대구지방법원 2026타경10195. 경주시 황성동 신흥1차로얄맨션 101동 111호, 15층 건물의 1층 아파트입니다. 감정가는 101,000,000원이었지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 70,700,000원으로 내려왔습니다. 신청채권자는 한국주택금융공사, 청구금액은 95,106,070원입니다.

등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015년 7월 22일 설정된 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리이며, 2026년 4월 29일 임의경매개시결정이 이루어졌습니다. 근저당권의 채권최고액은 654,000,000원으로 감정가보다 크지만, 매각으로 소멸하는 담보권의 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 다만 같은 날 등기된 금지사항과 실제 임대차·점유 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

가격도 단순한 할인율로 판단해서는 안 됩니다. 최근 거래 98,000,000원은 14층 거래이고, 동일 면적의 과거 1층 거래는 55,000,000원과 65,000,000원입니다. 최저가가 최근 거래보다 낮다는 사실과 1층 물건으로서 저렴하다는 판단은 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인 필요

핵심은 2015.07.22 한국주택금융공사 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 경매개시결정 등 매각으로 소멸하는 권리는 낙찰자에게 그대로 승계되지 않습니다. 과거 한국주택은행 근저당권과 국민은행으로의 권리이전은 2015년 7월 15일 이미 말소되었습니다.

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 거주자·전입관계·보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 있는 임차인이 없다고 확정할 수 없습니다. 점유자가 발견된다면 대항력 가능·미상으로 두고 별도의 권리분석을 거쳐야 합니다. 따라서 인수액 0원은 현재 확인 가능한 권리에 따른 산정이며, 실제 점유 및 임대차 확인을 전제로 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인, 1층은 별개

신흥로얄맨션1차 101동, 동일 면적 60.0㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 90,208,333원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 9월 14층 98,000,000원 한 건으로, 최근 평균 역시 98,000,000원입니다.

현재 최저가 70,700,000원은 전체 12건 평균의 78.4%, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가의 72.1%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세도 +9.5%로, 산정된 지표상 하락 추세는 아닙니다.

다만 최근 12개월 평균은 거래 한 건에 불과하며, 그 거래는 14층입니다. 경매 대상인 1층과 직접 비교하면 층별 가격 차이를 과소평가할 수 있습니다. 특히 2025년 5월과 6월의 1층 거래가 55,000,000원과 65,000,000원이었다는 점이 중요합니다. 현재 최저가 70,700,000원은 두 1층 거래가를 모두 웃돕니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.4%를 반영한 추정치입니다. 한국주택금융공사의 654,000,000원은 실제 확정 채무액이 아니라 등기상 채권최고액입니다. 신청 청구금액은 95,106,070원입니다. 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이며, 실제 배당액은 채권신고액·배당순위·집행비용·세금 및 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당 증가와 인수는 별개

각 회차에서 배당받지 못하는 근저당권 채권최고액 기준 잔액은 증가합니다. 하지만 해당 근저당권이 매각으로 소멸하는 이상 이 미배당액은 매수인의 추가 인수금액이 아닙니다. 또한 미배당 수치는 채권최고액을 기준으로 계산한 것으로, 실제 채무 잔액이나 확정 배당 부족액을 의미하지 않습니다.

현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 한국주택금융공사의 신청 청구금액 95,106,070원이 전액 충족되는 구조는 아닙니다. 채권자가 미배당을 받는 상황과 매수인에게 담보권이 승계되는 상황은 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경주시 황성동 유림초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 일반주택 및 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층 세대입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·화재경보·난방설비가 있습니다.
• 단지 규모. 225세대이며 1994년 4월 준공된 단지입니다. 건물 연식과 수선 상태는 입찰 전 별도로 살펴볼 필요가 있습니다.
• 토지 및 도로. 단지 토지는 대체로 평탄하며, 남동측 등 삼면이 세로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역과 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 757,800원/㎡입니다.
• 건축물 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래는 55,000,000원부터 105,000,000원까지 가격 편차가 큽니다. 층·내부 상태별 가격 차이가 실제 재매각 가능 가격에 큰 영향을 줄 수 있으므로 전체 평균만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1층 거래와 직접 비교. 2025년 1층 거래 55,000,000원·65,000,000원과 현재 최저가 70,700,000원을 비교하세요. 14층 최신 거래 98,000,000원을 그대로 1층 시세로 적용하면 안 됩니다.
• 현장 내부 상태 확인. 1994년 준공 아파트의 1층 물건이므로 누수·결로·채광·소음·설비 상태 및 수선 필요성을 확인하세요.
• 점유 및 임대차 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 대조하고, 점유자의 지위와 대항력·보증금 유무를 확인하세요.
• 금지사항등기. 한국주택금융공사 관련 갑구 1-2번 금지사항등기의 현재 효력 및 매각 후 말소 처리 여부를 확인하세요.
• 공유자 및 명도. 현재 소유자는 이정우·김성자 공유자입니다. 실제 점유자가 누구인지 확인하고 인도·명도에 필요한 절차를 검토하세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능성 및 제세공과금 관련 사항을 관리주체와 원본 서류를 통해 확인하세요.
• 입찰가 산정. 최근 거래 대비 할인율뿐 아니라 1층 거래, 수리비·명도비·취득 부대비용까지 고려해 응찰가를 결정하세요.
• 유찰 가능성. 추가 유찰 시 49,490,000원·34,643,000원 시나리오가 있지만, 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원의 진행 결과에 따릅니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최근 거래보다 싸지만, 1층 기준으로는 신중하게”

이 물건은 감정가 101,000,000원에서 한 차례 유찰되어 70,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 거래가 98,000,000원과 비교하면 72.1%에 해당하므로 표면적인 가격 차이는 분명합니다.

그렇지만 같은 면적의 1층 아파트가 2025년에 55,000,000원과 65,000,000원에 거래됐다는 점을 무시할 수 없습니다. 최근 거래 한 건은 14층이므로, 그 가격을 1층 물건의 적정 시세로 단정해서는 안 됩니다.

권리 측면에서는 한국주택금융공사의 근저당권이 매각으로 소멸하고, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이며 금지사항등기 처리도 확인 대상입니다. 등기상 담보권 소멸과 실제 점유 위험 해소는 다른 문제입니다.

따라서 이번 물건은 최근 거래 대비 가격 차이는 있으나, 1층 비교시세와 미확인 점유관계 때문에 적극적인 저가매수 물건으로 단정하기 어려운 사례입니다. 권리는 원본으로 최종 확인하고, 가격은 실제 1층 거래를 중심으로 보수적으로 판단하는 접근이 적절합니다.