서울중앙지방법원 2025타경102753. 서울 강남구 역삼동 ‘역삼위너스하임 가동’ 2층 204호, 전용 27.73㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 담보권보다 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인 서해빈의 330,700,000원 보증금입니다. 2017년 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권은 2017년 8월 이미 말소됐고, 데이터상 말소기준은 2025.04.28. 강제경매개시결정입니다. 서해빈은 그보다 앞선 2022.07.25. 전입·점유, 2022.05.31. 확정일자를 갖고 2024.08.16. 임차권등기까지 마쳤습니다.
다만 현재 신건 매각가를 389,000,000원으로 가정하면 집행비용 6,246,000원을 제외하고도 임차보증금 330,700,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰 후입니다. 1회 유찰 시 매각가 311,200,000원에서 인수 예상액이 24,656,800원, 2회 유찰 시 매각가 248,960,000원에서 86,025,440원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가만 내려다보면 안 되고, 낙찰가 + 인수액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102753 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 655-14 2층 204호 · 도로명 서울특별시 강남구 논현로106길 37 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 27.73㎡ · 지상 6층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 유태혁 · 2017.08.08. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 389,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서해빈 / 330,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 현황 표시 | 현황상 ‘가동 204호’ |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 선순위 임차권이 핵심
2017년 냉동냉장수산업협동조합의 채권최고액 3,978,000,000원 근저당권은 같은 해 8월 일부포기로 말소됐습니다. 이후 소유권은 유태혁에게 이전됐고, 2021년에는 민간임대주택 등기가 추가됐습니다. 서해빈은 2022.05.31. 임대차계약·확정일자, 2022.07.25. 전입·점유를 갖춘 뒤 2024.08.16. 보증금 330,700,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 2025.04.28. 강제경매개시결정보다 선행하므로 매수인에게 대항 가능한 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서해빈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.25 | 2022.05.31 | 330,700,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | — | — | 별도 합산 없음 | 중복신고 |
서해빈은 배당요구도 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차처럼 보증금 전액이 배당되는 경우와, 유찰 뒤 일부가 미배당되는 경우를 반드시 분리해 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장은 내려왔고, 신건은 그 위에 있다
역삼위너스하임 가동은 19세대, 사용승인일은 2017.04.21.입니다. 전용면적이 유사한 실거래 7건의 전체 평균은 382,142,857원이지만, 과거 400,000,000원~410,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 355,000,000원, 최신 거래는 2026.04. 340,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래보다 -9.7% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.53㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2025.09 | 27.06㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 2023.11 | 27.73㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 2023.08 | 27.73㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2022.02 | 27.73㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2021.07 | 29.53㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2021.07 | 27.73㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 355,000,000원 |
신건 최저가 389,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.6%입니다. 최신 거래 340,000,000원보다도 49,000,000원 높습니다. 따라서 전체 기간 평균 382,142,857원만 보고 ‘감정가와 비슷하다’고 판단하면 안 됩니다. 최근 시세 기준으로는 현재 가격이 이미 시세 이상이고, 거래 추세도 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 389,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,246,000원 |
| 1. 임차인 서해빈 보증금(우선변제) | 330,700,000원 | 330,700,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 서해빈 | 330,700,000원 | 52,054,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 임차보증금 330,700,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰 시에는 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 집행비용은 제공된 추정치이며 실제 배당은 세금·비용 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 389,000,000원 | 0원 | 389,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 311,200,000원 | 24,656,800원 | 335,856,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 248,960,000원 | 86,025,440원 | 334,985,440원 |
대항력 인수형에서는 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간부터 낙찰가 하락분 상당 부분을 인수액 증가가 상쇄합니다. 이 사건도 1·2회 유찰 시 실질취득액이 각각 약 335,856,800원, 334,985,440원으로 비슷합니다. 따라서 유찰 횟수 자체보다 그 회차의 미배당 보증금까지 합친 총 취득비용으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 논현동 소재 지하철 9호선 언주역 남동측 인근. 단독·다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 언주역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 내 2층 204호. 사용승인일 2017.04.21., 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·대공방어협조구역·과밀억제권역· 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 다세대형 주택이고, 최근 거래는 2025.09. 370,000,000원, 2026.04. 340,000,000원으로 내려왔습니다. 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균을 우선해 보는 것이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 확인. 신건 최저가 389,000,000원은 최근 12개월 평균 355,000,000원보다 높습니다. 최저가 자체에 가격 할인은 없습니다.
- 유찰 후에는 반드시 ‘낙찰가 + 인수’를 계산. 1회 유찰 335,856,800원, 2회 유찰 334,985,440원의 실질취득액을 기준으로 최신 거래 340,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차보증금 배당 확인. 실제 배당액이 330,700,000원에 못 미치면 그 차액은 대항력 있는 임차권의 미배당 잔액으로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
- 임차인·신청채권자 동일성 원본 대조. 서해빈의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 임차권등기명령 기록과 배당요구 관계를 직접 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’은 서해빈 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 2번째 임차보증금으로 계산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기와 규제 확인. 2021.03.04. 민간임대주택등기와 토지거래계약에관한허가구역 관련 현재 적용사항을 원본과 관계기관 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 신건은 비싸고, 유찰 뒤에는 ‘보증금 바닥’이 생긴다
이 사건은 단순히 “강남 역삼동 신건 3.89억”으로 보면 판단을 그르치기 쉽습니다. 현재 회차에서는 임차보증금이 전액 배당될 수 있어 인수액이 0원이지만, 가격은 최근 12개월 평균 355,000,000원과 최신 거래 340,000,000원보다 높습니다. 반대로 유찰되면 표면 최저가는 크게 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수액으로 붙어 1·2회 유찰 실질취득이 약 3.35억으로 수렴합니다. 최근 시장도 -9.7% 하락 추세입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘몇 번 유찰됐는가’가 아니라 각 회차의 실질취득액이 최근 거래가격과 비교해 어디에 놓이는가입니다.
