부산지방법원 2025타경21775. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 18층 1802호 아파트입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 219,000,000원이 아니라 임차보증금 220,000,000원입니다. 임차인 김성모는 2022.07.27 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자도 받았습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024.07.16 주식회사부산은행의 가압류이므로, 김성모는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다.
매각물건명세서 역시 을구 순위 3번 주택임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 최저가 219,000,000원을 전제로 집행비용 3,866,000원을 먼저 빼면 임차인에게 215,134,000원이 배당되고, 부족한 4,866,000원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 회차의 단순한 실질부담은 219,000,000원 + 4,866,000원 = 223,866,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21775 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 18층 1802호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 전용 44.1671㎡ |
| 소유자 | 김미향 지분 100분의 5 · 황의순 지분 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성모 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
등기부상 과거 동래농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 있었으나 2019.11.29 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.07.16 주식회사부산은행 가압류 592,812,922원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2025.04.24 국의 압류도 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성모 | 2022.07.27 | 2022.07.27 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
김성모는 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 대항력도 함께 있기 때문에 배당액이 보증금에 미달하면 부족액이 사라지는 것이 아니라 매수인에게 넘어옵니다. 현재 배당 추정에서는 215,134,000원을 배당받고 4,866,000원이 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
대동레미안센트럴시티5 전용 44.17㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.05, 9층, 245,000,000원이고 이전 거래는 2022.05, 8층, 270,000,000원입니다. 최근12개월 집계도 245,000,000원 1건이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 -9.3% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근12개월 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
표면 최저가 219,000,000원은 최근12개월 평균 245,000,000원의 89.4%지만, 이 비율만 보고 “26,000,000원 싸다”고 보면 안 됩니다. 현재 회차에서는 인수 4,866,000원을 더한 실질부담이 223,866,000원이므로 실제 가격 여유는 표면 할인폭보다 작습니다. 또한 거래 추세가 -9.3%이므로 과거 270,000,000원이나 전체 평균 257,500,000원을 기준으로 가격 메리트를 부풀리는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 김성모 보증금 | 220,000,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사부산은행 | 592,812,922원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김성모 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서 임차보증금 미배당 4,866,000원을 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 위험
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 219,000,000원 | 4,866,000원 | 보증금 일부 인수 |
| 1회 유찰 시 | 175,200,000원 | 48,052,800원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 2회 유찰 시 | 140,160,000원 | 82,602,240원 | 표면 할인폭이 실질 할인으로 연결되지 않음 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 도시철도1호선 범내골역 남동측 인근. 주변은 근린생활시설·공동주택·오피스텔·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 도시철도1호선 범내골역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.11.05 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물 내 단위호이며 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·주차타워·무인공동현관 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 북동측 약 18미터, 남동측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 단지는 187세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 245,000,000원이고 최근 흐름은 이전 거래 대비 -9.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 219,000,000원에 낙찰돼도 인수액 4,866,000원이 있어 실질부담은 더 큽니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 48,052,800원, 2회 유찰 시 82,602,240원의 인수액이 예상됩니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2022.07.27, 확정 2022.07.27, 임차보증금 220,000,000원, 임차권등기명령 및 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자이자 강제경매 신청채권자인 김성모의 임대차계약과 채권 발생 관계를 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 257,500,000원보다 최신 거래·최근12개월 평균 245,000,000원과 -9.3% 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 실제 집행비용·당해세 등 배당 변수가 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “최저가 하락 = 실질가격 하락”이 아니다
이 물건은 감정가 219,000,000원만 놓고 보면 최근12개월 거래 245,000,000원보다 낮아 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김성모의 보증금이 220,000,000원이고, 배당에서 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서도 4,866,000원이 남아 실질부담은 223,866,000원 수준입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회·2회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 48,052,800원, 82,602,240원으로 커집니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아지는 만큼 싸지는 물건이 아니라, 보증금 220,000,000원에 총부담이 묶이는 인수형 구조로 봐야 합니다. 최신 실거래 245,000,000원보다는 실질취득이 낮지만, 최근 가격 흐름이 -9.3% 하락했고 실거래 표본도 2건뿐이므로 표면 할인율만으로 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
