부산지방법원 2025타경1633. 연산동 뉴그랜드레포츠 3층 301호로, 용도는 ‘기타’이며 감정평가상 공부상 의료시설입니다. 소유자는 의료법인노송의료재단이고, 2011.04.07. 출연을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 과거 국민은행 근저당 1,380,000,000원이 있었지만 2022.05.25. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 농협은행 근저당 2,760,000,000원이 현재 말소기준권리입니다.
그 뒤 최석자·근로복지공단·신용보증기금·중소기업은행 등의 가압류와 국민건강보험공단·사상구·연제구의 압류, 농협은행의 추가 가압류 등이 이어졌습니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 다만 세금 관련 압류가 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1633 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 702-9 뉴그랜드레포츠 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 의료시설 · 내부 공사 중, 현재 공사 중단 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층건 중 3층 301호 |
| 소유자 | 의료법인노송의료재단 (2011.04.07. 출연) |
| 감정가 / 최저가 | 4,251,000,000원 / 4,251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 2,436,676,034원 |
| 말소기준 | 2022.05.25. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 농협은행 근저당
2012.11.09. 국민은행 근저당 1,380,000,000원은 2022.05.25. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 농협은행 근저당 2,760,000,000원이 설정돼 말소기준이 됐고, 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
말소기준 근저당 자체에는 이후 권리자 변동이 있습니다. 2025.06.16. 신용보증기금이 103,000,000원 대위변제를 원인으로 일부 이전을 받았고, 2025.08.25.에는 농협은행 지분 전부가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 말소기준 근저당의 권리자 변동으로 확인해야 할 부분입니다.
② 실질취득·회차 시나리오
신건 최저매각가는 감정가와 같은 4,251,000,000원이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차 실질취득금액도 4,251,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가정은 3,400,800,000원, 2회 유찰 시 2,720,640,000원이며 각 회차에서도 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 4,251,000,000원 | 4,206,090,000원 | 689,264,645원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,400,800,000원 | 3,364,392,000원 | 1,530,962,645원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,720,640,000원 | 2,691,033,600원 | 2,204,321,045원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 44,910,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 2,760,000,000원 | 2,760,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 최석자 | 267,100,000원 | 267,100,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 근로복지공단 | 27,944,210원 | 27,944,210원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 923,300,000원 | 923,300,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 666,001,688원 | 227,745,790원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 51,008,747원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 제이엠디자인스튜디오 주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,895,354,645원 중 4,206,090,000원이 배당되고, 689,264,645원이 미배당되는 가정입니다. 집행비용 44,910,000원을 포함하면 매각대금 4,251,000,000원이 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 의료시설이며 감정 기준시점에는 내부 공사 중이었습니다. 매각물건명세서 비고에는 현재 공사가 중단된 상태로 기재돼 있습니다.
- 임대관계. 현재 확인된 임차인은 없으나 감정평가서의 임대관계는 미상입니다.
- 입지. 연제초등학교 동측 인근의 뉴그랜드레포츠 3층 301호로, 주변은 노선상가지대이며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 1호선·3호선 환승역 연산역이 소재해 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 35미터, 남서측 약 7미터, 남동측 약 5미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·사다리형이며 토지면적은 1,487.6㎡입니다.
- 공시지가. 8,694,000원/㎡이며, 방화지구·교육환경보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함되고 시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공사 중단 상태 확인. 공부상 의료시설의 내부 공사가 중단된 상태이므로 현장 상태와 잔여 공사 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 매각기일 전 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 후순위 미배당이 달라질 수 있으므로 관련 압류의 세목과 금액을 확인해야 합니다.
- 말소기준 근저당 권리자 변동 확인. 신용보증기금 일부이전과 농업협동조합자산관리회사 지분 이전이 있으므로 최신 등기사항을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 4,251,000,000원입니다. 용도와 공사 상태를 반영한 적정가격을 별도로 검토한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2022.05.25. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 판단의 중심은 권리 외부에 있습니다. 공부상 의료시설인데 내부 공사가 중단돼 있고, 임대관계는 미상이며, 압류 관련 세금이 당해세에 해당하면 배당도 달라질 수 있습니다.
따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원”이라는 장점과 “공사·점유·세금 확인이 필요한 비주거 특수물건”이라는 부담을 함께 봐야 하는 사건입니다. 신건 최저가 4,251,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 현재 이용상태와 공사 중단 상태를 반영한 별도 가치 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
