부산지방법원 2025타경1572. 부산 영도구 봉래동5가 119-44의 주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 블록조 슬래브지붕 단층 구조입니다. 현재 소유자는 이덕규이고, 말소기준은 2019년 11월 20일 설정된 주식회사부산은행 근저당권 66,000,000원입니다. 이 뒤에 설정된 이한수의 소유권이전청구권 가등기와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차관계입니다. 현황조사상 우분순이 확인되며 전입일은 2020년 11월 30일로 말소기준보다 뒤여서 우분순 자체의 대항력은 없습니다. 한편 등기부에는 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 있고 보증금은 60,000,000원, 전입일 2017년 12월 5일, 확정일자 2017년 11월 30일입니다. 다만 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 성격으로 우분순 보증금에 관한 중복 신고이므로 별도의 두 번째 임차인 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1572 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동5가 119-44 · 부산광역시 영도구 장미계단길 232 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이덕규 |
| 토지 | 대 · 129.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 480,500원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 141,349,500원 / 141,349,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 57,103,817원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 가등기는 소멸, 임차권은 배당 결과가 핵심
부산은행의 2019년 11월 20일 근저당이 말소기준입니다. 2020년 9월 18일의 이한수 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 별도 주의사항으로 가등기의 종류 확인 필요가 표시돼 있으므로 원본 등기와 매각물건명세서를 함께 대조하는 것이 안전합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 이름 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우분순 | 미상 | 2020.11.30 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2017.12.05 | 2017.11.30 | 60,000,000원 | 있음 | 있음 | 우분순 보증금 대위·승계 |
한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 우분순 보증금의 대위·승계 신고입니다. 따라서 우분순과 한국토지주택공사를 임차인 2명으로 계산하거나, 60,000,000원을 별도의 두 번째 보증금으로 더해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다. 우분순의 보증금 자체는 미상이고, 현황조사상 우분순 전입은 말소기준 이후여서 우분순 명의의 대항력은 없습니다.
③ 배당 — 신건에서는 임차보증금 전액 배당, 인수 0원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,778,893원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 부산은행 근저당 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,570,607원 |
매각가 141,349,500원 가정. 한국토지주택공사의 60,000,000원 보증금과 부산은행 66,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 12,570,607원이 남는 계산입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 보증금 60,000,000원은 제시된 회차 모두 전액 선배당
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 141,349,500원 | 66,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 113,079,600원 | 50,696,486원 | 15,303,514원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 90,463,680원 | 28,435,334원 | 37,564,666원 | 0원 |
제시된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 매각대금에서 집행비용과 임차보증금 60,000,000원을 먼저 배당한 뒤 부산은행 배당액이 줄어드는 구조이기 때문입니다. 따라서 이 데이터의 회차 범위에서는 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당 잔액이 발생하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 유정아파트 북측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택과 공동주택 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 불가능합니다. 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며, 블록조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 129.0㎡의 대지로 제2종일반주거지역이며, 지형은 완경사·정방형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 도로 확인. 동측 도로인 봉래동5가 119-37번지 및 122-10번지는 본건 소유자와 소유자가 다르므로 응찰 시 참고가 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 잔액 인수 조건 재확인. 입찰 직전 매각물건명세서에서 을구 6번 임차권의 배당 및 인수 문구가 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 우분순 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인으로 더하거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 우분순 보증금 확인. 우분순의 보증금은 미상입니다. 현황조사상 전입은 2020.11.30으로 말소기준 뒤여서 대항력은 없지만, 세부 임대차관계는 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 4번 가등기는 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으나, 가등기 종류 확인 필요가 별도 경고사항으로 제시돼 있습니다.
- 차량 접근성 확인. 감정평가서상 차량 접근이 불가능합니다. 현장 답사로 실제 진입동선과 물건 반출입·주차 여건을 확인해야 합니다.
- 도로 소유관계 확인. 동측 도로 119-37번지·122-10번지는 본건과 소유자가 다르므로 통행과 이용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 매각목록과 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “임차권 위험 없음”은 같은 말이 아니다
이 사건의 현재 회차 배당 계산만 보면 결론은 명확합니다. 매각가 141,349,500원에서 집행비용 2,778,893원을 제외하고 한국토지주택공사의 보증금 60,000,000원과 부산은행 근저당 66,000,000원이 모두 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 제시된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 임차보증금은 전액 우선배당돼 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 권리 자체를 단순한 소멸형으로 보면 안 됩니다. 한국토지주택공사 임차권은 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 갖고 있고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 또 우분순과 한국토지주택공사는 동일 보증금 관계의 실제 임차인·대위승계 주체이므로 중복 집계해서는 안 됩니다. 가격 시세 자료는 확인되지 않아 가격 메리트 자체를 단정하기 어렵고, 차량 접근 불가와 도로 소유관계도 현장 확인이 필요한 물건입니다.
