부산지방법원 2025타경21856. 부산 영도구 동삼동 동진빌라 101호를 표시한 다세대 물건입니다. 감정가는 120,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일한 120,000,000원입니다. 다만 외형상 단순한 101호 한 세대만 보는 방식은 위험합니다. 매각물건명세서와 감정평가 내용상 공부상 101호와 103호가 현황에서는 일단지인 것으로 추정되고, 103호는 복층구조로 하층은 학원, 상층은 101호와 함께 주택 구조로 이용되고 있습니다.
특히 공부상 두 호실 모두 지상 1층으로 표시돼 있으나 현황은 지반 고저차 때문에 103호 하층은 지상 1층, 103호 상층과 101호는 지상 2층처럼 보이는 구조입니다. 101호의 욕실은 없고 대신 103호 상층에 화장실 겸 욕실이 있는 등 건축물현황도와 실제 이용도 다릅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 등기 순위보다 호실 경계·실제 사용관계·점유관계를 현장에서 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21856 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼동 323-198 동진빌라 1층101호 · 도로명 부산광역시 영도구 장수4길 10 |
| 용도 / 현황 | 다세대 · 101호와 103호 일단지 이용 추정 · 103호 하층 학원, 상층 및 101호 주택 구조 |
| 소유자 | 박규연 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 209,725,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 일괄매각 | 101호·103호 관련 현황을 함께 확인해야 하는 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 인수 0 산정, 그러나 등기 원문 대조 필요
제시된 권리분석상 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.04.22 임의경매개시결정입니다. 신청채권자는 한국자산관리공사입니다. 한편 2021.11.04 설정된 채권최고액 227,000,000원의 근저당권은 2024.11.15 한국자산관리공사로 이전됐고, 공동담보 관련 부기도 이어집니다. 동시에 해당 근저당권은 등기 정리상 이미 말소된 권리로 표시돼 있어, 경매개시결정과 근저당권의 실제 법적 상태를 등기 원문에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 현황 검증이 먼저
동진빌라는 1995.02.24 준공, 총 9세대 규모로 확인됩니다. 다만 확인된 시세 자료의 대상 면적은 26.46㎡이고 이 경매물건과 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 이 사건은 공부상 101호와 103호가 현황상 일단지로 이용되는 구조여서, 단순한 개별 호실 시세를 그대로 대입하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,480,000원 |
| 채권자 배당 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 117,520,000원 |
제시된 예상배당 계산에서는 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 소유자 잔여로 계산되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자 청구액이 209,725,720원이고 등기상 근저당권 및 그 이전 내역이 존재함에도 채권자 배당액이 0원으로 산정돼 있어, 실제 배당순위와 채권액은 배당요구종기 서류·채권계산서·등기 원문으로 재확인해야 합니다.
④ 현황 리스크 — 101호만 보고 입찰하면 안 된다
- 일괄 이용. 공부상 101호와 103호는 별도 호실이지만 현황에서는 일단지로 이용되는 것으로 추정됩니다.
- 용도 혼재. 103호 복층 중 하층은 학원, 상층은 101호와 함께 주택 구조로 보입니다.
- 내부 경계. 101호와 103호 상층 사이에 내부벽체 없이 함께 사용하는 구조로 조사됐습니다.
- 위생시설. 101호에는 욕실이 없고 103호 상층에 화장실 겸 욕실이 소재하는 등 실제 이용상태가 공부와 다릅니다.
- 층 표시 차이. 공부상 지상 1층이나 현황은 103호 하층이 지상 1층, 상층과 101호가 지상 2층처럼 보입니다.
- 측량 필요성. 면적·용도·경계는 정확한 확인이 필요한 경우 별도 측량이 요구될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영도제일중학교 북서측 인근으로 중소규모 공동주택·기존주택·사찰 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 지적도상 맹지이나 현황은 동측 약 6~8m 포장도로, 서측·북측 약 2~3m 골목길이 소재합니다.
- 토지. 토지면적 278㎡, 제3종일반주거지역이며 전반적으로 동하향 경사지대의 건부지로 이용 중입니다.
- 재개발. 재개발구역에 포함돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물이며 급배수·위생설비와 난방시설이 있는 것으로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 9세대, 1995.02.24 준공의 소규모 빌라이며 이번 물건은 공부와 현황 차이가 커 일반적인 동일면적 다세대보다 매수자 확인사항이 많습니다.
⑥ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 120,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 96,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 76,800,000원 | 0원 |
회차가 내려가면 최저가는 120,000,000원 → 96,000,000원 → 76,800,000원으로 낮아집니다. 그러나 동일 조건 실거래 비교가 없어 96,000,000원이나 76,800,000원이 곧바로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 가격 할인율보다 현황 조사 결과에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 101호·103호 현장 확인. 내부벽체·계단·출입구·호실 경계와 실제 독립 사용 가능 여부를 직접 확인하세요.
- 점유자 확인. 103호 하층 학원과 주택 부분의 실제 점유자, 임대차계약 존재 여부, 보증금·사업자등록·전입 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물현황도 대조. 실제 층 위치와 욕실·화장실 위치가 공부와 다르므로 건축물현황도와 현장을 대조하세요.
- 등기 원문 확인. 2021.11.04 근저당권, 2024.11.15 한국자산관리공사 이전, 2025.04.22 경매개시결정의 현재 효력을 원문으로 확인하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권 209,725,720원과 예상배당상 채권자 배당 0원의 차이를 채권계산서·배당요구 내역으로 확인하세요.
- 재개발구역 확인. 재개발구역 포함에 따른 권리·사업진행 상태와 향후 이용 제약을 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 조건 실거래 비교가 곤란하므로 개별 호실 시세만 적용하지 말고 101호·103호 일괄 이용상태를 기준으로 현장 중개업소 등에 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 현황 확인이 먼저다
이 사건은 예상배당상 매수인 인수액이 0원이라 숫자만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제로는 공부상 101호·103호와 현황 이용관계가 일치하지 않고, 103호의 하층은 학원, 상층은 101호와 함께 주택으로 사용되는 구조입니다. 임대관계도 미상이며 동일 조건의 최근 실거래 비교도 어렵습니다.
여기에 2021년 설정된 채권최고액 227,000,000원의 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 내역과 2025.04.22 임의경매개시결정이 존재하는 반면, 예상배당표에는 채권자 배당이 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 물건은 신건 120,000,000원의 가격 자체보다 등기 원문·점유관계·호실 경계와 현황을 먼저 검증해야 하는 C등급 확인형 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 일관됩니다.
