부산지방법원 2025타경21752. 부산 금정구 부곡동 223-10의 토지와 3층 건물 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 및 경량철골구조이고, 사용승인일은 2003.08.08., 3층 부분 증축일은 2018.03.14.입니다. 현재 이용상태는 1층 근린생활시설 ‘한신수입’·‘나경헤어’, 2·3층 공부상 주택입니다.
등기상 소유자는 권영찬입니다. 현재 효력이 남아 있는 권리 중 말소기준은 2014.06.11. 설정된 동래농업협동조합 근저당권 252,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권, 임의경매개시결정, 가압류, 김연정의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기보다 먼저 확인해야 할 임차인이 한 명 있습니다. 백태수는 2003.11.03. 전입해 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21752 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 부곡동 223-10 · 부산광역시 금정구 수림로19번길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설(한신수입 / 나경헤어) · 2,3층 공부상 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 및 경량철골구조 3층 · 사용승인 2003.08.08. · 3층부분 증축 2018.03.14. |
| 토지 | 164.0㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 권영찬 |
| 감정가 / 최저가 | 1,098,802,400원 / 1,098,802,400원 (신건) |
| 청구액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2014년 근저당
2014.06.11. 동래농업협동조합의 채권최고액 252,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 동래농업협동조합의 12,000,000원·36,000,000원·24,000,000원 근저당권, 이수진의 85,000,000원 근저당권, 임의경매개시결정, 경남신용보증재단의 9,230,000원 가압류, 김연정의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변숙희 1층 남측 상가(나경헤어) | 2024.01.10. | 90,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 2025.05.01. |
| 백태수 1층(한신수입) | 2003.11.03. | 40,000,000원 | 600,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 · 매수인 인수 | 2025.05.13. |
| 김연정 건물 중 2층 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.23. | 190,000,000원 | - | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 2025.10.27. |
세 임차인 가운데 매수인 인수로 연결되는 것은 백태수의 보증금 40,000,000원입니다. 변숙희는 2024.01.10., 김연정은 2020.10.23. 전입으로 모두 2014.06.11. 말소기준권리보다 뒤입니다. 김연정의 임차권등기도 2025.10.27. 등기된 후순위 권리로 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,098,802,400원입니다. 그러나 백태수 보증금 40,000,000원이 별도로 매수인에게 인수되므로, 신건 기준 실질취득액은 1,138,802,400원입니다. 입찰가만 보고 취득원가를 판단하면 40,000,000원을 누락하게 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,098,802,400원 | 40,000,000원 | 1,138,802,400원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 879,041,920원 | 40,000,000원 | 919,041,920원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 703,233,536원 | 40,000,000원 | 743,233,536원 |
세 시나리오 모두 백태수 보증금 인수액은 40,000,000원으로 동일하게 반영돼 있습니다. 따라서 유찰로 입찰가격이 낮아져도 각 회차의 판단 기준은 항상 매각가 + 40,000,000원인 실질취득액입니다. 비교 가능한 동일 기준 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 현재 자료만으로 이 실질취득액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,098,802,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,388,024원 |
| 인수 · 임차인 백태수 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 동래농업협동조합 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 동래농업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 동래농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 이수진 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 동래농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 | 9,230,000원 | 9,230,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 667,184,376원 |
배당대상 채권 418,230,000원은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 것으로 계산돼 미배당액은 모두 0원입니다. 백태수 보증금 40,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 장전역 동측 인근. 공동주택, 단독주택, 주상용 건물 및 근린생활시설이 형성된 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 장전역이 있습니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설로 한신수입·나경헤어가 사용하고, 2·3층은 공부상 주택입니다.
- 토지. 164.0㎡ 대지, 제3종일반주거지역, 평지·정방형·소로각지이며 도로에 접합니다. 공시지가는 3,642,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일 2003.08.08., 3층 부분 증축일 2018.03.14.이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 현재 최저가 1,098,802,400원에 백태수 보증금 40,000,000원을 더한 1,138,802,400원이 신건 기준 실질취득액입니다.
- 대항력 임차인 확인. 백태수의 점유·전입 유지 상태와 보증금 반환관계를 입찰 전 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 상가·주택 혼용. 1층 근린생활시설과 2·3층 주택이 함께 있는 건물이라 각 점유부분의 인도와 사용현황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 배당 변동. 예상 잔여금에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 동일 기준 실거래 시세가 확인되지 않으므로 최저가가 싸다는 전제 없이 실질취득액을 기준으로 별도 시세조사를 해야 합니다.
맺으며 — “소멸되는 권리와 인수되는 보증금을 구분해야 한다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리들이 정리되는 구조지만, 임차관계까지 합치면 결론이 달라집니다. 백태수의 40,000,000원 보증금은 매수인이 인수하므로 현재 신건의 실질취득액은 1,138,802,400원입니다. 변숙희와 김연정은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 배당대상 채권은 제공된 세 회차 시나리오에서 모두 전액 배당되지만, 그것이 백태수 보증금까지 사라진다는 뜻은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 최저가와 실질취득액을 분리해서 보지 않는 것입니다.
