대구지방법원 2026타경10131. 경북 경주시 강동면 오금리에 소재한 근린상가와 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 자동차매매장, 소매점, 사무소와 부속 창고 등으로 이용되며, 토지는 경주~포항간 국도변 인근에 있습니다. 감정가는 4,390,404,700원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 3,073,283,000원입니다.

등기 구조만 보면 2018년 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 박태규 지분 가압류와 현재 경매개시결정, 경주시 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 이 물건은 근저당권을 지우는 것으로 분석이 끝나는 사건이 아닙니다. 2018년보다 앞선 신고일을 가진 점유자가 있고, 분묘가 있는 토지까지 포함되어 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 등장한 점유자

말소기준권리는 2018.09.21 접수된 을구 11번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 채무자는 박태규입니다. 2024.05.30에는 신용보증기금이 확정채권 일부 대위변제로 565,833,806원 상당의 근저당권 일부를 이전받았습니다.

여기서 신용보증기금의 금액은 기존 근저당권에 대한 일부 이전분이므로 중소기업은행의 채권최고액에 별도의 독립 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 신용보증기금의 지위 및 실제 배당 관계는 해당 근저당권의 일부 이전 내역과 채권계산서를 함께 확인할 사항입니다.

과거 2024.07.04 중소기업은행이 신청한 임의경매는 2026.01.09 취하되었고, 2026.01.12 해당 경매개시결정등기가 말소되었습니다. 현재 진행하는 사건은 2026.03.23 개시결정된 별도의 임의경매입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 선순위 2곳이 관건

현황조사 등에 나타나는 실제 임차인·점유 관련 주체는 5명(법인 포함)입니다. 보증기관의 임차보증금 대위변제에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 다만 5명 가운데 통일운수 주식회사와 주식회사 영진화물은 말소기준인 2018.09.21보다 신고일이 앞섭니다.

대항력은 신고일과 말소기준권리의 선후관계 등을 토대로 한 판단입니다. 확정일자, 실제 점유·사용 개시, 계약관계 및 법인 사업자등록 등의 요건은 별도로 확인해야 합니다. 우선변제 관련 배당요구 사실도 확인되지 않아 우선변제권을 확정할 수 없습니다.

박순태의 보증금은 50,000,000원, 주식회사 경북노랑넘버의 보증금은 3,000,000원으로 확인되지만, 두 사람 모두 신고일이 말소기준권리 이후입니다. 주식회사 연경기업 역시 후순위 신고자로 분류되지만 보증금 자체는 미상입니다. 후순위 임차인들의 명도·점유 정리와 선순위 임차인의 보증금 인수 문제는 구분해서 접근해야 합니다.

③ 시세·회차별 가격 검토 — 유찰 할인과 시장가치는 다르다

감정가는 4,390,404,700원이고 현재 최저가는 3,073,283,000원으로 감정가의 70% 수준입니다. 하지만 비교할 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 대비 30% 할인이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

더욱이 이 물건은 여러 토지와 자동차매매장·소매점·사무소·창고를 함께 취득하는 구조입니다. 단일 상가나 일반 주택처럼 동일한 조건의 거래를 바로 대입하기 어려우며, 분묘 소재에 따른 이용제약과 선순위 점유 가능성까지 실제 거래가치에 영향을 줄 수 있습니다.

각 회차는 해당 가격에 매각된다고 가정한 배당 시나리오입니다. 채권 부족액은 임차보증금 인수액과 다른 개념입니다. 계산상 매수인 인수액 0원은 선순위 임차보증금 미상 위험을 반영한 확정 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,073,283,000원 가정)

현재 매각가 기준 예상 집행비용은 33,132,830원, 중소기업은행 근저당권에 대한 예상배당은 3,040,150,170원입니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 예상배당은 0원이고, 전체 채권액 4,285,420,944원 중 1,245,270,774원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다.

⑤ 분묘기지권·토지 이용제한 — 가격보다 먼저 확인할 사항

분묘기지권이 인정되는 경우 분묘의 수호·관리에 필요한 범위에서 토지 사용에 제약이 생길 수 있습니다. 분묘의 존재를 고려한 감정가격과 실제로 분묘를 정리할 수 있는지는 서로 다른 문제입니다. 따라서 분묘의 위치, 점유 범위, 권리 성립 여부, 이장·협의 가능성을 확인하기 전에는 목록 11 토지를 제한 없는 개발용지로 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경주시 강동면 오금리 낙산마을 북서측 인근입니다. 주변은 농경지·임야 중심으로 형성되어 있고 국도변에 주유소 및 근린생활시설이 산재합니다. 주거용 아파트 밀집지역이 아니라 차량 접근형 상업·업무용 부동산 성격입니다.
• 교통. 경주~포항간 국도변 인근으로 감정평가상 제반 교통사정은 비교적 무난합니다. 토지 기호 1·3·4·6·8·10은 차량 출입이 가능하고, 분묘가 있는 기호 11은 인근까지 차량 접근이 가능합니다.
• 건물 활용. 목록 2는 자동차매매장으로 평가되었으며 현재 공실로 조사되었습니다. 목록 5와 9는 소매점 및 부속 창고, 목록 7은 2층 사무소 및 부속 창고입니다. 일부 점유자의 사용 현황은 임차인 조사 결과와 추가 대조가 필요합니다.
• 건물 구조. 자동차매매장·소매점 및 부속 건물은 주로 경량철골구조 단층 건물이며, 사무소는 일반철골구조 및 경량철골구조의 2층 건물입니다. 판넬 마감 건물과 창고 등이 포함되어 있어 시설 상태와 유지관리 비용의 현장 확인이 중요합니다.
• 토지 현황. 오금리 982 토지의 지목은 대, 면적은 3,954㎡이며 평지·부정형·중로한면 조건입니다. 공시지가는 149,000원/㎡입니다. 다른 목록의 토지 조건은 각 필지별로 별도 확인해야 합니다.
• 용도지역·규제. 계획관리지역과 보전관리지역 관련 토지가 혼재하며, 성장관리계획구역, 접도구역, 비행안전구역, 공장설립제한지역 및 가축사육제한구역 등의 제한이 나타납니다. 실제 건축·증축·개발 가능 여부는 목록별 토지이용계획에 따라 달라질 수 있습니다.
• 공부와 현황 차이. 기호 10 토지는 공부상 임야이나 현황은 잡종지로 평가되었습니다. 공부상의 지목과 실제 이용상태의 차이를 토지 활용 가능성 판단에 반영해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 단일 주거물건과 달리 여러 건물·토지, 임차인 및 분묘 소재 토지를 함께 인수하는 구조입니다. 용도별 수요와 활용계획을 별도로 검증해야 하며, 실거래 비교 없이 빠른 재매각이나 가격 메리트를 기대하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 보증금 확인. 통일운수 주식회사와 주식회사 영진화물의 계약서, 실제 보증금, 차임, 점유 개시 시점, 확정일자·사업자등록 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다. 매수인 인수 가능 금액이 확정되기 전에는 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
• 임차인 5명 실제 점유 확인. 목록 2·5·7·9에 걸친 점유 부분을 구분하고 현장 사용 현황과 임대차 관계를 대조해야 합니다. 특히 자동차매매장의 공실 평가와 임차인 조사 결과를 함께 살펴야 합니다.
• 분묘 4기·분묘기지권 검토. 목록 11 분묘의 위치와 점유 범위, 권리 성립 여부 및 향후 이용 제한을 조사해야 합니다. 분묘가 있는 토지를 제약 없는 개발면적으로 취급하지 않아야 합니다.
• 일괄매각 범위 대조. 각 목록의 토지·건물과 제시외 건물 포함 범위를 확인하고, 지목·면적·소유지분·현황과 매각 조건이 일치하는지 검토해야 합니다.
• 근저당권 일부 이전 확인. 신용보증기금에 대한 565,833,806원 일부 대위변제 및 근저당권 일부 이전은 기존 채권최고액에 중복 합산하지 않고 실제 권리관계·배당채권을 확인해야 합니다.
• 당해세 및 경주시 압류 확인. 2026.06.02 접수된 경주시 압류의 원인과 체납세액, 법정기일 및 배당순위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 실제 거래가치 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 비교 가능한 상업용 토지·건물 거래와 실제 임대수익, 유지비용, 이용제한을 함께 평가해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 현장 상황을 매각기일 전 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “30% 유찰 할인보다 선순위 점유와 토지 권리가 먼저”

이 사건의 표면적인 매력은 감정가 4,390,404,700원에서 최저매각가가 3,073,283,000원으로 내려왔다는 점입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 수익률도 아니고, 시세 대비 할인율도 아닙니다.

권리분석에서 더 중요한 사실은 2018년 말소기준보다 앞선 신고일을 가진 임차인 2곳의 보증금이 미상이라는 점입니다. 이들의 대항요건과 미배당 보증금이 확정되지 않으면 낙찰 후 매수인이 실제로 부담할 금액을 계산할 수 없습니다. 여기에 연고자 미상의 분묘 4기와 분묘기지권 가능성까지 겹칩니다.

등기상 후순위 가압류가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 권리 위험이 해소되었다는 의미는 아닙니다. 복합 상업용 부동산의 환금성, 분묘가 있는 토지의 활용 제약, 선순위 임차인에 대한 인수 가능성과 실거래가 부재를 감안하면 현재 최저가만으로 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다.