부동산강제경매

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 공유지분 매각, 법정지상권 성립 여부 불명, 보증금 미상 대항력 임차인 가능성까지 확인해야 하는 고난도 권리분석 물건입니다.

감정가

27,753,390원

토지+건물

최저가

13,599,000원

2회 유찰 · 감정가 49%

배당 부족

28,514,830원

채권 미배당 추정

매수인 인수

0원

등기상 인수권리 없음

창원지방법원 2024타경12946. 경상남도 밀양시 초동면 명성리 398-2 소재 기타 토지·건물 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 1995년 설정된 초동농업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 이후 권리로 매각 시 소멸하지만, 이 물건은 일반 아파트처럼 단순히 “깨끗한 권리”로 판단하기 어렵습니다.

특히 공유지분 매각이라는 점이 중요합니다. 현재 소유자는 이경화 지분 9분의 7, 조병현 지분 9분의 2로 표시되어 있으며, 이번 경매는 조병현 지분 관련 절차입니다. 또한 현황상 주택·창고로 이용 중이고 제시외 건물과 법정지상권 관련 문구가 있어 입찰 전 현장 확인이 필수입니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2024타경12946
소재지	경상남도 밀양시 초동면 명성리 398-2
물건종류	기타 + 토지 · 주택 및 창고 이용
소유자	이경화(9분의 7), 조병현(9분의 2)
감정가 / 최저가	27,753,390원 / 13,599,000원
신청채권자 / 청구	서울보증보험주식회사 / 13,469,048원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 그러나 지분 문제가 핵심

말소기준권리는 을구 1번 초동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 28,000,000원이며 1995.12.05 설정되었습니다. 이후 서울보증보험의 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.

⚠️ 등기 외 확인 필요 매각물건명세서상 매각 제외 제시외 건물 및 법정지상권 성립 여부 불명 내용이 있습니다. 토지와 건물 관계, 실제 점유 현황 확인 없이 입찰하기 어려운 구조입니다.

② 임차·점유 분석 — 대항력 가능성 확인 필요

점유자	전입일	보증금	판정
이경화	1979.01.22	미상	대항력 있음 보증금 미상 · 확인 필요

점유자 이경화는 등기상 공유자와 동일인으로 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리보다 이전이므로 대항력 가능성이 있으나, 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 부담 여부는 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 13,599,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	644,782원
초동농업협동조합 근저당	28,000,000원	12,954,218원
서울보증보험 경매개시결정	13,469,048원	0원
소유자 교부	-	0원

현재 최저매각가 기준 채권 총액 41,469,048원 대비 배당 가능액이 부족하며, 초동농업협동조합 근저당 일부 배당 후 신청채권자는 배당받지 못하는 구조입니다.

매각대금 배분

회차별 최저매각가

⛔ 핵심 위험 낮은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 공유지분 매각은 환금성이 낮고, 법정지상권 및 점유 관계 확인 결과에 따라 실제 투자 판단이 달라질 수 있습니다.

④ 현황·입지 메모

이용상태. 주택으로 이용 중이며 일부 창고 및 보일러실 이용 상태입니다.
입지. 밀양시 초동면 명성리 신포마을 내 농촌취락지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.
토지. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역 등에 해당합니다.
토지 특이사항. 일부 토지는 공부상 지목과 달리 현황 도로 이용 중입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

지분매각 확인. 전체 부동산이 아닌 지분 취득이라는 점을 반드시 확인해야 합니다.
법정지상권 확인. 제시외 건물과 토지 이용 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
점유 확인. 이경화 전입 및 보증금 미상 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.
공유자 관계. 공유자 우선매수 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 권리 확인이 필요한 물건”

이 물건은 감정가 대비 49%까지 내려온 가격 자체는 매력적으로 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 취득 후 권리 상태입니다. 공유지분, 법정지상권 불명, 점유 관계라는 변수가 존재해 단순 저가 낙찰형으로 보기 어렵습니다. 충분한 현장 조사와 권리 확인을 전제로 접근해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-02-23	유찰	2,775만원
2	2026-03-30	매각	1,942만원
3	2026-06-08	유찰	1,942만원
4	2026-07-06	대기	1,359만원

부동산강제경매

가격은 낮아졌지만, 지분·법정지상권 리스크를 확인해야 한다 — 밀양 명성리 398-2

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 그러나 지분 문제가 핵심

② 임차·점유 분석 — 대항력 가능성 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 13,599,000원 가정)

④ 현황·입지 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 권리 확인이 필요한 물건”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (16장)

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