부산지방법원 2025타경21766. 부산 영도구 동삼동 절영아파트 215동 1층 102호, 전용 46.27㎡ 아파트입니다. 현재 등기부 소유자는 강규태·강명희·강문식·강태윤·강현주 5명이며 각 지분은 5분의 1입니다. 말소기준권리는 2016.08.08. 설정된 한국주택금융공사 근저당권 250,000,000원입니다. 이후 2025.05.14. 임의경매개시결정과 2025.05.26. 국민건강보험공단 압류가 기재되어 있고, 이 두 권리는 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
핵심은 채권최고액이 감정가보다 크다는 사실 자체가 낙찰자의 추가 부담을 뜻하지는 않는다는 점입니다. 현재가 101,000,000원 가정 배당표에서는 집행비용 2,214,000원과 한국주택금융공사에 98,786,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 151,214,000원이 남습니다. 그러나 배당 시뮬레이션이 산정한 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21766 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼동 510-11 절영아파트 215동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 46.27㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 1층 |
| 사용승인일 | 1995.10.20 |
| 현재 소유자 | 강규태·강명희·강문식·강태윤·강현주 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 96,179,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 제공된 임차관계에는 신고된 임차인이 없고, 배당 시뮬레이션 역시 임차보증금 승계액을 따로 잡지 않았습니다. 따라서 현재 분석에서는 대항력 임차인의 보증금 인수 구조가 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 90%, 최신 거래와는 거의 동일
절영아파트 215동-217동, 전용 46.27㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 112,208,333원, 가장 최근 거래는 2026.08 101,500,000원입니다. 현재 최저가 101,000,000원은 평균에는 10% 낮지만, 최신 거래보다는 500,000원 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 46.27㎡ | 6 | 101,500,000원 |
| 2026.07 | 46.27㎡ | 6 | 129,000,000원 |
| 2026.05 | 46.27㎡ | 15 | 119,000,000원 |
| 2026.04 | 46.27㎡ | 20 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 46.27㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 46.27㎡ | 18 | 126,000,000원 |
| 2026.01 | 46.27㎡ | 16 | 106,000,000원 |
| 2025.12 | 46.27㎡ | 8 | 126,000,000원 |
| 2025.12 | 46.27㎡ | 15 | 111,000,000원 |
| 2025.11 | 46.27㎡ | 11 | 107,000,000원 |
| 2025.11 | 46.27㎡ | 3 | 91,000,000원 |
| 2025.10 | 46.27㎡ | 13 | 105,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 46.27㎡ | 12건 | 112,208,333원 |
거래 범위는 91,000,000원~129,000,000원으로 넓습니다. 현재 최저가 101,000,000원은 최근 12개월 평균보다 11,208,333원 낮지만, 최신 거래 101,500,000원과는 사실상 같은 가격대입니다. 특히 대상 호수는 1층이고, 실거래 표본은 3층 이상이므로 평균 대비 90.0%라는 숫자만으로 큰 할인이라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 250,000,000원 | 98,786,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 151,214,000원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 101,000,000원 | 98,786,000원 | 151,214,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 80,800,000원 | 78,945,600원 | 171,054,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 64,640,000원 | 63,076,480원 | 186,923,520원 | 0원 |
이 사건은 유찰돼 매각가가 낮아지더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 줄어드는 것은 근저당권자에게 돌아가는 배당액이고, 그에 따라 미배당액이 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 사용승인일은 1995.10.20입니다.
- 입지. 부산광역시 영도구 동삼동 소재 중리초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·도서관·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 단지 남측·동측·북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 단지 내 가로망이 확보되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 교육환경보호구역·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,208,000원/㎡로 확인됩니다.
- 단지 규모. 절영아파트 215동-217동은 580세대이며, 동일 면적 최근 12개월 실거래는 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래와 직접 비교. 최근 12개월 평균 112,208,333원보다 현재 최저가는 낮지만, 2026.08 최신 거래 101,500,000원과의 차이는 500,000원입니다.
- 1층 보정. 대상은 1층이고 제공된 동일 면적 실거래는 3층~20층입니다. 평균값을 그대로 대상 호수 가치로 보지 말고 층 차이를 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2016.08.08. 기재된 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 내용을 매각물건명세서와 등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 공유자 5명. 현재 등기부상 강규태·강명희·강문식·강태윤·강현주가 각 5분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 점유 및 인도 상황은 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시되어 있습니다. 관리비 체납도 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 여유는 크지 않다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 신고 임차인이 없고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사의 2016.08.08. 근저당권이 말소기준이며 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 조금 다르게 봐야 합니다. 최저가 101,000,000원은 최근 12개월 평균 112,208,333원의 90.0%라 평균 대비로는 낮지만, 가장 최근 거래 101,500,000원과는 사실상 같은 수준입니다. 게다가 대상은 1층입니다. 따라서 이 물건은 “권리 부담은 낮지만, 신건 단계의 가격 할인폭은 최신 거래 기준으로 크지 않은 물건”으로 정리하는 것이 데이터에 가장 가깝습니다.
