부산지방법원 2025타경21788. 부산 연제구 연산동 태광아파트 3층 309호입니다. 현재 등기상 소유자는 백영숙·백운호·백진숙·백호진·백희숙이며 각 지분은 5분의 1입니다. 2024.09.29. 상속을 원인으로 2025.05.02. 소유권이 이전됐습니다. 권리분석의 기준점은 2019.01.16. 설정된 한국주택금융공사 채권최고액 212,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당과 이후의 2025.05.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 배당모형상 매수인이 떠안을 금전채무는 0원입니다.
다만 이 사건을 단순히 “인수 0원이니 안전하다”로 끝내면 안 됩니다. 2019.01.16. 갑구에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 있고, 감정평가 현장조사에서는 폐문부재로 내부 확인이 곤란했으며 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 금액상 인수는 0원이지만 이 두 항목은 매각물건명세서와 등기 원본에서 처리 상태를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21788 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 405-4 태광아파트 3층 309호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 과정로191번가길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건 내 제3층 제309호 |
| 현재 소유자 | 백영숙·백운호·백진숙·백호진·백희숙 (각 5분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 75,275,684원 |
| 말소기준권리 | 2019.01.16. 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 212,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 확인할 등기는 남는다
과거 새마을금고 계열 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2019.01.16. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 2025.05.19. 경매개시결정은 이 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 155,000,000원은 최근 평균의 132.5%
실거래 비교면적은 64.96㎡이며 면적 일치로 집계돼 있습니다. 확인된 최근 거래는 2건이고 최근 12개월 평균은 117,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.04. 84,000,000원, 그 전 거래는 2025.03. 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 64.96㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 2025.03 | 64.96㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 64.96㎡ | 2건 | 117,000,000원 |
현재 최저매각가 155,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 132.5%입니다. 최근 거래 중 최고금액인 150,000,000원보다도 신건 최저가가 높습니다. 최신 거래 84,000,000원과 비교하면 격차는 더 큽니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 싸다”거나 “할인된 가격”으로 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 212,000,000원 | 152,030,000원 |
| 미배당 | - | 59,970,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 212,000,000원을 기준으로 한 배당모형에서는 한국주택금융공사에 152,030,000원이 배당되고 59,970,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 과정초등학교 서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층 309호로, 위생설비·급배수설비·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하에 해당합니다. 공시지가는 1,719,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 태광(405-4)은 39세대, 1981.06.19. 준공으로 집계돼 있고 최근 12개월 동일 면적 실거래는 2건입니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 폐문부재로 내부확인이 곤란해 외부관찰과 관련 공부를 바탕으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 신건 최저가 155,000,000원은 최근 12개월 평균 117,000,000원의 132.5%입니다. 현재 회차에 가격 할인은 확인되지 않습니다.
- 1회 유찰도 평균 이상. 1회 유찰 시 124,000,000원으로 최근 12개월 평균 117,000,000원보다 높고, 2회 유찰 시 99,200,000원입니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2019.01.16. 갑구 금지사항등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 등기 원본과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 한국주택금융공사에 59,970,000원의 미배당이 발생하는 배당모형이지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가는 내부확인 없이 인근 유사물건·공부·외부관찰을 바탕으로 통상적 상태를 상정했습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 금전 권리는 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2019.01.16. 한국주택금융공사 근저당이고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계 미상과 금지사항등기는 별도로 원본 확인이 필요합니다.
가격은 현재 회차에서 더 보수적으로 볼 근거가 충분합니다. 신건 최저가 155,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 117,000,000원의 132.5%이고, 최근 최고 거래 150,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰가 124,000,000원 역시 최근 평균을 웃돕니다. 따라서 이 사건은 인수금액은 0원이지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높은 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
