서울중앙지방법원 2025타경102542. 서울특별시 중구 황학동 동광팰리스 3층 304호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 최영숙이고, 2018.06.10 매매를 원인으로 2018.07.06 소유권을 이전받았으며 거래가액은 250,000,000원입니다. 2018.05.29 남서울농업협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당은 2018.07.13 일부포기로 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 2024.05.16 수협은행 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.08.26 전입을 갖춘 이민지의 임차권은 대항력 판단상 선순위가 되지만, 2026.03.20 제출된 확약서에는 대항력 포기와 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 따라서 확약이 적용되는 보증금은 매수인 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다. 다만 이 확약과 별개로 매각물건명세서에 기재된 한국주는 전입·보증금이 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102542 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 황학동 1572 동광팰리스 3층304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중구 난계로17길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 소유자 | 최영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 / 2026.09.29 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 298,505,473원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 미상 점유는 확인 필요
말소기준은 2024.05.16 수협은행 가압류 69,700,726원입니다. 이후 2025.03.31 한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 2025.05.21 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.07.02 등기된 이민지의 주택임차권도 등기 순서 자체는 말소기준 뒤지만, 임대차계약일 2022.07.24, 확정일자 2022.07.25, 전입·점유개시 2022.08.26으로 말소기준보다 앞서므로 본래 대항력이 인정되는 구조입니다.
| 임차·점유자 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민지 | 3층 304호 전부 · 주거(임차권등기) | 283,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.08.26 | 우선변제 확정 2022.07.25 · 배당요구 2024.07.02 | 실질 인수 0 2026.03.20 확약서 문언 반영 |
| 한국주 | 주거 | 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 별도 확인 |
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 시세보다 높다
동광팰리스 유사 면적 실거래는 최근 12개월에 2건 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 257,500,000원, 최신 거래는 2026.07 260,000,000원입니다. 현재 최저매각가 308,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.6%로, 최근 시세보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 36.6㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 36.11㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.94㎡ | 2건 | 257,500,000원 |
현재 최저가 308,000,000원은 최근 평균 257,500,000원뿐 아니라 최신 거래 260,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 유찰 횟수와 무관하게 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.4회로 집계돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 임차인 이민지 보증금 | 283,000,000원 | 283,000,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 69,700,726원 | 19,888,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 298,505,473원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 이민지 보증금 283,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수 계산도 0원입니다. 채권자 총 청구액 368,206,199원 중 채권자 배당액은 19,888,000원, 미배당은 348,318,199원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 미반영 기계계산과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 기계계산 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 308,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 246,400,000원 | 40,849,600원 | 확약 대상 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 197,120,000원 | 89,439,680원 | 확약 대상 실질 0원 |
40,849,600원과 89,439,680원은 대항력 있는 임차보증금의 미배당액을 자동 승계하는 방식으로 계산된 값입니다. 그러나 2026.03.20 확약서에는 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있으므로, 확약 대상 보증금의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 다만 한국주의 미상 점유관계는 이 확약으로 자동 해소된다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황학사거리 북서측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 주상복합아파트가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·2호선 신설동역, 지하철 2·6호선 신당역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층 304호이며 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이고 남측으로 로폭 10미터 내외 포장도로와 접합니다. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 8,374,000원/㎡이며 토지면적은 371.0㎡입니다.
- 거래 표본. 동광팰리스는 40세대, 2018.05.16 준공이며 유사면적 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.03.20 제출된 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 한국주 점유 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상 상태에서 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 현재 가격 확인. 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 평균 257,500,000원의 119.6%로 최근 시세보다 높습니다.
- 유찰 시나리오 구분. 4회 유찰 시 246,400,000원, 5회 유찰 시 197,120,000원으로 표시돼 있으나, 자동 계산된 임차보증금 인수액과 확약 반영 후 실질 인수액을 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 권리 확인. 수협은행 가압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정, 국 압류와 임차권등기의 최신 상태를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약으로 주된 인수는 해소되지만, 지금 가격은 시세 이상
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 이민지의 임차권은 전입이 말소기준보다 빨라 본래 대항력이 있지만, 2026.03.20 확약서 문언대로라면 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 확약 대상 실질 인수는 0원입니다. 둘째, 별도로 기재된 한국주는 전입·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 가격도 현재 308,000,000원으로 최근 평균 257,500,000원의 119.6%이고 최신 거래 260,000,000원보다 높습니다. 따라서 주된 임차보증금 인수 문제는 확약으로 완화됐지만, 현재 회차는 가격 메리트가 없고 미상 점유관계 확인도 남아 있는 사건으로 보는 것이 일관됩니다.
