부산지방법원 2025타경21830. 부산 금정구 구서동 아름베스트빌1차 15층 1502호로, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 본건의 말소기준은 2020.06.18. 접수된 투에스대부주식회사 근저당권 100,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 투에스대부주식회사 전세권 5,000,000원과 2025.04.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 앞서 확인되는 점유관계입니다. 임차인 박영찬의 전입신고일은 2020.03.06.으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 단순히 “인수 0원”으로 처리해서는 안 됩니다. 현재 단계에서는 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자로 보고 실제 보증금과 배당관계를 확인한 뒤 실질취득가를 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21830 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 466-3 아름베스트빌1차 15층 1502호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 금정구 구서온천천로 63 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.21㎡ · 15층 건물 내 15층 1502호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 소유자 | 이봉헌 5분의 3 · 이아윤 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 73,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2002.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부상 과거 근저당권과 압류는 이미 말소된 이력이 있고, 현재 경매에서의 말소기준권리는 2020.06.18. 투에스대부주식회사 근저당권입니다. 그 이후의 전세권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박영찬의 전입일은 말소기준보다 앞선 2020.03.06.입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박영찬 | 1502호 | 2020.03.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 약해졌고, 면적 차이도 크다
아름베스트빌1의 확인된 실거래는 4건입니다. 본건 기준 전용면적은 49.21㎡인데, 확인된 거래 면적은 33.58㎡와 76.8㎡로 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 거래금액 자체를 본건의 적정가로 곧바로 대입하는 것은 어렵습니다. 다만 최근 가격 흐름은 별도로 주의할 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 33.58㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2024.06 | 33.58㎡ | 10 | 82,500,000원 |
| 2024.04 | 76.8㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2021.12 | 33.58㎡ | 14 | 78,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 102,625,000원 |
최근 12개월 거래는 2026.08의 70,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 70,000,000원입니다. 신건 최저가 121,000,000원은 이 값의 172.9%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -38.3%로 하락 방향입니다. 다만 최근 거래가 33.58㎡이고 본건은 49.21㎡이므로, 172.9%라는 숫자만으로 본건이 정확히 그만큼 비싸다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 근저당 · 투에스대부주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 전세권 · 투에스대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,506,000원 |
위 계산에서는 근저당 100,000,000원과 전세권 5,000,000원이 전액 배당되고 13,506,000원이 남습니다. 다만 박영찬의 임차보증금이 확인되지 않아 실제 배당순위·배당액 및 매수인 인수금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금정구청 서측 인근으로, 주변에 소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 구서역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로 2002.07.16 사용승인됐으며, 급배수·위생·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함되고 소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,434,000원/㎡입니다.
- 규모. 아름베스트빌1은 34세대이며, 확인된 실거래 표본은 4건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 박영찬의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 실제 인수액을 먼저 계산해야 합니다.
- 낙찰가만 보지 않기. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 실제 취득비용은 낙찰가보다 커집니다.
- 유찰 가격 착시 경계. 1회 유찰 96,800,000원, 2회 유찰 77,440,000원으로 내려가도 인수금액이 있으면 총 취득비용은 그만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
- 실거래 면적 구분. 본건 49.21㎡와 확인된 33.58㎡·76.8㎡ 거래를 같은 평형처럼 직접 비교하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -38.3%와 최신 거래 70,000,000원을 별도로 확인해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차보증금 관련 내용을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 선순위 임차보증금이 먼저”
이 사건의 핵심은 말소기준 이후 권리의 소멸 여부가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 박영찬의 보증금이 얼마인지가 먼저입니다. 보증금과 배당관계를 확인하지 않은 채 예상배당표의 인수 0원 계산만 믿으면 실제 취득비용을 과소평가할 수 있습니다.
가격 신호도 가볍지 않습니다. 신건 최저가는 121,000,000원이고 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 70,000,000원, 최근 추세는 -38.3%입니다. 다만 거래면적이 본건 49.21㎡와 다르기 때문에 단순 가격비율만으로 적정가를 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 임차보증금 확인 → 실질취득가 산정 → 면적을 보정한 시세 비교 순서로 접근해야 합니다.
