원본으로 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수를 단정하지 마세요. 황성동 인근 단독주택과 토지의 거래사례를 조사하고, 토지 형상·접도·건물상태·제시외 건물을 반영하여 적정가격을 검증하세요.
• 건축물·설비 확인. 지상 2층 시멘트벽돌조 건물의 균열, 누수, 방수, 배관, 도시가스보일러, 창호 상태 등을 직접 점검하세요. 제시외 건물의 적법성과 활용 가능성도 별도 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저매각가는 253,002,000원이며, 추가 유찰 시 제시된 매각가 시나리오는 177,101,400원과 123,970,979원입니다. 회차별 가격 하락을 곧바로 시세 대비 할인으로 해석하지 말고 매각일정과 실제 공고 내용을 다시 확인하세요.
• 추가 부담 점검. 체납 조세, 공과금, 인도·명도비용, 취득 관련 세금과 수선비 등을 검토하세요. 현재 계산상 인수 0원은 이러한 부대비용까지 모두 0원이라는 의미가 아닙니다.
• 원본 대조. 토지·건물 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 법원 매각공고를 최종 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 가격은 아직 검증 전”

경주 황성동 335-4 단독주택은 우성새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 채권자에게는 현재 최저가 기준 370,520,477원의 미배당이 발생하지만, 이는 매수인이 부담할 인수액과는 구분해야 합니다.

실제 주의할 부분은 확정되지 않은 점유관계와 적정 시세입니다. 감정평가서의 임대관계는 미상이며, 토지와 지상 2층 주택 외에 제시외 건물 및 수목까지 포함된 일괄매각이라는 점도 확인해야 합니다. 현재 가격은 감정가의 70%이지만, 이 비율만으로 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.

등기상 권리 정리 구조는 긍정적, 점유 검증은 필수, 가격 판단은 보류. 이 물건의 입찰 판단은 유찰 횟수보다 실제 점유상태와 토지·건물의 현장 가치, 그리고 주변 거래사례를 얼마나 정확하게 검증하느냐에 달려 있습니다.