부산지방법원 2025타경21727. 부산 동래구 명장동 ‘아이뷰파크’ 7층 701호 아파트입니다. 말소기준권리는 2022.10.07. 부전1동새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 95,700,000원입니다. 이후 2024.07.19. 김지성 명의 주택임차권등기가 있으나, 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자가 2022.10.07.로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 180,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 조금 더 신중해야 합니다. 최근 12개월 8건의 평균 거래금액은 297,625,000원이고 현재 최저가는 그 평균의 89.7%입니다. 이 수치만 보면 할인돼 보이지만, 가장 최신 거래인 2026.02 거래는 240,000,000원으로 현재 최저가보다 낮고, 최근 시세가 이전 구간보다 -6.4% 하락했습니다. 과거 평균만으로 가격 메리트를 크게 평가하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21727 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 52.8775㎡ · 15층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 주식회사굿모닝뷰 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부전1동새마을금고 / 87,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.07. 부전1동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 95,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 0원
현재 소유자는 주식회사굿모닝뷰입니다. 2022.10.07. 신탁재산이 귀속되면서 소유권이 돌아온 뒤 같은 날 부전1동새마을금고 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.04.04. 같은 새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 사상신용협동조합의 600,000,000원 가압류는 2026.02.10. 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지성 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2022.10.07 / 2022.09.23 | 없음 | 0원 |
③ 시세 비교 — 평균은 낮게 보이지만 최신 거래가 더 낮다
아이뷰파크는 64세대, 2021.12.20. 준공 단지입니다. 대상 전용면적은 52.8775㎡이며 실거래 면적은 52.88㎡와 56.45㎡가 확인됩니다. 전체 9건 평균은 299,888,888원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 56.45㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 52.88㎡ | 10 | 308,000,000원 |
| 2025.09 | 56.45㎡ | 5 | 306,000,000원 |
| 2025.09 | 56.45㎡ | 3 | 306,000,000원 |
| 2025.08 | 52.88㎡ | 12 | 308,000,000원 |
| 2025.08 | 52.88㎡ | 9 | 301,000,000원 |
| 2025.08 | 56.45㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2025.07 | 56.45㎡ | 6 | 306,000,000원 |
| 2024.08 | 56.45㎡ | 8 | 318,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 297,625,000원 |
현재 최저가 267,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.7%입니다. 그러나 가장 최신인 2026.02 거래는 240,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -6.4% 하락했습니다. 따라서 최근 평균 대비 할인율만 보고 ‘신건이 확실히 싸다’고 단정할 수는 없습니다. 특히 최신 실거래보다 현재 최저가가 높은 상태라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 1. 근저당 · 부전1동새마을금고 | 95,700,000원 | 95,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 166,762,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 95,700,000원이 전액 배당되는 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 267,000,000원 | 95,700,000원 | 166,762,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 213,600,000원 | 95,700,000원 | 114,109,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 170,880,000원 | 95,700,000원 | 71,987,680원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명장동 소재 충렬중학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 노선버스정류소가 근거리에 있어 제반 교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주변 탐문 결과 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐으나 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 2021.12.20. 준공된 철근콘크리트구조 15층 건물 내 7층 701호이며, 난방·급배수위생·승강기·소화·기계식 주차설비가 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 8미터 포장도로와 동측 폭 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 64세대 단지로 실거래 표본은 9건이며, 최근 시세 추세가 -6.4%로 확인돼 가격 변동성을 함께 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김지성 임차권은 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 정리되지만, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서의 전입일·확정일자·배당요구 내역을 다시 대조하세요.
- 최신 시세 우선. 최근 12개월 평균 297,625,000원보다 현재 최저가는 낮지만, 최신 거래 240,000,000원보다 높은 상태입니다. -6.4% 하락 추세를 가격 상한에 반영해야 합니다.
- 회차 변화 확인. 현재는 신건 267,000,000원이며, 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 213,600,000원, 2회 유찰 시 170,880,000원입니다.
- 내부 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최신 거래로 판단”
이 사건은 임차권등기가 있다는 점만 보면 복잡해 보이지만, 제공된 권리판정상 김지성 임차인은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 반면 가격은 최근 12개월 평균 297,625,000원과 비교하면 현재 최저가가 89.7% 수준이지만, 최신 거래는 240,000,000원이고 최근 시세 추세가 -6.4%입니다. 따라서 이 물건은 과거 평균보다 낮다는 이유만으로 싸다고 단정하기보다, 최신 거래와 하락 추세를 기준으로 신건 가격을 검토해야 하는 사건입니다.
