부산지방법원 2025타경21759. 부산 부산진구 연지동 연지자이2차아파트 201동 6층 602호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 201동은 22층 건물, 대상 호수는 6층입니다. 말소기준권리는 2017.05.02. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 268,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 애큐온저축은행·삼정건업·곽용환 근저당과 부산신용보증재단·창선농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 눈에 띕니다. 신건 최저가는 360,000,000원인데 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 392,250,000원, 최신 거래는 2026.08의 390,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 91.8%로, 평균보다 32,250,000원 낮고 최신 거래보다도 30,000,000원 낮습니다. 다만 최근 12건의 실제 거래 범위가 350,000,000원부터 425,000,000원까지 넓어, 360,000,000원이 모든 비교 거래보다 낮은 가격은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21759 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 연지동 406 연지자이2차아파트 201동 6층 602호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일평형 기준 59.7403㎡ · 22층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 유영진 · 2017.02.20. 협의분할에 의한 상속 · 2017.04.25. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 134,468,499원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 2017년 부산은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2017.05.02. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후의 애큐온저축은행 근저당 147,600,000원, 삼정건업 근저당 170,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 21,675,000원, 곽용환 근저당 40,000,000원, 창선농업협동조합 가압류 30,479,212원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 8.2% 낮은 신건
연지자이2차 동일 평형의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 392,250,000원, 최신 거래는 2026.08의 390,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.74㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2026.08 | 59.91㎡ | 5 | 387,000,000원 |
| 2026.08 | 59.91㎡ | 3 | 388,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 12 | 425,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 18 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 11 | 405,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 20 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 59.74㎡ | 20 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 19 | 392,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 392,250,000원 |
최근 거래 범위는 350,000,000원~425,000,000원입니다. 신건 최저가 360,000,000원은 최근 12개월 평균 392,250,000원의 91.8%이고 최신 거래 390,000,000원보다 30,000,000원 낮습니다. 반면 최근 실거래 최저 350,000,000원보다는 10,000,000원 높아, 가격 경쟁력은 최근 평균·최신 거래 대비로 판단하는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 268,400,000원 | 268,400,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 147,600,000원 | 85,760,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사삼정건업 | 170,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 부산신용보증재단 | 21,675,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 곽용환 | 40,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 창선농업협동조합 | 30,479,212원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 678,154,212원 중 예상 배당액은 354,160,000원, 미배당은 323,994,212원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 360,000,000원 | 354,160,000원 | 323,994,212원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 394,986,212원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 230,400,000원 | 226,374,400원 | 451,779,812원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 288,000,000원, 2회 유찰 시 230,400,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 연지동 연지초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트 단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 201동 22층 건물 내 6층 602호이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 도시가스 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 및 부속시설 부지로 이용 중이고 동측·북측 약 15m, 서측 약 10m 내외 폭의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역과 자연녹지지역이 확인되며 재개발구역, 절대보호구역·상대보호구역 및 각 도로 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,086,000원/㎡입니다.
- 단지. 연지자이2차는 1,011세대, 2011.12.02. 준공이며 동일 평형 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없으며 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.05.02. 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 최종 대조하세요.
- 점유·임차 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 확인하세요.
- 최근 시세 대조. 최근 12개월 평균은 392,250,000원, 최신 거래는 390,000,000원, 거래 범위는 350,000,000원~425,000,000원입니다.
- 층 차이 반영. 대상은 6층이고 비교거래는 3층부터 20층까지 분포하므로 개별 층·상태 차이를 입찰가에 반영하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당이 크더라도 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 부담은 낮고, 가격은 최근 평균 아래
이 물건의 등기부상 핵심은 단순합니다. 2017년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 확인되는 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 360,000,000원이 최근 12개월 평균 392,250,000원의 91.8%, 최신 거래 390,000,000원보다 30,000,000원 낮습니다. 다만 최근 거래 최저는 350,000,000원이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건은 후순위 권리의 미배당 자체보다 실제 점유관계와 6층 개별 호수의 가격 적정성을 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
