부산지방법원 2025타경21817. 부산진구 부암동 시민공원일동미라주시티 5층 501호, 전용 41.4551㎡의 공동주택입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이고, 건물은 지하3층·지상28층 규모입니다. 현재 소유자 강연우는 2024년 6월 19일 매매계약으로 거래가액 222,000,000원에 취득했고, 2024년 6월 24일 소유권이전과 함께 울산중앙신용협동조합의 채권최고액 174,000,000원 근저당이 설정됐습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 소상공인시장진흥공단의 가압류 10,756,981원은 매각으로 소멸하는 구조이고, 말소기준 근저당은 2025년 11월 19일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 임차인 김명진의 전입일은 2024년 8월 13일로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025년 5월 1일 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당금액은 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21817 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 304-14 시민공원일동미라주시티 5층 501호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 동평로 192 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 41.4551㎡ · 지상28층 중 5층 |
| 소유자 | 강연우 · 2024.06.19 매매 · 거래가액 222,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 147,375,012원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024년 6월 24일 설정된 울산중앙신용협동조합 근저당 174,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025년 4월 21일, 소상공인시장진흥공단 가압류는 2025년 6월 16일 접수되어 모두 말소기준 뒤에 놓입니다. 근저당 자체는 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이전된 권리는 같은 말소기준 근저당에 연결됩니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금은 확인 필요
| 임차인 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명진 · 501호 · 주거 | 2024.08.13 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.05.01 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최신 2건은 모두 2.00억
동일 단지·동일 면적대 전용 41.46㎡ 실거래는 총 12건입니다. 전체 12건 평균은 222,500,000원이지만, 최근 거래는 이보다 낮아졌습니다. 2026년 2월과 4월 거래가 모두 200,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 200,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 11.9% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 41.46㎡ | 22 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 41.46㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 41.46㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2024.06 | 41.46㎡ | 10 | 232,000,000원 |
| 2024.06 | 41.46㎡ | 5 | 222,000,000원 |
| 2024.06 | 41.46㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2024.04 | 41.46㎡ | 4 | 222,000,000원 |
| 2024.04 | 41.46㎡ | 6 | 222,000,000원 |
| 2024.02 | 41.46㎡ | 8 | 227,000,000원 |
| 2024.02 | 41.46㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2024.01 | 41.46㎡ | 4 | 222,000,000원 |
| 2024.01 | 41.46㎡ | 23 | 242,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.46㎡ | 2건 | 200,000,000원 |
신건 최저가 225,000,000원은 전체 12건 평균 222,500,000원과 비교하면 101.1% 수준이지만, 현재 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균 200,000,000원과 비교하면 112.5%입니다. 최신 거래 200,000,000원보다도 25,000,000원 높습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -11.9%이므로 과거 2.22억~2.42억원대 거래를 단독 근거로 신건 가격을 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,950,000원 |
| 2. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 174,000,000원 | 174,000,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,756,981원 | 10,756,981원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,293,019원 |
225,000,000원 매각 가정 시 채권자 배당액은 184,756,981원이고 소유자 잔여는 36,293,019원입니다. 임차인 보증금과 최우선변제 가능 금액은 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 225,000,000원 | 184,756,981원 | 0원 | 36,293,019원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 8,076,981원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 43,572,981원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설·공동주택·업무시설(주거용 오피스텔) 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 현장조사 당시 폐문부재였습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하3층·지상28층 건물 내 5층 501호이며, 승강기·소화전·화재감지기·도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 25미터 도로, 남동측 약 8미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 시민공원일동미라주시티는 250세대, 2022.01.28 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 222,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 200,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 구간보다 11.9% 낮습니다. 신건 최저가 225,000,000원은 최근 평균의 112.5%입니다.
- 임차인 서류 확인. 김명진은 대항력이 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 최우선변제와 실제 배당 영향을 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있으므로 최신 등기 상태를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 이상
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 볼 필요가 있습니다. 권리 쪽에서는 말소기준 이후 전입한 임차인으로 대항력이 없고, 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 가격은 최근 시장과 거리가 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 200,000,000원인데 신건 최저가는 225,000,000원이고, 최근 거래 흐름도 과거보다 11.9% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 222,500,000원만 보면 비슷해 보일 수 있지만, 최근 거래를 기준으로 보면 신건 가격은 최근 시세의 112.5%입니다. 핵심은 인수 위험보다 최근 시세 대비 응찰가격입니다.
