부산지방법원 2025타경21807. 부산진구 전포동 ‘전포화신거화아파트’ 3층 302호, 전용 84.69㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 강지용이며 2011.06.02 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 120,000,000원입니다. 이번 경매의 신청채권자는 이원근, 청구금액은 145,000,000원입니다.
등기상 말소기준은 2019.01.23 주식회사우리카드 가압류 6,643,420원입니다. 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기 후순위 채권들이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 이원근입니다. 전입일은 2018.12.31이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 리포트에서는 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21807 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 191-3 전포화신거화아파트 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.69㎡ · 통칭 30평형 · 전용면적 25.61평형 · 15층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 강지용 (2011.06.02 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원근 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 화신거화 · 115세대 · 1993.06.24 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 전입은 확인 필요
말소기준인 우리카드 가압류 이후의 부산경남우유협동조합·코웰·서울보증보험· 그린씨엔에스자산관리대부 등의 가압류와 부산진구·국민건강보험공단·국·수영구 압류, 이번 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권·전세권과 과거 경매 관련 등기도 이미 말소된 상태입니다.
임차인·점유관계
실제 임차인으로 집계되는 사람은 1명입니다. ‘시보증’은 이원근 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이원근 | 302호 · 2018.12.31 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 원 점유자 |
| 시보증 실제 임차인 아님 | 주거 · 전입일 미상 | 별도 보증금 아님 | 판정대상 아님 | 판정대상 아님 | 대위·승계 이원근 보증금 중복신고 |
② 시세 비교 — 최근 거래를 보면 신건 184,000,000원은 높다
화신거화 동일 면적 84.69㎡ 실거래는 총 11건이 제시되어 있습니다. 전체 평균은 193,909,090원이지만 2021~2023년의 205,000,000원·212,000,000원·238,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 168,500,000원, 최신 거래 170,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -15.6%를 우선해서 보는 편이 데이터에 부합합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.69㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 84.69㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2024.12 | 84.69㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 2024.05 | 84.69㎡ | 8 | 191,000,000원 |
| 2023.08 | 84.69㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2023.03 | 84.69㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2022.04 | 84.69㎡ | 2 | 212,000,000원 |
| 2022.02 | 84.69㎡ | 7 | 238,000,000원 |
| 2022.01 | 84.69㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 2021.11 | 84.69㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2021.11 | 84.69㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.69㎡ | 2건 | 168,500,000원 |
현재 최저매각가 184,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.2%입니다. 최신 거래 역시 170,000,000원이므로, 최저가만 놓고 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 최근 구간은 이전 구간 대비 -15.6%의 하락 추세로 제시됩니다. 전체 평균 193,909,090원만 보고 현재 최저가가 싸다고 판단하면 최근 시장 흐름을 놓치게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 갑구 18 · 주식회사우리카드 | 6,643,420원 | 6,643,420원 |
| 갑구 19 · 부산경남우유협동조합 | 21,584,813원 | 21,584,813원 |
| 갑구 20 · 주식회사 코웰 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 갑구 22 · 서울보증보험주식회사 | 82,000,000원 | 82,000,000원 |
| 갑구 23 · 서울보증보험주식회사 | 7,357,533원 | 7,357,533원 |
| 갑구 29 · 그린씨엔에스자산관리대부 주식회사 | 31,578,981원 | 31,578,981원 |
| 갑구 33 · 이원근 | 145,000,000원 | 11,459,253원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 184,000,000원에서 채권 총액은 314,164,747원, 채권자 총 배당액은 180,624,000원, 미배당은 133,540,747원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않아 실제 순위·배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 3층 302호입니다.
- 주위환경. 항도중학교 남동측 인근으로 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 단지 인근에 시내버스 정류장과 마을버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 서하향 경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 유사 토지이며, 서측·동측으로 약 12m~8m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 1,299,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 최근 12개월 평균은 168,500,000원이며 최근 가격 추세는 -15.6%로 제시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이원근 보증금 확인. 2018.12.31 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 원본으로 확인하기 전까지 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 신청채권자와 점유자 관계 확인. 두 기록에 이원근이라는 동일 명칭이 나타나고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’은 이원근 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 193,909,090원보다 최근 12개월 평균 168,500,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 현재 최저가는 최근 평균의 109.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 -15.6%로 제시되어 있어 과거 고가 거래만을 근거로 현재 가격을 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세에 해당할 경우 배당 순위와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 배당표와 인수 판단 분리. 현재 배당표상 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상 문제를 해소한 확정값이 아닙니다.
맺으며 — “등기 후순위 소멸”보다 선행 전입과 최근 시세가 중요하다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후의 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 2018.12.31 전입 이원근이 말소기준보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 미상이라, 권리분석을 “인수 0원”으로 끝내기 어렵습니다. 보증기관 ‘시보증’은 이원근 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 184,000,000원은 최근 12개월 평균 168,500,000원의 109.2%이고, 최신 거래는 170,000,000원, 최근 추세는 -15.6%입니다. 따라서 과거 거래를 포함한 전체 평균 193,909,090원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 현재 핵심은 선행 전입자의 실제 보증금·인수 여부를 확정하고, 그 금액을 더한 실질취득가를 최근 시세와 비교하는 것입니다.
