대구지방법원 2026타경10139. 경상북도 경주시 성건동 209-7 소재 숙박시설(모텔)과 토지가 경매 대상입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 5층이며, 소유자는 주식회사토르파트너쉽입니다. 2023년 1월 12일 설정된 대전동부새마을금고의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 추가된 근저당권과 전세권, 다수의 압류 및 가압류가 존재합니다. 특히 2023년 7월 6일 설정된 주식회사이안홀딩스의 전세권 200,000,000원은 말소기준권리보다 늦게 설정됐습니다. 현황조사에서도 동일 업체의 점유가 확인되지만, 전입일은 말소기준권리 이후이고 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 따라서 예상배당상 보증금 인수는 0원이지만, 실제 점유 해소와 영업시설 인도 문제는 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10139 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 성건동 209-7 |
| 등기상 부동산 | 경상북도 경주시 성건동 209-7, 210-11 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 숙박시설(모텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 5층 |
| 이용상태 | 지하 1층 물탱크실 등 · 1층 안내실·기계실 등 · 2~4층 각층 객실 7개 · 5층 객실 5개 |
| 사용승인 | 1996.10.04 · 2010.08.24 일부 증축 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 268.0㎡ · 일반상업지역 |
| 소유자 | 주식회사토르파트너쉽 |
| 감정가 | 2,105,228,520원 |
| 최저매각가 | 1,473,660,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,024,348,801원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.01.12 대전동부새마을금고의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,500,000,000원이며, 2023.03.30 추가 설정된 540,000,000원의 근저당권을 비롯한 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 두 근저당권은 2026.01.21 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
후순위 권리 중에는 신용보증기금의 가압류와 박진배 근저당권에 관한 사해행위취소 관련 가처분도 있습니다. 해당 가처분은 말소기준권리 이후의 근저당권을 대상으로 한 것으로 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 가처분의 실제 처리 상태와 공동담보 관계는 원본 서류로 최종 대조할 필요가 있습니다.
2025.03.07 개시됐던 종전 임의경매는 취하돼 2025.11.28 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2026.03.26 등기됐고, 채권자는 주식회사 새마을금고자산관리회사입니다.
② 임차인·전세권 — 인수 0원과 명도는 별개
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이안홀딩스 | 목록 1, 5번 2023.07.03 |
200,000,000원 6,000,000원 |
없음 | 미확인 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 현황조사 기준이며, 전세권자와 임차인 명의가 일치하므로 전세금과 임대보증금을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 검토 — 감정가의 70%가 시세의 70%는 아니다
감정가는 2,105,228,520원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 1,473,660,000원입니다. 감정가 대비 약 70% 수준이지만, 숙박시설은 일반 아파트처럼 동일 평형의 반복 실거래로 가격을 비교하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 낼 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 1,473,660,000원 | 1,678,476,600원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,031,561,999원 | 2,116,153,621원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 722,093,399원 | 2,422,527,535원 |
후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 채권 미배당은 채권자 측 회수 부족액으로, 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,473,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,136,600원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 대전동부새마을금고 | 1,500,000,000원 | 1,456,523,400원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 대전동부새마을금고 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 9번 전세권 · 주식회사이안홀딩스 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 박진배 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 495,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 11번 근저당 · 김재현 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가로 매각되면 집행비용 17,136,600원을 차감한 1,456,523,400원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 등기상 해당 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐으므로 실제 배당권자 확인이 필요합니다. 나머지 후순위 채권에는 배당 여력이 없으며 전체 채권 미배당은 1,678,476,600원입니다.
채권총액 3,135,000,000원 · 채권자 예상배당 1,456,523,400원 · 소유자 잔여 0원 · 매수인 예상 인수 0원. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 성건동 중앙시장 북측 약 130m 거리에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 근린생활시설 및 주택이 혼재하는 지역으로 환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 5층 숙박시설입니다. 1996.10.04 사용승인됐으며 2010.08.24 2~4층 일부 및 5층이 증축됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕 설비, 전기보일러 난방, 승강기와 화재경보시설 등이 있습니다. 실제 가동 상태와 노후도 확인이 필요합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 면적 268.0㎡, 평지·사다리형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 880,700원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(36m 이하), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부·건축. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 실제 건축물 및 평가·매각 범위의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 숙박시설은 객실 상태와 운영수익, 용도 활용 가능성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 주거용 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질 시세 검증. 감정가 2,105,228,520원과 최저가 1,473,660,000원만 비교하지 말고, 주변 숙박시설 거래와 운영수익, 건물 상태를 종합해 입찰가격을 산정해야 합니다.
- 임차인·명도. 주식회사 이안홀딩스의 실제 점유 상태, 보증금 200,000,000원, 차임 6,000,000원, 계약 존속 및 영업시설 인도 범위를 확인하세요.
- 권리이전 확인. 대전동부새마을금고의 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 사항과 실제 배당채권자·채권액을 원본으로 대조하세요.
- 조세채권. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 이미 말소된 압류와 현재 유효한 압류도 구분해야 합니다.
- 가처분. 신용보증기금의 사해행위취소 관련 근저당권 가처분과 그 매각 소멸 여부를 최종 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 건물의 소유권, 평가목록, 공동담보 관계와 매각 범위가 일치하는지 점검하세요.
- 시설 점검. 객실, 승강기, 보일러, 급배수 설비, 화재경보시설의 상태와 시설 개선 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 영업 가능성. 숙박시설 용도의 지속 이용 가능 여부, 영업 관련 인허가와 실제 운영·임대 관계를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건축물 관련 공부를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”
이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 임차인 주식회사 이안홀딩스 역시 말소기준 이후 전입했고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 1회 유찰로 최저가가 감정가의 약 70%가 됐다는 사실만으로 가격 메리트가 확보됐다고 판단할 수는 없습니다. 숙박시설의 실질 가치는 토지, 시설 상태와 영업수익, 실제 점유, 향후 매각 가능성에 따라 달라집니다. 또한 다수의 세금 압류와 후순위 채권 미배당, 제시외 건물의 매각 범위를 충분히 확인해야 합니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 신중한 검증이 필요한 물건입니다. 현재 최저가 1,473,660,000원이 시장가치에 비해 유리한지 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
