대구지방법원 2026타경10223. 경상북도 경주시 강동면 안계리 27-12에 소재한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 660.0㎡이고, 건물은 일반목구조 기와지붕의 지상 1층 단독주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 윤은제이며, 건물 등기상 2024년 4월 4일 소유권보존등기가 이루어졌습니다.
권리분석의 출발점은 2024년 9월 13일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 432,000,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 신포항농업협동조합의 가압류가 등기되었으며, 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이 이전은 기존 근저당권의 권리자 변경이지 새로운 선순위 근저당권이 추가된 것은 아닙니다.
감정가 776,740,800원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 543,719,000원입니다. 그러나 본건은 아파트처럼 동일 평형 거래로 가격을 비교하기 쉬운 물건이 아닙니다. 토지의 입지·이용제한과 목구조 주택의 상태를 함께 검토해야 하는 단독주택 경매라는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10223 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 강동면 안계리 27-12 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 강동면 안계길 110-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 일반목구조 기와지붕 지상 1층 |
| 토지면적 / 지목 | 660.0㎡ / 대 |
| 소유자 | 윤은제 (단독소유) |
| 감정가 | 776,740,800원 |
| 최저매각가 | 543,719,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 청구금액 | 359,963,700원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.13 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 432,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유 관련 | 감정평가 기준시점 공실 · 임대관계 미상 |
| 용도지역 | 보전관리지역 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소기준, 후순위 소멸
가장 중요한 기준점은 2024.09.13 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 432,000,000원이고, 채무자는 최경옥입니다. 해당 근저당권에는 경주시 강동면 안계리 27-12 토지의 공동담보 내용도 기재되어 있습니다.
이후 2026.05.14 임의경매개시결정과 2026.07.08 신포항농업협동조합의 가압류가 이루어졌습니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 정상적인 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다.
2026.07.09에는 기존 근저당권의 취급지점 변경등기와 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권이전등기가 확인됩니다. 이전 원인은 2026.05.19 확정채권양도입니다. 따라서 최초 근저당권 설정자와 현재 등기상 근저당권자를 구분해야 하며, 동일 근저당권을 중복 채무로 합산해서는 안 됩니다.
② 최저가와 가치 검토 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 543,719,000원으로 감정가 776,740,800원의 약 70%입니다. 1회 유찰에 따른 가격 조정은 분명하지만, 실제 시세보다 저렴한지는 별도 검증이 필요합니다.
| 감정평가액 | 776,740,800원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 543,719,000원 |
| 유찰 횟수 | 1회 |
| 감정가 대비 | 70% |
| 예상 인수액 | 0원 (현 배당모델 기준) |
| 예상 실질취득액 | 543,719,000원 (최저가 낙찰 및 인수 0원 가정) |
| 토지면적 | 660.0㎡ |
| 토지 공시지가 | 80,600원/㎡ |
토지는 지목이 '대'이고, 보전관리지역에 위치합니다. 토지이용상황은 단독주택 부지이며, 지형은 평지·세로장방형으로 조사되었습니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
건물은 일반목구조의 기와지붕 단독주택으로, 일반적인 공동주택과는 가격 결정 요인이 다릅니다. 특히 목재 사용 상태, 지붕·외벽의 유지관리 수준, 설비 성능과 토지 이용제한 등이 실제 가치를 좌우할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 543,719,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,837,190원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신포항농업협동조합 | 32,125,990원 | 32,125,990원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 71,755,820원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 7,837,190원을 제외하고, 근저당 및 가압류 채권에 464,125,990원이 배당되는 것으로 추산됩니다. 이에 따른 소유자 잔여금은 71,755,820원입니다.
다만 근저당 배당액 432,000,000원은 채권최고액 기준의 시뮬레이션입니다. 실제 신청 청구금액은 359,963,700원이고 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으므로, 실제 배당권자와 확정 채권액은 배당 단계에서 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영되었습니다. 실제 배당금액과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다. 예상 인수 0원은 현재 확인된 권리 및 배당 가정에 따른 수치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 543,719,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 380,603,300원 | 89,651,136원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 266,422,309원 | 202,233,593원 | 0원 |
현재 회차에서는 예상 채권액이 전액 배당되고 소유자 잔여금도 발생합니다. 반면 2회 유찰 시 채권 미배당이 89,651,136원, 3회 유찰 시 202,233,593원으로 커집니다.
신청채권자에 대한 시뮬레이션상 배당액은 현재 회차 432,000,000원, 2회 유찰 시 374,474,854원, 3회 유찰 시 261,892,397원입니다. 신청 청구금액 359,963,700원을 기준으로 하면 현재 회차와 2회 유찰 시에는 이를 충족하지만, 3회 유찰 시에는 충족하지 못하는 계산입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치와 주위환경. 경주시 강동면 안계리 소재 사골마을 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·고급주택·농경지 등이 형성된 신흥주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 교통상황은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 면적 660.0㎡, 지목 '대', 토지이용상황 '단독', 평지의 세로장방형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물 구조. 일반목구조 기와지붕 1층 단독주택으로, 원형·사각형 주기둥과 소나무 원목 등의 마감이 사용되었습니다. 외벽은 백색 회미장과 소나무 원목, 내벽은 한지·타일·소나무 원목 마감입니다.
- 바닥과 창호. 장판·목재마루 및 일부 타일 마감이며, 목재이중창호 및 시스템창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 화재탐지·경보설비와 유류보일러에 의한 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용제한. 보전관리지역이며, 가축사육제한구역 및 공장설립제한지역에 해당합니다. 토지 활용이나 추가 건축을 고려할 경우 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 점유 상태. 감정평가 기준시점에는 공실 상태로 기재되어 있으나, 임대관계는 미상입니다. 실제 인도 가능 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지는 동일 조건의 거래사례를 찾기 어렵고 개별 건축물 상태에 따라 평가가 달라집니다. 따라서 현재 최저가에서의 매각 가능성과 향후 재매각 가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 감정평가 기준시점 공실이라는 기재만으로 현재 공실이나 대항력 임차인의 부존재를 확정하지 마세요. 현황조사서, 전입세대, 실제 점유 상태 및 임대차 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 토지·건물 권리 일치. 본건은 일괄매각입니다. 건물 등기뿐 아니라 토지 등기부와 공동담보 관계를 검토하고, 매각 대상과 권리 소멸 범위를 일치시켜 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.07.09 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다. 기존 권리와의 동일성, 실제 채권자 및 채권액을 원본 서류에서 확인하세요.
- 건물 상태 점검. 목구조 주택의 지붕·원목 마감·창호·난방설비와 누수·부식 여부를 현장에서 점검하고 예상 수선비를 낙찰가와 별도로 검토하세요.
- 토지 이용제한 확인. 보전관리지역, 가축사육제한구역 및 공장설립제한지역에 따른 이용 제한을 검토해야 합니다. 추가 건축이나 용도변경은 별도 허가 가능성 검토가 필요합니다.
- 시세 비교. 경주시 강동면 일대의 유사 토지와 단독주택 실거래 사례를 확인하고, 토지 가치와 건물의 현존 가치를 분리하여 검토하세요. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 현재 543,719,000원, 추가 유찰 시 380,603,300원 및 266,422,309원의 시나리오가 있습니다. 실제 시장가치를 검증한 뒤 입찰 상한을 설정하세요.
- 현장 인도와 비용. 실제 점유자 유무, 내부 상태, 수리비, 제세금 및 기타 인수 가능 비용을 점검해야 합니다. 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 모든 취득 부대비용이 0원이라는 의미가 아닙니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증해야 한다”
이 사건은 농협은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 근저당권의 이전등기가 있지만 기존 권리의 승계로 보아야 하며, 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다.
다만 주택의 임대관계가 미상이고, 토지까지 포함한 일괄매각 물건이라는 점은 중요한 확인 요소입니다. 특히 감정평가 기준시점 공실이라는 내용이 실제 매각 시점의 권리·점유 상태를 자동으로 보장하지는 않습니다.
가격 측면에서는 감정가 776,740,800원에서 1회 유찰되어 최저가가 543,719,000원으로 조정되었습니다. 하지만 실거래 시세에 대한 검증 없이 이 가격을 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 토지의 이용제한과 목구조 주택의 상태, 향후 환금성을 함께 평가해야 합니다.
결론은 '등기상 권리는 비교적 명확, 임대관계와 토지 권리 확인 필수, 가격 매력은 판단 보류'입니다. 현재 최저가만으로 서둘러 입찰하기보다 실제 점유 상태와 시장가치를 검증하여 감당 가능한 취득가격을 정하는 접근이 적절합니다.
