대구지방법원 2026타경10118. 경주시 탑동 28-1에 위치한 토지와 휴게음식점 이용 건물이 관련된 경매입니다. 토지면적은 755.0㎡이며, 감정평가상 건물은 일반목구조 기와지붕의 단층 건물로 현재 이용상태는 휴게음식점입니다. 소유자는 이상범이고, 2022년 설정된 주식회사대구은행 근저당권 2,280,000,000원이 말소기준권리입니다. 채권자 주식회사 아이엠뱅크의 임의경매개시결정에 따라 매각절차가 진행되고 있습니다.
이 사건의 특징은 큰 금액의 선순위 근저당권과 확인되지 않은 점유관계, 그리고 역사문화환경 관련 토지이용 제한이 한꺼번에 존재한다는 점입니다. 근저당권 채권최고액이 최저매각가보다 크더라도 말소기준권리인 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이것만으로 해당 부동산을 아무런 부담 없이 취득한다고 결론낼 수는 없습니다. 점유자의 법적 지위와 토지별 권리, 실제 이용 가능성이 별도로 확인돼야 하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 탑동 28-1 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 탑리1길 24 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 감정평가상 휴게음식점 이용 건물 · 일괄매각 |
| 토지면적 | 755.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 |
| 건물 이용상태 | 휴게음식점(홀·주방·화장실·비품실 등) |
| 건물 구조 | 일반목구조 기와지붕 단층 · ㄱ자형 한식 골기와 맞배지붕 |
| 소유자 | 이상범 (단독소유) |
| 감정가 | 1,511,958,680원 |
| 최저매각가 | 1,058,371,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 아이엠뱅크 |
| 청구금액 | 1,745,265,875원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.06.23 · 을구 1번 · 주식회사대구은행 근저당권 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별개
등기상 핵심은 2022.06.23 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원으로 최저매각가보다 크지만, 말소기준권리이므로 정상적인 매각절차에서 소멸할 예정입니다. 이후 등기된 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
근저당권자는 등기상 주식회사대구은행으로, 경매개시결정의 채권자는 주식회사 아이엠뱅크로 기재돼 있습니다. 양측의 등기상 법인등록번호는 동일하게 나타납니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2022-582호가 표시돼 있으므로 공동담보 범위와 매각 대상의 연결관계도 함께 확인해야 합니다.
② 점유·임차관계 — ‘천원마을’의 지위가 핵심
현황조사에는 ‘천원마을’이 목록 1번과 관련해 확인됩니다. 그러나 임대차보증금, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부가 확정돼 있지 않습니다. 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력이 있는 임차인으로 단정할 수도, 인수 위험이 전혀 없는 점유자라고 단정할 수도 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천원마을 | 목록 1번 | 미상 | 모두 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
천원마을은 현황조사상 확인된 점유 관련 명칭입니다. 실제 임차인 여부 및 임차인의 수, 임대차계약 조건과 권리 존속 여부는 확정되지 않았습니다.
- 점유의 법적 성격. 천원마을이 임차인인지, 영업자·사용자·기타 점유자인지 확인해야 합니다.
- 대항요건. 관련 부동산의 실제 점유와 전입신고 또는 사업자등록 등 해당 용도에 적용되는 대항요건 및 그 성립 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금과 우선변제. 계약서, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 대조해 미배당 인수 위험을 판단해야 합니다.
- 명도. 실제 점유권원이 확인될 때까지 인도명령 가능 여부나 명도 난이도를 단정하지 않아야 합니다.
③ 가격 분석 — 30% 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 1,058,371,000원으로 감정가 1,511,958,680원의 약 70%입니다. 한 차례 유찰로 입찰 기준금액이 상당히 내려온 것은 분명하지만, 이 비율은 감정가 대비 할인율이지 실거래 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.
특히 이 물건은 일반적인 주거용 아파트와 달리 토지 규모, 건물 활용도, 역사문화환경 규제, 상업적 수익성에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 지역 내 비교 가능한 매매사례와 실제 수익자료를 검증하기 전에는 최저가가 싸다거나 투자수익이 확보된다고 평가할 근거가 부족합니다.
| 매각 단계 | 감정가 비율 | 매각 기준금액 | 평가 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 1,511,958,680원 | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,058,371,000원 | 현재 최저가 |
| 2회 유찰 가정 | 49% | 740,859,700원 | 추가 유찰 시나리오 |
| 3회 유찰 가정 | 34.3% | 518,601,789원 | 추가 유찰 시나리오 |
후속 회차 금액은 유찰 시나리오에 따른 계산값으로, 실제 차기 최저매각가와 매각기일은 법원 공고를 확인해야 합니다. 각 금액은 낙찰가 가정이며 임차권 인수금·세금·취득 부대비용은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,058,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,983,710원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사대구은행 | 2,280,000,000원 | 1,045,387,290원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 9,837,779원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 채권 미배당액 | 2,289,837,779원 | 1,244,450,489원 미배당 |
집행비용은 추정치이며 근저당권 배당은 채권최고액 기준 계산입니다. 실제 배당 시 채권원리금, 당해세, 우선변제 임차권 등의 확인 결과에 따라 배당 순위 및 금액이 달라질 수 있습니다. 미배당 채권총액은 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다.
현재 회차에서 집행비용 12,983,710원을 공제하면 대구은행 근저당권에 1,045,387,290원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 삼성카드 가압류에는 배당이 돌아가지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다. 전체 채권 기준 미배당액은 1,244,450,489원입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항 및 토지이용 기준)
- 입지. 경주시 탑동 소재 경주오릉 동측 인근입니다. 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 동측 인근에는 농경지가 이어져 있습니다.
- 교통. 도심 근교의 간선도로 인근에 위치하며, 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정도 편리한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 755.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 202,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역, 자연취락지구, 특화경관지구에 속합니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 역사문화 규제. 역사문화환경보존지역 및 역사문화환경 보존육성지구가 적용됩니다. 건축행위·증축·외관변경 등 구체적인 행위 제한은 관계 기관의 확인이 필요합니다.
- 건물. 일반목구조 기와지붕 단층의 한식 형태 건물로, 홀·주방·화장실·비품실 등 휴게음식점으로 이용되고 있습니다. 급배수·위생설비가 있으며 공부와의 차이는 없다고 평가돼 있습니다.
- 환금성. 개별 토지와 특수한 형태의 영업용 건물이 결합된 물건입니다. 일반 아파트처럼 표준화된 동일 평형 거래가격을 적용하기 어렵고, 활용 가능성과 실제 영업·임대수요를 확인해야 합니다. 따라서 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 정확한 매각목록, 면적, 경계, 소유권 및 제외 물건 여부를 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
- 토지·건물 등기 대조. 건물의 을구 1번 근저당권 외에 일괄매각 대상 토지에 존재하는 권리, 공동담보 관계, 매각으로 소멸하지 않는 권리의 유무를 확인해야 합니다.
- 천원마을 점유관계. 실제 점유자 신원, 점유 시작일, 임대차계약, 전입 또는 사업자등록, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 인수 가능성. 등기상 인수 추정 0원을 확정된 무인수 물건으로 해석하지 않아야 합니다. 대항력 임차권이 확인되면 보증금 미배당액을 기준으로 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 토지이용 규제. 자연녹지지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역 등에 따른 건축·증축·용도변경 가능 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 휴게음식점 활용. 실제 영업 상태, 영업 관련 신고, 건물 노후 상태, 목구조 유지보수, 설비 작동, 향후 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 적정가격 검증. 경주시 탑동 일대의 비교 가능한 토지 거래사례와 유사 영업용 부동산의 매매·임대 사례를 조사한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당·채권관계. 대구은행 근저당권, 아이엠뱅크 경매신청, 공동담보목록 및 배당요구 현황을 확인해야 합니다. 예상배당표의 채권 미배당액을 매수인 인수액과 혼동하지 않아야 합니다.
- 입찰 전 재확인. 매각기일 2026.10.27에 앞서 매각조건 변경, 매각물건명세서, 점유관계, 보증금 인수 여부, 입찰보증금 및 원본 권리서류를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 실제 가치와 인수 위험”
이 물건은 감정가 1,511,958,680원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,058,371,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 감정가의 70%라는 숫자만으로 시장가격보다 싸다고 말할 수는 없습니다.
등기상으로는 대구은행 근저당권과 후순위 삼성카드 가압류가 매각으로 소멸할 예정이라는 점이 긍정적입니다. 반면 천원마을의 점유·대항력·보증금이 미확정이고, 토지는 역사문화환경과 경관 관련 규제가 적용되는 곳입니다. 또한 이 물건의 적정 시장가격을 판단할 비교거래 근거도 충분히 확보되지 않았습니다.
결론은 권리 말소 구조는 비교적 명확하지만, 실제 취득 위험과 가격 메리트는 보류입니다. 현 단계에서 감정가 대비 할인율만 근거로 적극 입찰하기보다, 점유관계·토지 등기·규제·적정 시세부터 확인하는 것이 우선입니다. 가격이 더 내려가는 것보다 중요한 조건은 얼마에, 어떤 권리와 활용 조건을 가진 부동산을 취득하는지를 확정하는 일입니다.
