부산지방법원 2025타경21625. 부산광역시 동구 초량동 106-10 그린시티빌 9층 901호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 현재 소유자는 지승언입니다. 지승언은 2021.03.22 소유권이전을 마쳤고 등기부 기재 거래가액은 240,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 채권최고액 132,000,000원 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 흐름이 분명합니다. 그러나 매각물건명세서에 주거 점유자 지광훈이 기재되어 있고 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 임차인 권리관계가 확정되기 전에는 그 숫자를 최종 인수위험 0원으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21625 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량동 106-10 그린시티빌 9층 901호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동구 고관로13번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 지승언 · 2021.03.22 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 33,991,265원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 점유자는 별도 확인
말소기준은 2021.03.22 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.09.27 한국주택금융공사로 이전 등기되어 있습니다. 이후 등기된 서민금융진흥원·주식회사국민행복기금·신용보증기금·현대캐피탈주식회사의 가압류와 케이드래곤대부 주식회사의 임의경매개시결정, 부산진세무서장이 처분청인 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
| 점유자 | 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지광훈 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 257,000,000원인 신건입니다. 그린시티빌은 16세대, 사용승인일은 2002.12.27로 정리되어 있습니다. 다만 현재 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않아, 257,000,000원이 최근 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 1. 을구 16번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,015,997원 | 6,015,997원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 6,411,490원 | 6,411,490원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 10,174,500원 | 10,174,500원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 13,388,973원 | 13,388,973원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,611,040원 |
배당 계산상 채권자 총 청구액 167,990,960원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 84,611,040원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 지광훈의 보증금·대항력·우선변제 여부가 확정되지 않은 상태이므로 실제 권리관계는 달라질 수 있습니다.
④ 제시외건물·현황 — 이 사건의 두 번째 핵심
매각물건명세서에는 제시 외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 해당 제시외건물은 공동주택의 옥상부분 공용부분에 증축된 것으로, 현재 이 사건 목적물인 901호 소유자가 점유·사용 중입니다. 다만 증축의 적법 여부는 불분명하므로 응찰 시 확인이 필요합니다.
감정평가 내용에도 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 어려워 관련 공부와 외부관찰에 따른 통상적인 상태를 상정해 평가했다고 되어 있습니다. 또한 본건 내부에서 연결되어 출입 가능한 제시외건물이 있어 별도 평가했으며, 제시외건물의 소유권과 일괄처분 여부를 경매 진행 시 반드시 재확인하도록 적시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경남여자중학교 남서측 인근의 그린시티빌로, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 초량역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘트리트지붕 9층 건물의 9층 901호이며, 승강기·도시가스·난방·위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 248.6㎡, 공시지가는 2,836,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지광훈 전입일 확인. 2021.03.22 말소기준보다 전입이 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
- 제시외건물 적법성 확인. 옥상 공용부분 증축의 적법 여부가 불분명하므로 건축물대장·관할 행정기관 자료를 대조해야 합니다.
- 제시외건물 처분범위 확인. 901호 내부에서 연결되는 제시외건물의 소유권과 일괄매각 여부를 매각물건명세서·감정평가서 원문과 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠으므로 실제 이용상황과 관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 비교 확인. 신건 최저가 257,000,000원이 최근 거래 대비 어느 수준인지 실거래 원자료 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 말소는 단순, 점유와 제시외건물이 변수
이 사건은 등기부상의 말소기준 자체는 명확합니다. 2021.03.22 우리은행 근저당권 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 주거 점유자 지광훈의 대항력 여부가 미상이라는 점 때문에 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다.
여기에 옥상 공용부분의 제시외건물이 포함되어 있고 적법 여부, 소유권, 일괄처분 여부가 모두 확인 대상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “후순위 등기가 소멸하느냐”보다 지광훈의 전입·보증금 확인과 제시외건물의 법적 상태 확인입니다. 가격 역시 직접 비교 가능한 최근 실거래를 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
