서울중앙지방법원 2025타경103548. 관악구 남현동 소재 5층 철근콘크리트 건물의 3층 302호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 최철규이고, 현재 말소기준권리는 2022.01.26 우호정 근저당권 350,000,000원입니다. 그런데 임차인 김동희는 그보다 앞선 2021.10.28 전입·점유과 2021.10.05 확정일자를 갖춰 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 가진 선순위 임차인입니다.
이 사건의 핵심은 그 선순위 임차보증금이 그대로 매수인에게 남는 사건이 아니라는 점입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 2026.06.26 주택도시보증공사가 확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하더라도 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 김동희 보증금과 관련한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 동시에 별도 신고된 ‘시보증’은 김동희 보증금의 보증기관 대위·승계에 해당하므로 별도의 330,000,000원을 다시 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103548 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1072-67 3층302호 · 서울특별시 관악구 남부순환로260길 65 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층 건내 3층 302호 |
| 소유자 | 최철규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 348,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.26 을구 5번 근저당권 · 우호정 · 채권최고액 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있었지만 확약으로 인수는 실질 0원
김동희의 임대차계약일은 2021.09.01, 확정일자는 2021.10.05, 전입·점유개시는 2021.10.28입니다. 말소기준인 2022.01.26 근저당권보다 앞서므로 원래 구조만 보면 선순위 대항력 임차인입니다. 2024.02.07에는 임차보증금 330,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
| 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김동희 · 실제 임차인 | 330,000,000원 | 있음 2021.10.28 | 있음 확정일자·배당요구 | 실질 0원 2026.06.26 확약으로 대항력·잔존청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
| 시보증 · 보증기관 대위·승계 | 별도 합산 안 함 | 김동희 보증금의 승계 신고 | 김동희 반환채권과 중복 | 중복 제외 실제 임차인으로 별도 계산하지 않음 |
② 시세 비교 — 인수가 사라져도 가격은 여전히 높다
가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 비교 단지 ‘솔리시움Ⅱ’는 6세대, 2013.01.10 준공이고 대상 면적 자료는 41.09㎡입니다. 확인되는 최근 거래는 2025.05의 5층 37.42㎡, 200,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 37.42㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저매각가 348,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 174.0%입니다. 즉 임차보증금 인수 위험이 확약으로 제거됐다는 사실과 가격 메리트는 전혀 별개의 문제입니다. 현재 회차 실질취득은 348,000,000원이고, 최근 거래보다 높은 가격대이므로 최저가가 감정가와 같다는 이유로 싸다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 기계적 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 348,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 278,400,000원 | 56,297,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 222,720,000원 | 111,198,080원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,672,000원 |
| 1. 임차인 김동희 보증금 (우선변제) | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 근저당 · 우호정 | 350,000,000원 | 12,328,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 김동희 보증금 330,000,000원이 전액 배당되고, 근저당권자 우호정에게 12,328,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사와 소유자에게는 잔여가 없습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 등기·점유 리스크 메모
- 말소기준. 2022.01.26 을구 5번 우호정 근저당권 350,000,000원이 기준입니다. 이후 국세 압류, 임차권등기, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 경매에 따른 소멸 대상으로 정리되어 있습니다.
- 선순위 임차인. 김동희는 2021.10.28 전입·점유로 말소기준보다 앞서 대항력이 있었지만, 2026.06.26 주택도시보증공사 확약으로 대항력·잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
- 세금 압류. 2023.12.08 서초세무서, 2024.07.23 관악세무서 압류와 2025.08.08 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 당해세에 해당하는 금액은 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 등기된 사실이 확인됩니다.
- 유치권 표시. 세대현관문에 유치권행사 점유중 표시가 있었다는 현황조사 내용은 반드시 현장과 관련 문서로 재확인할 항목입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사당초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스 정류장 및 지하철 접근성을 고려한 대중교통 편의도는 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호이며 외벽은 석재 등 마감, 창호는 샷시 이중창이고 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 5,073,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. ‘솔리시움Ⅱ’는 6세대이며 최근 12개월 확인 실거래는 1건뿐입니다. 거래표본이 적어 개별 호수의 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.26 주택도시보증공사 확약의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 김동희 330,000,000원과 ‘시보증’을 별도 보증금으로 더하지 마세요. 실제 임차인은 1명입니다.
- 유치권 현장 확인. 세대현관문 ‘유치권행사 점유중’ 표시가 현재도 존재하는지, 누가 점유하는지, 주장 근거가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당순위와 명도·말소 절차의 변수를 점검하세요.
- 가격 기준을 최근 거래에 두기. 현재 최저가 348,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 200,000,000원의 174.0%입니다. 2회 유찰 가격 222,720,000원도 최근 거래보다 높습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 사건은 처음 보면 보증금 330,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 그러나 2026.06.26 주택도시보증공사 확약으로 김동희의 대항력과 미배당 잔존 보증금 청구가 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다. ‘시보증’ 역시 별도 임차인이 아니라 김동희 보증금의 대위·승계이므로 중복 계산하지 않습니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 348,000,000원은 최근 12개월 비교 실거래 200,000,000원의 174.0%이고, 2회 유찰 가격 222,720,000원도 최근 거래보다 높습니다. 여기에 세대현관문의 유치권행사 점유 표시까지 있어, 권리 인수 문제는 확약으로 정리됐지만 가격과 점유 리스크는 그대로 남아 있는 사건입니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
