서울중앙지방법원 2025타경103057. 봉천동 1525-25 토지와 2020.12.15 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 일반건축물대장상 지하 1층과 2·3층은 다중주택, 1층은 사무소, 4층은 다중주택으로 이용되며, 실제 조사에서는 1층과 4층의 호수 구분이 건축물현황도와 다르게 확인됐습니다.
권리 구조의 기준점은 2020.12.18 신림새마을금고 근저당권 804,000,000원입니다. 이후 설정된 주택임차권과 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있고, 확인된 임차인들의 전입일 역시 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 현재 분석상 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 다만 배당표 자체가 임차인의 최우선변제를 반영하지 않은 계산이라는 점과, 다수 점유관계의 실제 현황은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1525-25 · 서울특별시 관악구 장군봉3길 16-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 다중주택·사무소 혼합 이용 |
| 토지 | 대 · 133.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,679,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인일 2020.12.15 |
| 소유자 | 우삼순 · 2021.04.23 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,975,542,600원 / 1,975,542,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박소연 / 119,410,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차관계
말소기준권리는 2020.12.18 신림새마을금고 근저당권입니다. 2021.04.23 소유권이 우삼순에게 이전되면서 근저당권의 채무자도 우삼순으로 변경됐고, 이후 다수의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 2024년 이새미의 임차권은 등기 후 말소됐으며, 현재 데이터상 존속하는 주택임차권은 권유나부터 권주성까지 12건입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권새힘 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용진 | 2021.09.13 | 2023.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배승준 | 2021.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신영주 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장은서 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정용호 | 2025.01.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권유나 | 2023.02.14 | 2023.01.26 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안세희 | 2021.02.26 | 2021.02.03 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박건희 | 2023.03.20 | 2023.02.22 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원지 | 2023.03.27 | 2023.03.02 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수현 | 2021.06.15 | 2021.04.12 | 75,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주현 | 2023.03.27 | 2023.03.27 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배희수 | 2024.05.13 | 없음 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소연 | 2021.02.08 | 2021.01.19 / 2023.01.19 | 119,410,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변규완 | 2022.05.31 | 2022.05.02 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조범준 | 2024.08.26 | 2024.08.27 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박초은 | 2023.02.13 | 2023.01.27 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권주성 | 2023.02.03 | 2023.02.03 | 13,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유관계는 해당 값을 미상으로 표시했습니다. 대항력은 각 임차인의 전입일이 2020.12.18 말소기준권리 이후라는 데이터상 판정에 따랐습니다. 우선변제 여부는 별도 확정하지 않았으며, 배당 시뮬레이션은 임차인 최우선변제를 반영하지 않습니다.
② 가격·회차 구조 — 신건은 감정가 100%
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 1,975,542,600원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 1,975,542,600원입니다. 가격의 유리·불리를 시세와 비교해 단정하지 않고, 제공된 회차별 배당 시나리오만 보면 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,975,542,600원 | 0원 | 1,029,977,174원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,580,434,080원 | 0원 | 638,819,739원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,264,347,264원 | 0원 | 325,893,791원 | 0원 |
제시된 세 시나리오 모두 신림새마을금고 및 신청채권자 청구액이 전액 배당되고 채권자 미배당은 0원으로 계산됩니다. 또한 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,975,542,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,155,426원 |
| 1. 근저당 · 신림새마을금고 | 804,000,000원 | 804,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 박소연 | 119,410,000원 | 119,410,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,029,977,174원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 923,410,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 1,029,977,174원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이므로, 실제 배당 및 임차보증금 회수 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 봉천역(지하철 2호선) 남서측 인근이며, 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 봉천역이 소재해 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하 1층 다중주택 4개호, 1층 사무소는 실제 4개호, 2층 다중주택 4개호, 3층 다중주택 4개호, 4층은 실제 2개호로 이용 중이며 옥탑 1층은 다락입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2020.12.15이며, 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 133.2㎡, 지목은 대, 완경사·정방형·세로한면(가) 조건이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 확인된 임차관계가 18명이고 보증금·확정일자가 미상인 점유자도 있으므로 매각물건명세서·현황조사·등기부와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 현재 데이터상 모든 임차인의 전입일은 2020.12.18 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 입찰 직전 원본 서류의 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표의 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 임차인별 실제 배당 결과를 현재 표만으로 확정해서는 안 됩니다.
- 1층·4층 실제 이용 확인. 건축물현황도와 실제 호수 구분이 다르게 조사됐으므로 관할구청을 통해 위반건축물 여부를 재확인해야 합니다.
- 박소연 관계 확인. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 동일한 박소연으로 나타나므로, 채권 및 임차관계의 성격을 관련 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 회차는 감정가 100%의 신건입니다. 권리 인수가 0원이라는 사실만으로 가격이 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “단순한 물건”은 다르다
이 사건의 권리 기준은 명확합니다. 2020.12.18 신림새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 임차관계는 모두 후순위로 정리되어 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 건물은 확인 임차관계가 18명이고 임차권등기만 12건이며, 1층과 4층의 실제 호수 구분도 건축물현황도와 다르게 조사됐습니다.
따라서 핵심은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조가 아니라, 실제 점유자 확인·명도 범위·건축물 이용현황과 위반 여부를 얼마나 정확하게 검증하느냐입니다. 현재 회차는 감정가와 최저가가 동일한 신건이므로, 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 메리트까지 연결하지 않는 접근이 필요합니다.
