서울중앙지방법원 2025타경103268. 동작구 신대방동 344-140의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지상3층·지하1층 철근콘크리트조 단독주택(다중주택)으로 이용 중이고, 사용승인일은 2018.01.26입니다. 등기상 소유자는 유영희·최우석 각 2분의 1 지분이며, 강제경매 채권자는 조산영, 청구금액은 73,797,260원입니다.
권리의 기준점은 2018.02.01 설정된 영등포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 전세권·임차권등기와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 건은 임차·점유관계가 단순하지 않습니다. 전입일이 확인되는 사람들은 모두 말소기준보다 후순위지만, 전입일 자체가 확인되지 않는 점유자가 있어 대항력 여부를 일률적으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 344-140 · 서울특별시 동작구 보라매로7가길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다중주택) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상3층/지하1층 · 사용승인일 2018.01.26 |
| 토지 | 대 126.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 3,992,000원/㎡ |
| 소유자 | 유영희 2분의 1 · 최우석 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,573,237,260원 / 1,573,237,260원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조산영 / 73,797,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.05.15 양찬호의 130,000,000원 주택임차권은 2021.09.14 말소됐습니다. 이후 한국석유공업주식회사 전세권 130,000,000원, 조산영 임차권 70,000,000원, 김산 임차권 120,000,000원, 김다혜 임차권 162,750,000원, 김동호 임차권 165,000,000원이 차례로 등기됐지만 모두 말소기준권리 뒤입니다. 매각물건명세서 역시 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 알려진 전입은 후순위, 2명은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배향희 | 2022.01.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 명세서상 없음 |
| 김태형 | 2022.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 명세서상 없음 |
| 김도은 | 2018.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 명세서상 없음 |
| 유가은 | 2021.03.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 명세서상 없음 |
| 김다솔 | 2022.07.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 명세서상 없음 |
| 조산영 | 2021.10.13 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 명세서상 없음 |
| 김산 | 2020.03.16 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 명세서상 없음 |
| 김다혜 | 2020.05.25 | 162,750,000원 | 없음 | 미상 | 명세서상 없음 |
| 김동호 | 2023.03.17 | 165,000,000원 | 없음 | 미상 | 명세서상 없음 |
| 김수하 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 원본 확인 |
| 유공업 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 원본 확인 |
전입일이 확인된 점유자와 임차권자들은 모두 2018.02.01 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 반면 김수하·유공업은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 기재돼 있지만, 이 두 점유자의 주민등록·점유개시·보증금 관계는 입찰 전에 원본으로 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,573,237,260원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,132,373원 |
| 2. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 전세권 · 한국석유공업주식회사 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 조산영 | 73,797,260원 | 73,797,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 811,307,627원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 채권 합계 743,797,260원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류와 당해세, 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 순위와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보라매병원역(신림선) 북동측 인근으로, 단독주택·다중주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 보라매병원역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상3층·지하1층, 사용승인일 2018.01.26이며 난방설비와 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 126.0㎡, 제1종일반주거지역, 완경사·정방형·세로각지(가)입니다.
- 규제. 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 현황 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없으나, 매각물건명세서 비고에는 옥탑층이 공부상 다락이면서 현황 별도 독립세대로 이용되고 일반건축물대장상 위반건축물로 등재됐다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 김수하·유공업의 전입일·보증금·점유개시일을 확인해 대항력 가능성을 다시 판정해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 조산영·김산·김다혜·김동호의 임차권등기 범위와 실제 점유 호수를 건물개황도·현황조사와 대조해야 합니다.
- 조산영 관계 확인. 임차권자이면서 강제경매 채권자로 나타나므로 임대차계약과 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 540,000,000원과 2020.03.17 변경등기의 360,000,000원 사이 관계를 원등기로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 옥탑층 별도 독립세대 이용, 위반건축물 등재에 따른 이행강제금·원상회복 의무를 해당 기관에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 감정평가서의 매각 범위를 대조해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원만 보고 단순하게 볼 물건은 아니다
이 사건은 표면적인 권리순위만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 매각물건명세서에도 인수권리 없음으로 기재된 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차·점유관계가 다수이고, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 남아 있으며, 옥탑층의 독립세대 이용과 위반건축물 등재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기상 인수액 자체보다 실제 점유관계와 건축물 현황을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
