서울중앙지방법원 2024타경4354. 관악구 봉천동 샤르망파크 7층 702호 다세대 물건입니다. 등기상 최초 소유자는 백재일·김명숙·백승익의 공유 구조이며, 지분은 각각 1000분의 660, 1000분의 274, 1000분의 66입니다. 2020.01.13 우리자산신탁주식회사로 공유자 전원 지분이 신탁됐다가 2020.02.21 신탁등기가 말소됐습니다. 등기부상 근저당은 없고, 이번 강제경매개시결정이 2024.08.29 접수돼 사실상 말소기준 시점이 됩니다.
문제는 그보다 앞서 전입한 점유자입니다. 장선련은 2021.07.09, 권도은은 2023.10.20 전입했고 두 사람 모두 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 실제 배당액, 미배당 보증금의 승계액을 계산할 수 없습니다. 따라서 배당표의 “매수인 인수 0원”은 채권자 중심의 기초 배당모형 수치일 뿐, 임차보증금까지 반영한 확정 인수액으로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경4354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 관악로 227-6, 7층702호 (봉천동,샤르망파크) |
| 물건종류 | 다세대 · 샤르망파크 |
| 소유자 | 김명숙, 백승익, 백재일 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김강희 / 150,000,000원 |
| 말소기준 시점 | 2024.08.29 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상10층 · 사용승인일 2019.12.19 |
| 세대 규모 | 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입 2건
등기부의 2020.01.13 신탁은 이미 2020.02.21 말소됐고, 2024.11.01 국의 백재일 지분 압류는 강제경매개시결정 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 하지만 장선련과 권도은의 전입은 2024.08.29보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 이 단계에서는 두 사람을 대항력 가능·미상으로 분류하고, 보증금 전액·일부가 배당되지 않을 경우의 승계 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장선련 | 2021.07.09 | 2025.05.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권도은 | 2023.10.20 | 2024.11.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 — 신건 270,000,000원, 실거래 비교는 보류
현재 회차는 감정가 100%인 270,000,000원입니다. 1회 유찰 시 216,000,000원, 2회 유찰 시 172,800,000원 시나리오가 잡혀 있습니다. 다만 샤르망파크의 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가나 최저가만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 270,000,000원 | 150,000,000원 | 0원 | 115,420,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 216,000,000원 | 150,000,000원 | 0원 | 62,176,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 172,800,000원 | 150,000,000원 | 0원 | 19,580,800원 |
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 기초모형)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 김강희 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 115,420,000원 |
이 배당모형은 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 작성된 수치입니다. 임차인 최우선변제·우선변제, 당해세 등이 반영되면 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 임차인 2명의 보증금이 미상인 상태이므로 “매수인 인수 0원”으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동, 지하철 2호선 서울대입구역 북동측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상10층 건물이며 사용승인일은 2019.12.19입니다. 위생·급배수·도시가스·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 5,405,000원/㎡로 확인됩니다.
⑤ 절차·입찰 체크리스트
- 임차보증금 원금 확인. 장선련·권도은의 보증금이 확인돼야 낙찰가에 더해질 잠재 인수액과 실질취득총액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·점유 확인. 확정일자가 미상이고 전입일만 확인되는 상태이므로 대항력·우선변제 여부를 원본 자료로 재확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 권도은은 2024.11.17, 장선련은 2025.05.27 배당요구 이력이 있습니다. 실제 배당표와 배당순위를 함께 확인해야 합니다.
- 회차별 가격과 인수액을 분리. 270,000,000원·216,000,000원·172,800,000원 어느 회차에서도 낙찰가만 보고 총 취득비용을 판단하지 마세요.
- 기각결정정본 발송 이력 확인. 2025.12.05, 2026.02.23, 2026.03.30, 2026.05.13, 2026.06.30 기각결정정본 발송 기록이 반복돼 있어 2026.09.29 매각기일 전 사건 진행상태를 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 및 실제 점유관계를 직접 대조한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘최저가’가 아니라 임차보증금 확인
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 270,000,000원인 신건입니다. 등기부만 보면 신탁은 이미 말소됐고 후순위 압류도 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 구조처럼 보입니다. 그러나 실제 권리분석의 중심은 장선련과 권도은입니다. 두 사람 모두 말소기준인 2024.08.29보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자가 미상입니다.
따라서 현재 단계에서 가장 중요한 숫자는 최저가 270,000,000원이 아니라 확인되지 않은 임차보증금입니다. 그 금액과 배당 가능액이 확정돼야 비로소 매수인이 부담할 미배당액과 실질취득총액을 계산할 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 금액도 확인되지 않아 가격상 유불리 역시 단정하기 어렵습니다. 이 사건은 가격보다 임차관계 확인이 먼저인 경매입니다.
